海外投资房产、海外投资房产合法吗

来源丨喜马拉雅FM超级制作的精品课《首席经济学家管清友的投资课》

编辑丨张公子

房地产是中国造富最成功的资产，没有之一。所以，当国内房地产市场调控政策不断升级，地产投资出现拐点的时候，不少中国投资者开始转战国外市场，海外房地产投资成为越来越多国人的选择。

近年海外地产投资成为趋势，高速增长，中国海外地产总投资额不断刷新纪录。在资本管控力度加大、境外汇款限制趋严的背景下，海外地产投资仍能够保持高速增长，足见中国投资者对海外地产的投资热情。

海外房地产投资的热门区域有美国、英国、澳大利亚、新加坡、新西兰、加拿大、泰国等。

美国是中国高净值人群海外置业的首选。原因有三：一是近年来房价平稳上涨，租金回报率较高。二是美国房屋产权为私有制，一经购买就有房子、土地的永久产权。三是教育资源优良。美国是世界上教育质量最高的国家之一，拥有众多世界知名大学。

英国由于人均土地拥有土地少，可供开发的增量土地资源有限，房产长期处于供不应求状态，导致房价稳定增长，值得投资。而且英国对全球购房者无任何限制，是全世界最开放、最自由的投资市场之一。

澳大利亚2017年房地产市场趋于平稳，还有政治经济环境相对稳定、租金收益稳健、生活品质佳、留学、华人聚集等优势，成为移民的好去处。但是目前澳大利亚政府禁止海外购房者购买二手房，海外投资者只能购买新房或期房。

新加坡是亚洲最佳房地产投资地，购房性价比高，可获得99年产权、教育条件良好、环境安全以及生活舒适，且贷款年利率较低，只有1.5%左右。但目前新加坡房价指数持续走低，作为投资有一定风险。

新西兰购房可享受免税政策，不用缴纳房产税、契税、房产买卖印花税等，同时还没有资本增值税。

加拿大2017年房价指数不断创历史新高，而且货币政策宽松，买房利率较低，政府对首次买房者有多项优惠政策。

泰国的房地产投资近来日渐升温，主要原因有两个：一是收回成本的周期短；二是税费较低，泰国的房产有永久产权，没有持有税。

国外投资房地产的方式更加多样化，除了和我国一样购买房屋实物外，还可像金融产品一样进行交易。

常见的方式有房产投资基金，即常说的REITs。通俗来讲，就是将投资者的资金聚集起来购买不动产，然后交由专业的公司进行管理，每位投资者持有不动产的一定份额，不仅能和常规的股票一样获得股利，还能分享由于房产增值产生的利润，同时流动性强，能够及时变现。

第一，海外地产投资不单是财务投资，也是一种消费，代表了一种生活方式。海外购房可以享受很多附带的生活便利，比如移民、子女教育、休假等。

第二，海外地产投资价格相对不高，性价比不错。相比国内北上广深一线城市，部分海外房产的价格很低，而且海外房产绝大部分是永久产权。

第三，可以通过海外置地以合法渠道实现海外资产配置，实现投资多元化。如上面提到的不少发达国家房屋供不应求，房价平稳上涨，房屋租金回报率可观，是较为理想的投资标的。

第一，海外地产投资税费较高，维护成本高。国外的房产税主要是持有税，而不是购买税，因此每年都要缴纳高昂税费。

第二，国外对炒房有严格管控，海外地产投资有一定的政策风险。比如，加拿大收取空置税。温哥华市政府规定，如果这套房子在过去的一年内没有自住超过180天，或者出租超过6个满月，除非是有特殊原因，比如居住者生病住院，房子被法院收回等，都需要缴纳空置税，其目的就是为了降低房屋空置率，打击炒作。

总的来说，海外房地产投资已经成为一种不可或缺的投资方式和生活方式，所以我们要以消费的眼光做投资，多多关注房地产之外的附加价值，而不是仅仅关注其账面价值。当然，这个过程中的政策风险也是我们不可忽视的因素。

关于主播：

管清友，首席经济学家，现任民生证券副总裁、研究院院长，兼任中国经济体制改革研究会高级研究员、财政部发改委专家库双库专家等多项职务。

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