房产税出台受益股-房产税利好板块
之前，老云写了一篇《从北上广到十八线——未来低端住宅的价值会被逐步清零》，从地方政府利益角度，阐释了未来各一二线城市必将大力普及租赁住房，并将老破旧和远郊高层打成白菜价的原因——说白了，土地财政无以为继，中下收入者又承担不起大城市购房费用，而地方政府又必须通过房地产从城市居民手中收钱以维持城市运营费用。这种情况下，通过免费提供地皮，兴建品质接近甚至略超普通商品房的公租房，吸引中低收入者长期入住并缴纳房租，这样既满足了中低收入者的住房需求，更使地方政府可以从他们手上获取稳定的变相“税收”。
而要实现这个目标，就必须将老破旧、城中村和远郊高层的金融价值逐步清零——通过公租房替代，抽走低端住宅的潜在客户群体；让这些低端住宅陷入长期阴跌的死循环当中。当低端住宅形成持续下跌趋势，其居住体验又跟公租房差不多甚至不如，再辅之以房产税，那么中低收入人群就会逐渐放弃持有住宅的想法，涌入公租房，政府就可以得到房租、城市更新也少了阻碍（烂房子的市场价格持续走低，拆迁费用大降；房东为避免资产年年贬值，又受房产税逼迫，反而会求着政府趁早拆迁）。
这就是低端住宅价值持续走低——甚至远期清零的逻辑。从地方政府利益角度出发，以前主要是靠卖地搞钱，为了把地卖出高价，就必须人为制造土地供应紧缺。在总体供应不足的情况下，低端住宅照样有金融价值，照样可以随着大势上涨。
但随着房价高企，广大中低收入人群普遍丧失购买力，土地财政也就无以为继。这种情况下，地方政府必须另辟财源，所以原先看不上的租赁住房租金，因为其稳健可持续的特点，就会纳入一二线地方政府视野，成为它们从中低收入人群中收取城市运营费用的工具——既讨了下层民众欢心，又给地方政府开辟了新财源。
但这只是针对中低收入人群的，针对中高收入群体，那就是另一套逻辑了。这些人肯定是看不上公租房的居住体验的，希望有高标准住宅改善生活。
而且，与中低收入群体不同，这帮人手里有钱，除开日常消费，还能攒下许多积蓄，所以他们也有保值增值的诉求。
而对于地方政府来说，虽然公租房收益稳健，但毕竟单位收益太低；光靠这些租金和衍生商业收益，远不足够政府需要；而且这种细水长流式的进账，回报周期较长，无法在短期内获取大量资金，无法支持政府在短期内进行重大经济建设，或者应对重大突发事务的开销。
所以，公租房之外，地方政府也需要保留一部分的商品房市场——既可以延续土地财政，一次性收取大笔卖地费用，又可以长期收取更高的房产税。鉴于这帮中高收入人群有钱，愿意也有能力为好房子付费，从他们那里搞钱，肯定比靠公租房从穷人手上收租子来的舒服惬意。
但这里也有一个问题：有钱人也不是傻子，虽然他们有钱，也愿意为好的居住体验付费，但这种付费能力和意愿也不是没边的。你如果刮的太多，那普通中产一合计，还不如换个老破旧、小房子，甚至去住公租房得了；哪怕是高净值乃至土豪，虽然他们再怎么也不会去住公租房和老破旧，但他也可以减少持有套数——以前为了工作生活便利，为了享受不同居住体验，甚至为了包二奶养小三跟情人约会，土豪可能买很多套囤着；但如果价格过高，每年还要交不菲的房产税，那他们可以减少持有套数。
这肯定是地方政府不愿看到的。对地方政府来说，公租房就相当于车企生产的10万块钱的买菜车——量虽大，但单车利润很低，只起到一个基础性保底的作用。真正让车企赚钱的，还是20万级的B级车和更高价位的豪车。要是B级车主消费降级去买A级车，买豪车的土豪也不再囤车，那车企的财务报表肯定会十分难看。
那怎么办？降低地价和房产税率？那肯定不行——商品房又不是公租房，地方政府还指望着靠它们搞大钱呢！但割的太狠，韭菜又不买单。这样一来，就只有一个办法——让这类中高端改善和豪宅价格的持续上涨。
房子作为金融资产，说白了只是个虚拟财富而已——毕竟土地是盘古开天以来就有的，不需要人类进行任何生产创造；至于房子本身，它的真实价值不会高于其建造成本——而这部分成本一平也就两千块，就算高级的豪宅，四五千也就顶天了——这还是不考虑折旧的情况。超出这部分的，理论上都可以说是泡沫。
但泡沫不泡沫无所谓。只要泡沫不破，就可以吸引人买单——甚至在不破的前提下，泡沫能持续吹大，买单的人就越爽快、越开心。所以，只要中高端住宅能保持长期上涨，中高收入者就愿意为此付费——他们不仅愿意支付更高的购房款（土地使用费），也愿意支付每年都要交的房产税，甚至递增的越多越开心——毕竟这意味着他们房子的价格上涨了。
所以，只有房价上涨，才能让中高收入人群心甘情愿的用钱换泡沫——把自己的真金白银交给政府，换取所谓高虚拟价值的中高端住宅。
那么，怎么维持优质住房持续上涨？这个不要太容易！经济增长带来的整体财富增加，放水带来的贫富分化以及财富向富人集中，以及各地方政府二十多年经营城市操纵房价形成的成熟经验——但凡稍微有点脑子，讲点吃相，都可以维持住中高端房产价格的趋势性上涨。
而且，中高端房价上涨，和过去的房价普涨不同。普涨到一定程度，中低收入者就会丧失购买力——既积累了民怨，地方政府也无法再从他们手上收钱。而随着房产改革，不仅中低收入者可以通过公租房向他们收租金；当中高端住宅拥有者中的一部分失败者受不了房产税了，他们还可以把房子卖掉去住租赁住房——既不影响居者有其屋的基本民生，政府也可以通过租赁住房，继续向他们收钱。
通过租赁住房收中低收入者的钱，通过土地使用费和房产税收中高收入者的钱，当高低两个收入群体的住房市场被二元割裂开，地方政府既可以解决各阶层民众的住房需求，也可以实现对全民收费，支撑政府城市运营和社会治理成本。
反正就是都给我交钱，谁也别想白嫖！不光得交，而且都得开开心心的给我交——住中高端商品房的，因为房价这个虚拟财富的增加而开开心心的交；至于住公租房的，看着中高端商品房价格攀升带来的商品房房价和房租上涨，再回头看看自己公租房的廉价房租，同样也会觉得划算，进而一边感恩戴德的念着政府的好，一边把相对便宜的多的公租房租金交给地方政府。地方政府则一边舒舒服服收钱，一边开开心心揽获民心，自然也就美滋滋。
这就是要收房产税，中高端住宅——尤其是大城市中高端住宅价格就必须持续上涨的逻辑所在。用公租房和房产税挤压掉老破旧，城中村、远郊高层的金融价值和居住价值，将中低收入人群的住房开支收入囊中；再通过玩了二十年的控制土地操纵房价，维持住中高端住宅供应的相对稀缺性，确保它能持续上涨——通过这种手段，将过去的土地财政和未来房产税，在这类房产中得到延续。这个过程中，低端自有住宅的价值会逐年衰减甚至趋零——为公租房发展和城市更新扫清障碍；中高端自有住宅则会逐年上涨，成为地方政府攫取超额收益的主要来源，以及调节财富分配（中高住宅所有者获得的只是高房价这个无法整体性套现的虚拟财富，交出去的却是真金白银）的重要工具。
这也符合共同富裕的原则。共同富裕不可能是劫富济贫——真这么搞，那就没人愿意努力工作创业来发家致富了。所谓的共同富裕，就是要用虚拟财富，将富人手中的资金尽可能的换出来。富人只能得到个体可以随时变现，但整体注定无法集体变现的虚拟财富（房价），政府则可以通过这种手法，促使富人主动将真金白银的土地使用费和房产税源源不断的交给自己，然后用在普通平民身上！
所以，手头有多套低端住宅的人，赶紧调整自己的资产吧，就算接下来房市回暖（这是必然的，毕竟政府手上其实还有一大堆政策储备，总不能自己把自己憋死；何况房产税也只有在楼市走好的时候才推的出来），赚钱效应也注定只是属于一二线中高端；至于低端住宅，回暖也不会让你有多大收益，就算跟着涨了点，未来也会加倍的跌回去——而且是无止境的漫漫长跌。趁着最后的窗口期，淘汰掉没有前途的低端房子，才是最合适的做法。至于接下来，那自然就是捏着剩下的优质资产，喜迎房产税的到来了！
那么，这一轮资产调整，什么时候是最好时机。或者说，信号枪是什么？其实对于普通人购买自住房而言，7月24日的会议后，就已经可以开始看房了。而对于手头有余钱没处投资，又不想被高涨的M2稀释的中高收入者，想通过购买10%优质房产抵御通胀，那就还要盯住3个指标。
具体是哪三个指标？关注微信公众号：老云的空间，老云下一节继续为您解读。
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