广州房产新政,广州房产新政策满2免税

2024年5月13日，广东佛山市住房和城乡建设局等九部门印发关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。其中涉及鼓励支持住房“以旧换新”、调高公积金可贷额度、公积金可作首付款、取消首套房贷利率下限、有房就可申请落户、居住公寓执行民用水电气价格标准等十三条措施。以上措施自印发之日起实施。

鼓励住房“以旧换新”

“以旧换新”继续发力，自2023年以来，约有苏州、无锡、郑州等30余城表态支持“以旧换新”。而且今年以来，长三角二三线城市似乎更显踊跃。此次佛山也鼓励支持住房“以旧换新”。支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山与其他城市“以旧换新”最大的区别就是对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。需要后续明确实施主体、针对存量收购还是增量（新房）收购，资金安排等。存量收购最大的问题不在于政府意愿问题，而是资金平衡的问题，一般来说，会按市场评估价收购，收购以后不管是出租还是出售，都存在资金平衡、盈亏的考验。

有房即可申请落户

近日，武汉、杭州、南京、沈阳等多地密集发布最新落户政策。佛山也跟进放宽购房入户政策。通知中提到，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

李宇嘉认为，在广州外围入户门槛大幅度降低，大专学历即可入户，且广州基本上退出限购政策的情况下，佛山只能通过购房入户、低房价优势来吸引人口。过去，佛山承接了大量的临广（州）人群居住，主要是房价低、不限购、交通便利，广佛线、2号线、7号线已经将两个城市链接。现在，广州退出了限购，入户门槛也低了，对佛山楼市的冲击非常大。未来，随着限购退出，购房入户大范围普及，城市之间抢人口大战打响。城市的竞争力，主要还是就业、教育资源，房价的稳定性和前景，当然，还包括住房及社区生活配套的完善性。这方面，佛山还需要加强，除了吸引需求、鼓励买房以外，还要把公共配套的质量做起来。

调整公积金、房贷利率政策

除了优化公积金政策这个常用方式外，佛山也加入阶段性取消首套房商贷利率下限的阵营。佛山此次加大公积金贷款购房支持力度。调高公积金缴存余额计算倍数，整体提高住房公积金贷款的可贷额度。推行住房公积金贷款二手房交易“带押过户”。通过个人住房商业贷款或个人住房公积金贷款方式购买本市新建商品住房的职工，可申请提取公积金用于支付购房首付款。

落实首套住房贷款利率动态调整机制。实施阶段性取消佛山市首套商品住房商业性个人住房贷款利率下限政策。具体利率水平由商业银行与借款人自主协商确定。

居住公寓执行民用水电气价格标准。对佛山市商务公寓等类住宅用于居民家庭住宅居住的，其水电气执行居民生活用水用电用气价格。

业内认为，房贷利率估计会协同，若新房价格指数连续三个月同环比下跌，就会取消首套房贷利率下限。

居住公寓执行民用水电气价格标准则是事后追认，因为居住公寓本身违反了土地用途管制和批后监管，过去一直不认可这一产品在规划上的合法性。此次，从尊重历史和现实的角度，住建部门提出了居住公寓执行民用水电气价格标准，关键看自然资源部门是否认可。李宇嘉表示，凡是涉及金融、财税、规划和用地等方面的政策，都必须要得到相关主管部门的认可和支持。当然，作为调控主体责任部门，住建部门需要提出。

优化容积率计算规则 降低公摊面积

通知中还提到，优化供地管理。土地供应实行市级统筹，优先安排优质地块供应。综合考虑项目实际需求及周边商业配套，合理设置规划条件，保障纯住宅项目用地供应。

适度优化住宅用地配建要求。属地政府按照规划要求，优先做好待出让土地相对集中区域的学校、医院等配套公服设施的建设，大力增加优质义务教育和医疗资源。

优化容积率计算规则。鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。出具规划条件时，为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。

李宇嘉认为，优化容积率计算规则，一方面是为了提高套内面积，降低公摊面积，有利于提振业主购房的积极性。另一方面，连同实施土地出让价款分期支付，也是为了提振开发商拿地的积极性。该政策从广州学习而来。不过，从广州的政策来看，有利于新批地块的竞争力，但对存量未开发地块有一定压力。

调低开竣工违约金标准 缓解开发商资金链紧张

从开发商层面，通知提到，实施土地出让价款分期支付。扩大保函覆盖面。精准满足项目融资需求。合理优化企业税收缴纳机制。

调整开竣工违约责任核算规则。新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日万分之三调减为每日万分之零点五，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。已出让的房地产开发项目，自本措施印发之日起（含当日），开竣工违约金标准按本规则执行。因不可抗力导致项目不能按期开竣工的，可申请顺延开竣工时间。

李宇嘉认为，由于市场下行超出预期，开发商资金链紧张，加上部分地块存在土地平整和配套商上的短板，约定的开竣工日期难以履行，收取违约金的话，更加剧了开发商的压力。

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文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟