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新房库存约3.6万套

这些要卖多久？

2021年第一季度已成为过去式，按以往经验，接踵而至的四、五月，恰好是一年楼市成交的爆发阶段。

据零距离房产统计近60个全市在售及待开楼盘相关数据，目前常熟全市新房广义总库存量约3.6万套，广义总库存面积达505万方。（数据来源透明售房网及地块相关公示，仅供参考，以官方发布为准，广义库存包括在售、待开及新地库存）

常熟近期商品房成交情况表 数据来源：常熟透明售房网

根据透明售房网公布的2020年3月至2021年2月的成交情况，常熟过去12个月新建住宅月均成交量约1065套。

按这样的去化速度，常熟目前的新房库存需要近34个月才能去化完毕。

数据说明：

成交数据来源于常熟透明售房网，其中网签数据（已售面积、套数）会存在一定的滞后性。

部分纯新盘的库存面积=土地面积*最高容积率（一般楼盘都会用足容积率）

本次统计，只统计了在售住宅+已拿地的待开住宅部分，商业地块未列入统计范畴，另外有部分楼盘因为年代久远，难以找到准确的库存数据，也一同未列入统计。

看到这里，先冷静思考一下，你觉得将近3年的去化周期，长吗？

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高库存下的难题

买房人或许觉得也挺好？

3.6万套，34个月，面对这样冰冷的数字或许大部分朋友还没有一个具体的概念。

所以我们不妨来对照一下其他城市的数据：

据CRIC数据统计，2021年2月末百城商品住宅去化周期约12.48个月，这属于一个比较平均的参考数值，相对来说一线城市去化周期更短，为9.11个月。

和常熟去化周期相近的，是日照、包头这样的城市。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为：房地产库存去化周期的合理区间在6-18个月。

从数据来看，目前常熟的库存去化周期处于高位状态，高库存是当下常熟市场面临的一个难题，但这道题却是出给开发商和市场的，买房人考虑的范畴是买不买得到和买不买得起。

那么，是不是意味着接下来常熟买房人都应该笑了？

想买房的朋友估计会这么想：既然库存那么高，那我肯定要好好挑选挑选，只要卖不掉，它必然会降价！这样看来，高库存也挺好的，就看谁能熬过谁！

从目前的库存情况来看，机会会有，买房人需要紧盯市场变化，选择合适的机会入场。

从2018年至今，常熟各大版块的价格基本没有出现比较大的浮动，处于一个比较稳定的横盘阶段。

在下来一轮需求爆发之前，就是买房的窗口期。按照基本的经济学原理，供过于求进入买方市场后，现在的楼市情况对买房人来说确实是更有利的。

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市场分化环境下

我们来说点别的

值得一提的是，常熟三环内的广义库存新房量仅约7000套，占到总库存量的20%左右，更多的库存分散在了城北城铁片区、南部新城和各大乡镇上。

而按照当下常熟楼市的成交情况，市区比其他区域好卖多了，三环外的区域压力无疑会更大，这也反映了当下常熟楼市区域分化的现象。

在这样的背景下：

◎市区+偏改善类产品，这两者的结合成为了当下常熟楼市容易走量的硬通货；

◎非热门板块由于房子卖不动，户型开始越做越小，总价也越来越低，开始考虑投资客户；

按照目前的库存情况，常熟的平均户型面积为140㎡左右，这个平均面积确实是比较大的，也能反映出库存里面尚有不少大面积的户型未出售。

◎热门板块楼盘，为了获得更高的溢价，各种新产品层出不穷，比较有代表性的例如近年来的文化片区。

其实在楼市里，三、四线城市出现库存较大的情况很常见。根据以往经验，下一波买房的机会，就是再提“去库存”的时候。

只要价格到位，消化库存还不容易嘛。

最后不妨再送给大家几句话，免费的：

1、假如你是真心想要买房，考察一个楼盘的同时，也了解下区域内的情况，如果区域库存比较多，确实还有挑挑拣拣的机会；

2、刚需的朋友别想了，本文和你关系不大，该买的时候还是要买；

3、可以的话尽量选择好一点的地段和产品，如果周边教育资源也不错的话更好，这样的楼盘即便是在市场不好的时候也能走出独立行情；

4、还想等等看的朋友，可以关注一下今年的土拍情况，估一下未来的供应量，虽然可能你会等得更久，但买房的机会或许就在这儿。

最后希望大家都能早日住上属于自己的大房子，这3.6万套库存里必定有你一套！