房产经理人-房产经理人游戏

这些接受采访的职业经理人的观点较为一致，他们认为当前房企的困难依然聚焦在两个方面：市场和融资。

中房报记者 付珊珊 上海报道

正值岁末年初，中国房企大佬们纷纷发表新年献词，既回顾2023年企业在困难中坚守、奋进，也表达对行业未来的信心和希望。

相比这些企业掌舵人的积极心态，长期奋斗在一线的地产职业经理人们则更多表现出对行业短期发展信心不足的悲观态度。

根据中国房地产报记者不完全统计，2023年以来，中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称“中房MCI指数”）除了在一季度有过短暂提升，此后就不断下降。到四季度，虽然各种地产刺激政策不断，但政策效果短时还未见起色，职业经理人们对行业的信心也一降再降。

“没人担当各自保，大家都没信心了。”一位浙系房企副总裁表示，现在，多数房企都在“熬”，没有更好的办法来解决当前困境。

一位尚未出险的民营房企品牌人士透露，其所在企业并非上市公司，此前从老板到员工还是积极应对市场下行的态度，但在近期，公司也快躺平了，市场行情不景气，公司也遭遇阶段性资金紧张，接下来可能会采取收缩战略，仅保留几十个团队人员维持公司基本经营。

即使是央企、国企的职业经理人也难以在大环境下独善其身。“国企现在也内卷，卷产品、卷效率，即使现在不缺钱，每年还能拿一些地，但是市场不好是肉眼可见的，很多项目都是续销状态，持续下去，我们也难。”一位大型国企的区域营销负责人坦言。

既焦灼又无奈，这或许是当前地产职业经理人们的共同感慨。

但希望仍在。在受访中，虽然职业经理人对房地产未来发展还有迷茫之处，但部分人士也提到，诸如物业、代建、商业等存量领域的发展是接下来较为确定的方向，不过就地产开发而言，房企都要有清醒的认识并做好充分的准备，要在产品质量和服务质量上下功夫，切实为老百姓建设好房子、提供好服务，这样房地产行业的基本面才会逐步稳定，企业发展才会走向正轨。

动荡、焦虑 地产职业经理人信心普遍不足

持续低迷的销售市场是职业经理人们信心不足的首要因素。

从国家统计局去年12月最新数据来看，1~11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1~10月份扩大0.1个百分点；其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。

房企销售端的市场压力也较大。从机构统计数据来看，2023年，TOP100房企销售总额实现62791亿元，同比下降17.3%；超千亿房企16家，较2022年同期减少4家，百亿元房企116家，较2022年同期减少14家，累计业绩同比降低的房企数量超过6成。整体来看，规模房企仍深陷负增长困局。

这样的市场环境造就了职业经理人的人事动荡。

纵观2023年，不仅一批房企的初代创始人退场，不少明星职业经理人也开始远离，例如正荣地产的“宰相”黄仙枝、花样年的灵魂人物潘军、世茂集团“最牛管培生”吕翼等。

在这些说得出名字的明星经理人之外，还有无数地产职业经理人在默默更迭，他们有的从民企跳槽到央企、国企；有的自降身价，降薪降职降区域只为保住一份工作；有的离职跨界，从头再来。但不管哪一种，这些职业经理人们回顾2023年，给出的共同感受都是“难”。

一位长期驻扎在上海的民营房企区域营销总表示，这两年公司资金链很紧张，没有余力在上海拿地，等目前的项目消耗完，上海就没有项目了，公司正准备把我们团队都调往苏州。

谈及转岗转区域，这位营销总略显无奈地说：“现实就是这样，不接受就走人。”

“这一年都在‘骑驴找马’。公司出险以后分批次裁员，虽然没裁到我，但感觉距离被裁也不远了。”一位出险房企区域公司策划人士表示，过去这一年自己也尝试投过很多简历，但可选的范围很小，能考虑的也就央企、国企，跨行的话意味着从头开始，不仅要适应新行业新环境，薪资方面也一落千丈，远低于预期。所以现在的状态就是观望。

这种不稳定也加剧了这些职业经理人的焦虑情绪。上述策划人士表示，过去工作量再大再累也从未失眠，但2023年自己出现了频繁失眠的问题，这种焦虑更多是来自对未来不确定性的担忧，突然失业的可能性就像一座大山压着自己。

即使是在2023年成功跳槽到央企、国企的职业经理人，在现阶段，也不敢“松口气”。

“本来以为国企比民企安稳，但进来的时候就感受到了竞争，入职后才发现，国企也开始卷起来了。”上述大型国企的区域营销负责人表示，国企也不好混，首先就是跟民企有制度上的差异需要适应，工作风格不同，国企更看重流程，相比业绩，不犯错才是第一位的。

职业经理人呼吁“多给民企机会”

在不少地产职业经理人看来，地产困局短期内仍将存在，因此对行业发展有些信心不足。

但即使如此，不少职业经理人也表达了他们对于行业的希冀。

这些接受采访的职业经理人的观点较为一致，他们都认为，当前房企的困难依然聚焦在两个方面：市场和融资。

“现在需求端的宽松政策其实在逐步释放并落地。”但上述民企副总裁认为，需求端的政策空间依然存在，接下来希望政策可以进一步聚焦于降低核心一二线城市的首付比例，进一步放开一二线城市的限购政策等。

其进一步表示，相比需求端，供给端更需要政策的扶持。房企作为房地产行业的重要主体，只有房企经营基本面企稳，整个行业才会有良性发展。“房企端最大的困难还是在于钱。接下来的政策希望是能够实质性帮助企业尤其是民营企业解决资金难题的。”上述副总裁表示。

实际上，自2022年11月11日“金融16条”发布后，房企融资支持进展明显加快。2023年10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，多部委纷纷召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行也召集房企座谈、调研并提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

2023年末召开的中央经济工作会议也重申，要坚决守住不发生系统性风险的底线，积极稳妥化解房地产风险。全国住房和城乡建设工作会议也指出要稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。这充分体现了国家对房地产金融风险防范化解的高度重视。

“这些政策的出发点都是好的，关键在于能否落地执行。”在上述民企副总裁看来，对房企融资端的支持政策“雷声大、雨点小”也是造成经理人对行业发展信心逐渐下降的原因之一。

在中国房地产报记者采访中，中梁控股联席总裁何剑也呼吁，各家银行和交易所召开的座谈会能多一些民企比例。他表示，如果金融机构能在保交楼专项贷款、项目纾困资金和增信发债方面给予民营房企一定支持，这些企业一定能过难关。

上述民企副总裁表示，希望能多给民营房企一些机会，同时也希望监管层尽快制定并出台房企融资“白名单”制度，给予房企融资便利；如果在融资方面不能松动，也希望在房企资金监管方面能够适度松动，让房企内部资金能够统筹起来，用以盘活更多项目。