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原告和被告签订了房屋买卖合同，被告实际装修入住，但仍欠款原告合同款。原告索要多年无果后向法院起诉，要求立即支付欠款。被告却提出反诉，认为案涉房屋是违法建筑，没有权属证书，合同无效，要求退房还款。

原告认为房屋虽未取得房屋所有权证书，但也不是违法建筑。案涉房屋在危房依法拆除的基础上改建，改建符合当时的规定，改建的过程都在住建部门的监督之下，并不存在违法的情况。如被告所言，如果是非法建筑，早已经被城市管理部门认定违章并拆除了。之所以一直存在，实际多户入住，也说明了房屋是合法建造的，是允许存在的。原告认为案涉《房产转让合同书》、欠条依法有效。

房产转让合同依法成立的，即使房屋没有房产证，买卖合同也具有效力，法律也没有规定房屋买卖合同以办理产权登记为生效要件。《民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。签订合同的行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实并且不违反法律和社会公共利益的情况下，签订的合同有效。房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的，该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效。

《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，性质上不属于法律法规的强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。

我国原《物权法》确立了不动产物权变动的原因与结果相分离原则，即物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，在发生物权变动时，它们成立生效的依据不同。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是上述原则的具体体现。物权变动原因行为成立生效的要件有三个：一是行为人具有相应的行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。物权变动的结果行为不是物权变动原因行为的生效要件，二者相互联系又相互独立。《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同是有效的。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地、房屋在办理土地、房屋使用权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制规定。 《物权法》的实施，使此类问题的解决有了明确的基本法律依据，《民法典》实施后，《物权法》不动产物权变动原因与结果相区分原则继续保留。

司法实践，包括最高法院的判决均佐证未依法登记领取权属证书的房屋转让合同合法有效。法院拍卖的这种情况也非常普遍，没有登记权属的房屋大量拍卖。 2023年11月26日，永定龙角社区龙兴路世纪华泰旅游度假有限公司评估价2.2亿多元的房屋以3200多万元被法院拍卖成交，该房屋也是没有权属登记，但照样拍卖，照样成交，拍卖成交合同照样有效。如果被告的观点可以成立，那所有执行拍卖的法院都违法了。

最后原告认为被告占有了案涉房屋，并实际装修入住多年，期间也有支付欠款，只是说困难而未支付请而已。被告基于房价实际下降的市场变化，提出合同无效以及退房的主张有违诚实信用原则，法庭不应支持这种不诚信行为。

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