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银行违反资金监管协议造成新房“烂尾”，受害业主到底有权暂时停止还贷吗？

裁判文书网公开的一起判例显示，广东高院以裁定形式驳回招商银行惠州分行的再审申请，认为在此种情况下，业主有权在交房前停止还贷！

今天，我们共同来学习一下广东高院（2018）粤民申7516号的裁定书吧。

一、案件情况

2016年，招商银行惠州分行与业主王某签订《个人购房借款及担保合同》，就王某购买光耀公司某新楼盘向招商银行申请贷款100万元。

当时，根据惠州市房产管理局下发的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，函件中要求：“惠州新建商品房按揭贷款必须按照监管要求转入指定监管账户，由房管部门对资金进行监管，避免脱离监管而被违规挪用造成不良后果。”

招行惠州分行还向业主王某出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将业主所购房屋的按揭贷款，全部存入开发商的专门监管账户中，实行专款专用，如有违反，银行愿承担责任。

然而，后续招行并未将该楼盘的新房预收款支付至指定的专用监管账户，而是转入开发商设立的其他银行账户。

最终由于开发商资金断裂，导致业主王某购买的新房“烂尾”。

二、法院判决

广东高院在审理中认为，招商银行惠州分行在明知商品房按揭贷款有专款专用要求，仍然违反资金监管规定，将业主王某贷款转入开发商未受监管的银行账户，并向业主王某出具与实际情况不符合的《具结书》，属在履行《个人购房借款及担保合同》中具有明显过错。因此，法院认定，一二审判决并无不当。

业主王某从起诉之日起至“烂尾”商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，但是王某在起诉之前，已经向招商银行偿还的本金及利息不予退回。在“烂尾”商品房重新动工并具备交付条件之时，王某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。

据此，广东高院裁定驳回招行惠州分行的再审申请。

小芝提醒：本案中业主王某胜诉的关键就在于，业主王某拿到了银行出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，该《具结书》属于银行对业主按揭贷款支付的补充承诺，如果发生违背承诺情形，银行需要因此而承担违约责任。

因此，在我国坚持合同“相对性”原则的前提之下，建议将银行对按揭贷款打入监管账户的责任以合同形式固定下来，并明确相关违约责任，只有这样，才能从源头上加强银行的合规意识，确保按揭贷款全程受相关部门的监管，避免发生开发商挪用资金情况。

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