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这几年，有很多美好的规划和愿景都没有实现，有太多的计划没有赶上变化，拿地时期规划的豪宅项目已经减配成刚需，售卖时定位的高端项目有的甚至都交付无望...
所以我们计划重新梳理一下，给大家查漏补缺改偏，一直以来我们都把武清分为12个区来给大家依次介绍，这种区域划分固然很详细，但对于小白来说比较繁琐，而且随着片区的发展，划分也有些变化。
今天就给大家精简一些,把武清分成2个重点区域（城区和乡镇),也算是站在“巨人”的肩膀上，不说是购房指南，只当是给新老朋友们出一期《武清购房参考2023版》（上、下）。
当然，也希望在新的一年，能购真心帮助到未来有计划在武清购房置业的粉丝朋友们。
分主次来分析,先说武清城区，再说乡镇。
一、武清城区
武清城区大了说，总共分为河东、运河、河西新核心、河西老核心、新一中、黄庄、下朱庄这7块区域。
（片区标记均为大概位置）
一，新一中片区
这个片区因为有杨村一中得名，我们又通常称为商务区。这个片区也是武清城区里目前最热门的片区之一，这个片区的地块平整网格化，也比较适合做新区开发，从各种规划信息也不难看出，一直以来武清城区的发展都是一个自东向西的过程，下图的走势图可以一目了然的看出。
而称它为新一中片区，也是因为武清最知名的高中——杨村一中逐渐老城区步步迁址至商务区片区而由此得名（虽然一中是需要考试入学的，但总有人向往着与好学校毗邻），下图学校的迁址轨迹图和城区发展轨迹图几乎一致，也可以看出些端倪的。
新一中片区是武清城区里新房项目最多的区域，期房、新房和二手各类住房皆有，就看您是什么需求了。
新一中片区项目汇总图
1，二手房
这个片区既有蒲瑞系列的回迁房，也有城投熙悦这种品质社区，既有距离杨村一中一路之隔的国企京能雍清丽苑,也有距离十一中不足百米的刚改社区(品质一般）的经纬二期，既有交付品质有口皆碑的中建壹方九里，也有这个片区位置比价较偏远（22年才延期交付）的北新玉龙湾...
学校配套：十三小十一中
杨村十一中这两年一直排在武清公立学校的前列，如同黑马一般的横空出世。虽然这个片区也有其他的教育用地，可目前该校应该暂时可以满足其片区业主们的需求，所以虽然小区周多且距离有远有近，还是仅有这两所学校（十三小十一中）。
先说这个片区的品质社区且预算较高，就可以考虑比如知名的城投熙悦、香雍久和、中建一方九里、京能雍清丽苑等社区，其中京能今年新加入十一中的招生范围，社区有新房也有准新房，容积率低的国企社区，尤其是距离杨村一中最近的位置，这个区位优势也算是无敌了
预算低的朋友也可以选择周围的回迁社区蒲瑞馨园、商品房经纬二期（物业和品质都差点事），但不得不说它们距离学校很近，百十万就能解决上学及陪读问题，确实还是很有诱惑力的。
这里位于图片西北角的北新玉龙湾就有些尴尬了，在没有新建学校之前位置距离十一中还是有点远的，小区不仅延期了一年左右交付且房屋品质也一般，现在又多了劲敌—龙湖春江天玺...
同时这个片区还有被首次划入公寓—悦光年，但对于这种花小钱办大事的产品，也还是能帮助一部分只想花二三十万就能解决实际问题的部分群体（但前提一定要确认所买房型可以在您预期时间内落户，以免影响孩子入学）。
2、新房。
新一中片区新房里现在热度最高的就是生物谷“三杰”，第四杰已经被一国企远恒置业拍下（如下图）。
再来看距离新一中较远的，但性价比较高、蝉联好几次销冠的红盘项目一龙湖春江天玺，和品质和位置都还不错的特变中央湖。
更有武清本地人信任的开发商（城投、雍鑫）开发的项目城投熙悦和香雍久和...
至此，新一中片区可选择的新房和二手都已经基本介绍完毕了，有需要补充的欢迎留言，大家一起讨论。
二，河西核心区
河西片区我们分成新老核心来讲，这样比较符合大家的认知习惯。
1、河西老核心
区里有着老武清人熟悉的一些二手房社区。比如栖仙、广厦里、和平和、平安里等等耳熟能详的社区。这些房子的优点可能只有配套便利这一点了，但房龄过多、居住不太便利，缺乏现代化物业管理等等缺点就比较多了。
新房就只有一个，雍阳中学附近的保利锦上，这个项目售价可不低（2w左右），虽然周围配套老旧，但是这可是附近唯一的新房项目，而且是保利这个武清老牌开发商开发的，这地域情节一下就被燃起了不是。
2、河西新核心：
这个片区也属于东蒲洼地块，先是颐安的建成，再有就是保利上河雅颂大高层的交付，随即开启了武清向大高层改善型住宅的时期，但这些房子由于也是上一代的产物了，其社区物业形同虚设，停车难等问题日渐凸显，再后来就一路向西发展到了如今的热门社区——体育馆片区。
因此，新一中片区和河西新核心这两个片区也几乎涵盖了武清各个阶段的豪宅——城投熙悦、熙和园、莱茵翠景、保利海棠湾以及早期的栖仙社区，更有体育馆片区在售的豪宅期房项目玺樾春秋等等。
再有就是这个片区也几乎涵盖了武清城区比较热门的片区。
比如：九中片区、十中片区、十二中片区和光明道中学片区等等，好学区再加持着成熟的配套，所以这个片区称为武清城区的超热门也就不难理解了。
三，黄庄（水城）片区
客观点说，就目前的购房状态，如果暂时不考虑学区，我们很建议购房者选择黄庄片区。
不只是因为黄庄的自然环境优美，紧邻湿地公园，湿地绿化带绵长,水系丰富（故名水城），还因为城际站而通勤北京天津便利，工作生活两相宜...
17年众开发商高价在水城拍地之初，以为这是黄庄要腾飞的开始，各种规划的大饼也是一个一个往这里砸，以至于当年水城六君子的拿地价都是12000元/平以上（下图）。
而当时的“地王”是12498/平的奥克斯泉上文华，也是直到去年才被体育馆片区的地王新城“春秋”超过。而总价地王”金融街“的34.9亿，至今在武清市场无人撼动。
其实一直以来，关于水城有很多的利好。
这么多的利好中，马上实现的就是下图的滨河小学（今年九月开始招生），还有滨河中学一直都有规划，兑现应该就是时间问题。。。
其他的利好现在基本没有动静，比如北大公学已经彻底凉凉了...不过现在黄庄也有了新的机遇，相信未来会更好！
好了，咱们接着说黄庄的房产，就在高价拍地和开盘不久，就迎来了房产市场的低潮期，最终也导致了当时那些意气风发励志做豪宅的项目，有一些是简配甚至延期交付，令人唏嘘...
但是，有句话怎么说的：瘦死的骆驼比马大。
总的来说，黄庄这些已交付楼盘的品质和绿化等方面肯定是比一些目前市场上大部分项目高的，尤其泉上文华、新华联，品质就很不错，就连最后延期交付的世茂和金科来说，也比很多早期的商品房社区品质和户型要好一些。
再来说学区，教育是黄庄目前最大的短板，希望未来规划的学校都陆续建成招生可以改变这一现状，但现阶段片区所有的适龄儿童都只能就读泉昇中小学。
片区内还有两个大型回迁房社区（泉昇和泉鑫），距离菜市场等较近底商居住较为便利。
说实话，水城新交付的这几个项目在目前价格区间还是可以考虑入手的，尤其是现房（二手新房），还可以留意一些业主急需用钱的捡漏房，黄庄片区的新房基本交付完毕，在售的也只有个别项目了（亚泰雍阳府和御湖等等)。
对了，近期城际站南广场也迎来了新的消息，相信黄庄未来的有很好的发展，想听我们说黄庄的前世今生的，欢迎私聊啦！
四，运河及河东片区
这两个片区都算是老武清人的心头肉了，也是最爱也最难割舍的片区，虽然老武清人对区域划分有一些偏见。
可现在实际来看,徐官屯、下朱庄、黄庄、商务区（东蒲洼）这几个乡镇早已经属于武清城区。
运河中里最引人注目的就是老武清人眼中心中的商业中心：中信广场。也是武清最早的商业中心。（分量之重以至于某壳网都把这个片区叫做中信片区...）
第一家肯德基、星巴克、还有东方之珠都是那个年代非常有标志性的配套了，虽然也有些年代感了，但是人流量依然很好。
这俩个片区里流通最好，也是最多人关注的杨村八中的学区了，第一梯队的项目就是龙湖春江郦城，带连廊的大高层也是能卖到2w+，实属难得了。除了八中片区热度较高外，其他老房子就真心一般了。
八中片区的二手房热度还是很高的，新湾、香槟城、尚园等类型的社区单价从1.5w-2.3w不等。
新房项目就比较少了，价格也并不便宜，在这里买高价的新房项目，很大一部分原因是因为地域情结。
往北运河畔，还有紫泉郡（雍鑫的良心作品了，但是据说现在物业维护也一般了），水岸唐宁（二期以后至今转手到了融创手里，我们不推荐这类危险项目）。
好了，篇幅问题，今天先介绍到这里，剩余片区见《武清购房参考2023版》（下）了！
最后祝各位伙伴们兔年开工大吉
