拆迁房没有房产证,拆迁房没有房产证能买吗

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■本文作者：段双双 北京在明律师事务所

导读：在征收拆迁过程中，许多被征收人为了解决居住需求，而选择了产权调换的补偿方式。但是，一些被征收人对拆迁安置房的了解少之又少，以致于入住安置房后才发现各种问题接踵而至。本文，在明律师就来带你了解一下有关安置房的6个问题，帮助你住上放心、满意的安置房屋。

拆迁安置房，是指因社会公共利益需要进行征收拆迁，在被征收人、公房承租人选择产权调换的补偿方式时，征收方提供给被征收人或公房承租人居住使用的房屋。

实践中的拆迁安置房主要分为两类：一类是因政府重大工程建设项目动迁而建设的商品房或配置购买的中低价商品房；另一类是因房地产开发等因素动迁，动迁公司代为安置人购买的相对中低价位的商品房。

常规情况下，征收方应当使用依法征收后的国有土地建设安置房屋予以调换，并为被征收人办理不动产登记手续。

但是，实践中的拆迁安置房，许多都没有产权证。没有房产证的原因是多种多样的，诸如：安置房屋的开发商资金不足，未缴纳土地出让金；规划审批手续不齐全；房屋竣工验收不合格；未缴纳相关税费等。

在此，需要广大被征收人特别注意的是，有些拆迁方提供的安置房屋属于小产权房。国家严格禁止建设、租售小产权房，此类房屋本身就是违法建筑，居住者的权利也难以得到有效保障。

故此，被征收人在选择产权调换方式前需向征收方详细了解安置房源的情况，尤其是要查看其相关合法凭证。对于期房安置的更要及时咨询专业律师，通过法律途径尽量避免安置房办不下来产权证的情况出现。

如果拆迁安置房取得了合法有效的房产证，一般情况下，可以进行上市交易。但是，可能会存在一定的限制。

例如：有的地方政策规定，拆迁安置房办理权属登记满5年，被征收人补缴土地出让金后，才可以进行上市交易。

由于各地方的用地指标情况不一致，所以，对于拆迁安置房上市交易的时间没有明确规定，有一些安置房即使超过5年也是不能上市交易的。

需要广大被征收人注意的是：由于房屋属于不动产，根据法律规定，不动产的所有权以登记备案为准。因此，没有取得房产证的拆迁安置房，不具有物权法中的所有权效力，不能进行买卖交易。

传说中，拆迁安置房的质量是个大问题，不过从法律层面上讲，这种情形着实不该出现。

拆迁安置房如果由没有相关资质的开发建设单位进行建设，实际使用寿命可能会大打折扣，并存在各种建筑质量问题，如用材偷工减料、结构设计不合理、水电气无法入户、无消防应急设施等等。

为了避免这种情况，广大被征收人应当关注产权调换房屋的详细情况。在签订补偿协议前，应当确保安置房的面积户型、方位朝向、层高、交付期限等符合自身意愿。沙盘模型、样板间等该看要去看。同时，可以要求征收方提供安置房建设单位的资质证明，安置房屋建设项目的规划审批手续。

必要时，大家还可以请专业律师协助审核把关。

补偿安置协议中，不仅要明确约定安置房的地点、交付时间、产权登记事宜，还要约定房屋价格（应当具体、明确、固定化，不能受市场变化而随时改变）、面积、设计结构、消防设施、房屋质量等各种详细信息。

当然，重中之重仍是保护被征收人权益的违约责任条款和争议解决方式。

只有补偿协议的内容具体、详细，才能最大程度地维护被征收人的合法权益。后期，即便发现安置房存在无法办理房产证等问题，也可以要求征收方承担违约责任。

有一些拆迁安置房，由于开发建设单位的原因未能及时办理权属登记，或者需要等待后期取得相应手续后，才可以办理产权证书。

在符合为安置房办理房产证的条件下，广大被征收人需要准备下列材料：

1．补偿安置协议

2．已回迁安置的证明

3．被征收人的身份证明材料

4．被拆除房屋的权属证书原件

5．与征收相关的证明材料，如结算差价的发票及付清差价的证明、增加安置面积的证明

除了上述基本材料，大家还应当咨询所在地区的住房和城乡建设部门以及不动产登记机构，了解有关不动产登记手续办理的管理政策。

总之，在明律师提示广大被征收人，在选择产权调换时，一定要多注意了解相关的法律知识，以便选择到合适、满意的安置房，并顺利办理权属证书。若在签约前了解到安置房可能存在较大风险，可考虑及时调整补偿方式选择，通过简便易行的货币补偿或者选择面更宽的“房票”来尽量规避可能发生的风险问题。

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