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新盘时时有，今日大不同。
被“用药过猛的限价政策”压抑2年多，清一色的非限价盘将于今年下半年集中上市。
不仅如此，有10个新盘还具有“拿地关注度高”、“地段价值高”、“品牌或产品关注指数高”等特点。
这些盘，有望升级南宁房地产品质，也将很大程度上影响楼市局势和南宁房价。
超40新盘，大闹下半场
2019下半场，新盘势必集中出动，包括6月前拍卖的新地块，也包括拿地好久一直等待时机的老新盘。
原因很简单，如今限价逐步放开，政策似紧还松。下半年，南宁利好诸多，此时不上市更待何时？
据小剑不完全统计，新盘非常之多，总量超40个。
下半年可能上市新盘一览。扒房统计
其中，又以本身就很热的五象和青秀为主，新盘量分别达到11和15个。
此外，江南也有8个新盘。本身就热度偏低的西乡塘和兴宁，新盘则非常少。
值得一提的是，武鸣将有一个重量级新盘出炉，它便是桃李春风小镇。这将是宋卫平在南宁的首个纯血统楼盘。
但总体来讲，五象、青秀还是下半年南宁楼市主阵地，尤其是五象湖、三岸和凤岭北板块，必然是高流量板块。
3点，让南宁楼市生变
文章开头就说过，这些新盘很可能改变南宁楼市局势，也势必会影响南宁房价走势。
首先，非限价盘集中上市。
今年起，南宁土拍取消了限毛坯价，而下半年将是第一批不限价地块项目集中上市。
比如，同样是在三岸，新城、彰泰、中国铁建等盘都是限价的，而龙光天曜、龙湖等新盘则不限价。
尽管，此不限价是相对的，但开发商自主定价权毕竟更大了。市场的交给了市场——这是好现象。
其次，毛坯房将更多。
如你所见，毛改精交付，已经乱成了一锅粥。如今不限毛坯价了，利润可保障，麻烦又少，不少开发商将会“精改毛”。
这些新盘，特别是毛坯新盘的上市，会对老的毛改精楼盘是一种冲击，甚至是打击。
变局正在发生。
第三，局部板块房价显涨。
典型如五象湖、三岸，地价贵过房价的板块。不说别的，单从成本考虑，地价1.4万的新盘房价2万+再自然不过，或将难免带动附近老盘提价。
以上3点，足以让南宁楼市从政策、产品、价格上催生变局。
有人欢喜有人发愁
有人欢喜，自然就有人悲伤。
悲伤的，有那些毛改精交付的楼盘，也有进退两难的部分高价地王楼盘。
对于部分高价地王，拿地时是很风光的，产品研发时往往会犯了难，销售时若遇调控收紧则更犯难。
尤其是那些地价过万的项目，无论是大热的五象湖，很热的三岸，还是不温不火的柳沙。
这3个板块，上半年拍出了8块地价1.15万-1.48万元/㎡的地块，不可谓不高。
它们包括龙光天瀛、建发五象湖项目、新希望五象湖项目、龙湖三岸项目、广源三岸项目、美的三岸项目、玉桶金三岸项目和阳光城柳沙项目。
地价过万的项目分布。
据小剑打探，目前这些项目都处于前期考察、产品研发阶段。
据说，有的企业还比较自信，有的企业内心却很发愁。
这很正常。地价如此高，成本在那摆着，要想保证哪怕10%的利润率，售价都会不低。
但要卖高价，凭什么？
地段？铁学商？景观资源？品牌？超强的产品力？如果拿不出像样的产品来，谁会为之埋单？
要知道，买这类2万+房子的人，都不是刚需，多见过世面，都极为挑剔。
下半年，将是见证产品力的时刻。地王们，到你们发挥的时刻了。
值得一看的10大新盘
超40个楼盘中，小剑为大家梳理了10大值得期待的纯新盘。
这10大新盘，不是随随便便就能入选的。它们必须满足3个标准：1、拿地关注度高；2、区位地段或配套够硬；3、品牌、产品有亮点，有望升级南宁房地产品质。
具体是哪10个新盘呢？它们上榜的理由又是什么呢？以下为你一一点评。
万科臻山悦
位置：东盟商务区合作路
产品：40亩、1.8的容积率，主推精装大平层产品，总共仅150套房源。
上榜理由：1、商务区的地段，近青山的景观资源；2、自带万科里，不少商家已签约进驻，以比较高端的品牌为主；3、预计售价超3万元/㎡，赶超华润幸福里。
万科臻山悦园林。
小剑点评：此为万科在南宁真正意义的高端盘，精装和园林都比较高级，房价将领衔商务区及南宁市场。不过，据说不少房源已经被内定。
位置：江南区原西园饭店
产品：总规模190亩，容积率3.97，首期主推115-225㎡产品。
上榜理由：1、南宁国宾馆的历史人文价值；2、原生态园林的保留升级，一线江景资源；3、华润的品牌，略低于幸福里又高于中山府的定位。
西园悦府沙盘。
小剑点评：江南最值得期待，也最有历史价值的楼盘。售楼部及园林示范区已开放许久，去看过，挺不错，但亦有欠缺。问题是该如何定价，政府能批，又能被市场接受？
龙光天瀛
位置：五象湖平乐大道与凤凰路交汇处
产品：162亩，容积率3.0，预计打造高层版高端产品，是精装还是毛坯目前未定。
上榜理由：1、南宁迄今为止地价最高的项目；2、五象湖核心区位，高等级铁学商，四小+十四中双学区，2/3号线双地铁，附近3公里内大型商业体云集；3、龙光在南宁打造的最高端项目。
龙光天瀛所处位置。扒房制图
小剑点评：地价最贵，能不能做出最好的房子？业界大众都很期待。老实讲，看完同属天系的龙光天曜，并没有惊艳，天瀛会怎样呢？
建发五象湖项目
位置：靠近龙光天瀛（参见上图）
产品：152.5亩，容积率仅2.72，建筑高度在80米以内，注定是建发在南宁的代表作。
上榜理由：1、地价1.4万+，仅次于龙光天瀛；2、地段、配套同龙光天瀛；3、将是建发在南宁的品牌代表作。
小剑点评：看过建发玺院，在沙井能做成那样，挺难得。在全国，建发确实做出了很多业界认可的高端盘，产品力优秀。相比邻居新希望，个人认为，建发更值得期待。
龙湖三岸项目
位置：三岸板块邕江边
产品：41亩，容积率仅1.8，建筑限高后排45米，沿江第一排限高24米，预计为别墅+洋房的产品规划。
龙湖地块位置示意。
上榜理由：1、三岸地价最高的项目；2、三岸众地块中，它指标最优（龙光天曜临江，但商业性质产品多）；3、高端龙湖在南宁的真正高端盘，有望碾压现有南宁别墅盘。
小剑点评：叁仟悦代表不了龙湖，此项目或许可以看到龙湖的真功力。如果三岸众多高价地块中评选一个最值得期待的，必是龙湖。
阳光城柳沙项目
位置：柳沙路南面
产品：55亩，容积率3.5，建筑限高80米，预计为20多层的高层产品。
阳光城地块位置示意。
上榜理由：1、柳沙最贵的地；2、配套成熟，区域宜居指数较高；3、可能是阳光城在南宁最好的项目。
小剑点评：地块在柳沙的位置不算优质，不及华发国宾壹号，更不及保利君悦湾，本身限制条件也不少。对阳光城，是个不小的挑战。
荣和东站城市广场
位置：凤岭北东站附近
产品：总占地174亩，总建面60万㎡，凤岭北新盘中少有的大地块，产品涵盖住宅、公寓、大型mall、主题商业街、星级酒店等。其中，包含42㎡LOFT、105-125㎡精装三至四房。
荣和东站城市广场位置。
上榜理由：1、凤岭北难得的大地块；2、荣和的升级转型之作；3、南宁首个TOD大盘，集结地铁高铁双铁交通优势。
小剑点评：TOD模式指以公共交通为导向的综合发展模式，这在大城市早已不新鲜，但在南宁还是挺新鲜的，就看荣和怎么玩。
世茂金科博翠江山
位置：龙岗东江湾路
产品：总规模116亩，具有一线江景和低容积率的优势，打造高端“博翠系”产品。
福州世茂云上鼓岭。
上榜理由：1、地价达7000元/㎡左右，龙岗地价领军者；2、具有邕江、灵龟山双重景观优势；3、品质型房企世茂与金科合作开发。
小剑点评：龙岗西很热闹，也该轮到龙岗东了。世茂、金科合力，再造博翠系，有望提升龙岗居住品质。
盛邦滨江府
位置：蟠龙片区澜湾九里旁
产品：73亩，容积率仅2.5，建筑高度仅60米，预计打造为滨江高端产品。
盛邦滨江府围挡广告。
上榜理由：1、蟠龙片区，五象核心地段，未来配套档次高；2、直面邕江及滨江公园，对望青秀山，景观资源十分难得；3、本土企业盛邦的标杆之作。
小剑点评：蟠龙滨江板块是难得的宜居高地，可惜早期很多项目做的太差。盛邦虽为本土中型企业，但产品力尤其是户型设计较出众，有望打造成蟠龙滨江优质社区。
南宁桃李春风小镇
位置：南宁市武鸣区
产品：预计为小面积别墅产品，类杭州桃李春风。
发布会现场图。
上榜理由：1、宋卫平与桃李春风，均是地产界的金字招牌；2、蓝城首入南宁之作；3、相比蟠龙板块，绿城代建的春江明月，此桃李春风血统更纯粹。
小剑点评：桃李春风的加入，会让武鸣更热闹吗？不管热不热，南宁小镇类项目的竞争一定是更激烈了。（来源：扒房）
