房产预抵押、房产预抵押是什么意思

问题的提出：

金融机构在开展按揭房贷款业务时，对于担保方式，通常采取的是开发商阶段性担保+房产抵押的方式，也就是说，在房屋具备办理正式抵押登记前，金融机构的风险防范方式主要为开发商的保证担保，此阶段下金融机构对房屋所进行的抵押登记在法律上叫预抵押登记，与正式抵押登记存在差别。

然而，在金融机构面对一些需要“多家争取”的项目时，比如万科等一线房企的楼盘，议价权利其实是在开发商，开发商通常会要求对于保证期限进行调整，缩短为至办理预抵押登记之日，这就导致金融机构在预抵押登记至正式抵押登记之间存在较大的风险。

本文拟结合相关法律规定、司法实践，对此问题进行分析一二。

什么是预抵押登记？

是指购房者向开发商预购商品房时，以该预购房向银行申请抵押贷款，鉴于预购商品房尚未交付，尚未具备办理房地产权属证书的条件，为保障将来实现物权，排斥第三人对房产行使权利，购房者与银行到房产管理部门办理抵押预告登记，待抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

金融机构能否以预抵押登记主张优先受偿权？

该问题在司法实践中存在争议，但通说认为金融机构对预抵押登记不享有优先受偿权。理由主要为：房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，并非对系争房屋享有现实抵押权。

司法实践中也有支持的，理由为：预告登记权利人享有的优先受偿权应在正式的抵押登记办理完毕后才享有，但抵押预告登记使得被登记的请求权具有物权的公示效力，可以产生对抗普通债权人的效力，且涉案房产未办理正式抵押登记并非抵押权人原因所致，抵押权人对此并无过错，不能因此丧失权利保护。

与金融机构抵押登记相关的案件类型分析

一、在办理正式抵押前，借款人出现逾期，金融机构起诉要求借款人偿还全部借款、主张优先受偿权、要求开发商承担保证责任。

二、在办理正式抵押后，借款人出现逾期，金融机构起诉要求借款人偿还全部借款、主张优先受偿权。

三、在办理正式抵押前，房屋被其他债权人查封、拍卖，金融机构依据预抵押登记向执行法院主张优先受偿权。

四、在办理正式抵押后，房屋被其他债权人查封、拍卖，金融机构依据抵押登记向执行法院主张优先受偿权。

五、在办理正式抵押前，金融机构向法院起诉，并对房屋进行首轮查封的。

一些建议

1、在按揭房贷款业务中所采取的“开发商阶段性担保+房产抵押”风控措施，要审查开发商的保证期限是否为办理正式抵押之前。

2、如果开发商的保证期限存在问题，或者开发商自身实力出现问题，在购房人出现借款逾期时，要及时对房屋进行查封，保证“首封”的权利。

（本文作者张晓涛，供职于河南铭高律师事务所。原创声明：原创，可转发、转载，但须注明出处）