房产123(房产12315)

房地产一级市场指国土部门通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产一级市场是是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，由国家垄断的。其主要特点是：国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，所发挥的特殊和重要的作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。它可细分为四个专业市场：

1.征地市场，根据城市发展需要，国家可以依照法律规定对所有土地实行征用，征地补偿费实质上是土地的“出售”价格。

2.拆迁市场，对旧城开发的拆迁问题，国家依法收回被拆迁单位的土地使用权并进行拆迁安置，对未到期的土地使用权收回时必须进行补偿。

3.土地批租市场，国家将较长年限的城市土地使用权一次性有偿出让给城市土地使用者，使用者按合同规定一次纳整个出让年限内的土地使用权价格；也可将土地使用权出让给房地产开发企业，由其完成房地产开发后再转让给最终使用者。其出让方式带有较强的竞争性。

4.年租市场，国家以划拨方式取得土地使用权的土地使用者。使用者以土地使用费(税)的形式向所有者交纳租金。

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一 次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。

房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

目前，我国房地产二三级市场存在主要问题是市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。

就当前来看启动房地产三级市场的主要方法和途径是公房上市和住宅置换，长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房上市出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求，否则就谈不上两级市场的联动。

以上是综合汇总我国目前房地产的三个交易市场，对于市面的相关金融产品底层资产涉及到上述三个市场，我们可以分别了解到每一个市场分别有哪些交易对手，这样可以更好地了解产品的底层知识。