拍卖房产过户税费;拍卖房产过户税费由谁负担

来源：法客帝国

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裁判要旨

目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中，申请执行人接受以物抵债，法律地位即相当于买受人一方，人民法院应参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担。

案情简介

一、2009年7月，广东省珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）依据已经发生法律效力的珠海市斗门区公证处（2009）珠斗证执字第1号执行证书，依法受理施维申请执行许惠成一案。

二、在案件执行过程中，因被执行人许惠成未自觉履行生效法律文书确定的义务，珠海中院对被执行人位于珠海市的房产进行评估。2010年7月，珠海中院委托拍卖公司对上述房产进行公开拍卖，经过两轮拍卖未能成交。2010年11月，申请执行人施维向珠海中院提交申请，请求以第二次拍卖所定价格接受被执行人珠海市的房产，以物抵债。

三、珠海中院于2010年12月作出（2009）珠中法执字第161号之四民事裁定，将被执行人位于珠海的房产抵偿给申请执行人施维。该裁定主文第三项载明“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。

四、双方因为计算利息数额问题发生争议，其中另查明，被执行人许惠成作为珠海市的房产转让方应当缴纳税费。双方均不服裁定，经过一系列复议申诉，最终申请执行人施维向最高院申诉，经审理，最高院经审理驳回申诉人的申诉。

裁判要点及思路

在法律没有明确规定以物抵债过户中所发生的税费应由谁承担的情况下，最高院一般是参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担，实践中申请执行人接受以物抵债，法律地位即相当于买受人一方。在本案中，广东高院按照珠海中院裁定确定的税费承担规则，并结合广东省珠海市地方税务局审核出具的《房地产转让税费征免证明》，最终确定由被执行人承担转让方的税费，由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费的做法并不违反法律规定，所以最高院驳回了申诉人的申诉请求。

以下为最高院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

“本案争议焦点为：以物抵债过户中发生的所有费用是否均应由被执行人承担；（2016）粤执监193号案件中是否存在程序违法问题。（一）关于以物抵债过户中税费应由哪一方承担的问题。施维在申请中提出，根据其与被执行人签订的《抵押还款协议书》约定的“抵押担保范围包括债务本金、利息及为实现债权的费用”，其在以物抵债过户中垫付的所有费用均为实现债权的费用，都应由被执行人承担。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。本案中，案涉房产经两次拍卖均流拍后，申请执行人施维主动向珠海中院提交申请，请求以第二次拍卖所定的保留价接受案涉房产，以物抵债。珠海中院作出（2009）珠中法执字第161号之四裁定，将案涉房产抵偿给施维符合法律规定。同时，该裁定第三项载明：“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。”据此，本案生效法律文书已对抵债房产过户所需的税费承担规则予以明确。无论之前申请执行人与被执行人对费用作何约定，一旦申请执行人同意以物抵债，且未对该生效裁定提出异议，即可视为申请执行人已经认可并接受该裁定确立的税费承担规则。

目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中，人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债，其法律地位即相当于买受人一方。本案中，广东高院按照珠海中院（2009）珠中法执字第161号之四裁定确定的税费承担规则，结合广东省珠海市地方税务局审核出具的《房地产转让税费征免证明》，最终确定由被执行人承担转让方的税费（包括营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费、个人所得税、一部分印花税），由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费（契税、另一部分印花税及不动产登记中心登记费、交易服务费）的做法并不违反法律规定。

因此，施维提出的上述由买受方承担的税费均为其实现债权的费用应由被执行人承担的主张，本院不予支持。本案应由买受方即申请执行人承担的费用包括契税319839.71元和前述一部分印花税6878.65元及不动产登记中心登记费、交易服务费7608.76元，共计334327.12元。施维代缴的所有费用减去其应承担的费用，则为被执行人许惠成应缴的费用770610.72元。抵债价10661323.2元减去许惠成应缴费用770610.72元，则为2010年12月12日许惠成的还款数额9890712.48元。因此，广东高院（2016）粤执监193号执行裁定对许惠成还款数额予以纠正，并无不当。”

案件来源

施维、许惠成执行审查类执行裁定书[最高人民法院（2017）最高法执监324号]

延伸阅读

一、在法院没有表示税费的负担方式，当事人也未明确同意负担全部税费，应当依据法律规定由法定纳税人承担税费

案例1：《杨罗、江苏嘉丰置业有限公司民间借贷纠纷执行裁定书》[江苏省高级人民法院 (2016)苏执复154号]

“本院认为：宿迁中院在执行程序中要求被执行人杨罗承担抵债房地产过户所产生的部分税费有事实和法律依据。首先，司法网拍竞买公告中载明的税费负担方式仅针对本次拍卖本身，是人民法院对本次拍卖附加的特殊要求，此种要求通过公告的方式广而告之，意欲参加竞买的潜在竞买人在充分知晓的情况下经过衡量作出是否参加竞买的选择。且法律要求每一次拍卖前均要先期公告，以保证潜在竞买人充分知晓拍卖相关事宜，包括设定的各项条件，即意味着每一次拍卖的公告内容不一定完全相同，对税费负担方式的要求也不一定完全一致，换言之，司法网拍竞买公告为一次性行为，此次拍卖结束竞买公告对未参加此次竞买的其他人便失去约束力，其效力不应延续到下一次拍卖，更不应延续到流拍之后的以物抵债。在以物抵债过程中，关于税费实际负担者，应由当事人进行协商，当事人无法协商，且债权人未表示同意负担全部税费的情况下，法院不能将此义务强加给债权人。故复议申请人主张拍卖公告中关于税费由买受人承担的约定是在竞买中设定的竞买条件，只在司法网拍中对竞买人有约束力的主张，本院予以支持。其次，根据税收法定原则，相关税费的纳税人由法律规定，按照法律规定，具体税种的法定纳税人应为该税种的实际负担者，除非当事人之间有特别约定或实际负担者表示同意。换言之，在法定纳税人与税费实际负担者并非同一人的情形下，实际的税费负担者应该对负担税费这一事实知晓且接受，否则，任何人无权将法律规定之外的义务强加给当事人。本案中，人民法院在拍卖公告中明确税费全部由买受人负担，潜在买受人通过参加竞买的方式表示接受此项要求，而以物抵债的过程中，在人民法院没有明确表示税费负担方式，当事人也没有明确表示同意负担全部税费的情况下，应当按照法律规定由法定纳税人缴纳相关税费。故宿迁中院认为“在三次拍卖流拍后，申请执行人张玉珍向本院申请以第三次拍卖保留价接收涉案房产抵偿债务，应视为其同意承担所有税费和过户相关费用”缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。复议申请人主张相关税费按照法律规定进行缴纳的主张，本院予以支持。”

二、申请执行人与被执行人达成以物抵债协议，可直接在协议中约定以物抵债后产生的税费由谁承担

案例2：《刘海玲与青海绿杰特种养殖种植有限公司、杰森房地产开发集团有限公司执行实施类执行裁定书》[青海省西宁市城西区人民法院（2017）西执字第437号]

“本院依据已经发生法律效力的青海省西宁市国信公证处于2015年8月27日作出的（2015）青国信证经字第954号具有强制执行效力的债权文书公证书，向被执行人青海绿杰特种养殖种植有限公司、杰森房地产开发集团有限公司发出执行通知书，责令被执行人立即履行义务，但被执行人未在规定的期限内履行生效债权文书确定的义务。本院依法对被执行人杰森房地产开发集团有限公司位于西宁市城西区冷湖路2号25幢142室房屋进行拍卖（该房屋已抵押给申请执行人刘海玲，以双方2015年8月17日签订的估价协议5000000元起拍，对该房不再进行评估），两次拍卖均流拍。2017年12月14日申请执行人刘海玲与被执行人杰森房地产开发集团有限公司自愿达成以物抵债协议，即被执行人杰森房地产开发集团有限公司以其所有的位于西宁市城西区冷湖路2号25幢142室房屋（建筑面积：717.68平方米），以第二次流拍价4500000元抵偿申请执行人刘海玲全部案款本金3500000元及利息和其他费用784551元，共计4284551元。申请执行人刘海玲退被执行人杰森房地产开发集团有限公司多余款215449元，执行费41215元及房屋过户费用由申请执行人刘海玲承担。”