上海的房产网(上海的房产网上交易平台)

来源：国际金融报

一年一度的“金九银十”已经来临，又到了各大房企业绩冲刺的关键时刻，上海各大刚需、网红、豪宅楼盘纷纷加推，正是购房者精挑细选的好时候。

但是买房子毕竟是人生大事，一套流程走下来当真不是件简单的事：购房资格、住房信贷、相关税费的最新政策你真的了解了吗?

购房资质审核是买房的第一步，看房之前，不妨先看一下你是否具有购房资格。

1本地户籍

目前沪籍已婚家庭限购两套房(含新建商品房和二手住房);沪籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房;沪籍未成年人只要所在家庭不限购，可以单独上产证。

限购政策(2011年1月31日)前沪籍购房人各自和父母共有2套以内住房提供关系证明，可不计入购房套数。

2外地户籍

在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅;拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房;无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

外地户籍单身人士，暂停在本市向其售房。

3企业购房

由于上半年“翠湖天地”公司购房占比超过一半的事件，上海市出台新规，自2018年7月3日开始对公司购房政策收紧。

企业购买商品住房必须同时满足以下条件：设立年限满5年;累计在上海缴纳税款达100万元;职工人数10名及以上且按规定在该企业缴纳社保或公积金满5年等条件。不过，已缴纳税款满500万元以上的企业不受上述条件限制。

此外，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

4其他特殊群体

集体户口：本市集体户口按上海户籍政策执行，但需注意户籍证明号，如90/96/97为上海户籍，99是挂靠上海地区户口，为非上海户籍。

外籍与港澳台：提供满1年的劳务合同，可购买1套房。

高学历：在读博士、博士后，已婚者并提供学历证明，无需提供5年社保或个税，可购买1套房。

1商业贷款

首套房：即居民家庭名下在本市无住房且全国各地无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%;

二套房：居民家庭名下在本市无住房，但通过征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的(无论是否结清);或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清)，均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

此外，居民家庭申请商业贷款并非人人都可以达到最高额度，而是对流水收入有十分严格的要求。

一般而言，银行要求每月还本额应占家庭工资流水不超过50%。例如一个家庭的月收入为5万元，那每月的贷款还款额最高只能为2.5万元，按照这个标准来进行放贷，即使还没有达到最高的贷款限额，也不能继续增加贷款了。

贷款利率方面，主要根据央行政策而定。目前由于政策收紧，大多银行已无折扣优惠，普遍按照基准利率上浮10%-20%不等，但具体利率高低，还要依个人信贷资质及不同银行等因素而定。

2公积金贷款

购买首套住房且从未使用过公积金的职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整，即首付比例仍为30%(住房面积大于90平方米)，面积小于或等于90平方米最低首付比例为20%。

第2套改善型购房的首付比例调高，即普通商品房为50%和非普通商品房为70%，二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元。

借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

买房不止包括房子的价格，还要缴纳各种税费，并且税费缴纳在购买房产时占有相当大的比重，且通常由买家承担。尤其是二手房，总价千万级的房子，要比一手房多缴纳上百万元税费。一般情况下，新房在开发商拿到大产证后，业主只需要交纳契税办产证;但二手房除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。

1契税

契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，契税的税率一般为3%，但是也会有税率方面的优惠政策，影响契税税率的多少，主要看是不是“唯一住房”。

如果是二套，无论面积大小，新房的契税为总价的3%，二手房为(核定价格-增值税)*3%。

若为首套，根据房子的面积大小，分两种情况：

90平方米及90平方米以下，新房收总价的1%，二手房为(核定价格-增值税)*1%;

90平方米以上，新房收总价的1.5%，二手房为(核定价格-增值税)*1.5%。

而对于车位、商铺、办公楼等非居住用房而言，一般情况下，契税=(核定价格-增值税)*3%。

2增值税

自2016年全面推广“营改增”试点之后，商品房就不在缴纳营业税，而改为增值税。

在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。

首先，对于普通住宅，若是满2年，免征增值税及附加税。

若不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

其次，对于非普通住宅，若是满2年，按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

若是不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

此外，对于非居住用房，则全部按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

需要特别注意的是，在上海的部分郊县，增值税附加税率可能略有不同，如奉贤、南汇等地为0.55%。

3个人所得税

缴纳个税，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

而转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“利润”*20%征收个人所得税。利润即指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的所得。

1普通住宅和非普通住宅

住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋;而非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准必须同时满足以下三个条件，否则为非普通住宅：

(1)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

(2)单套建筑面积在140平方米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

2核定价格

核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，主要为了防止部分购房交易双方故意做低“房价”，以达到“避税”目的。因此规定，若合同价格明显低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格来缴税。