做房产中介的技巧;做房产中介的技巧和方法

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐姐，锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢

回答：这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会单的 小中介单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你单，毕竟单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。

提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。

1.沟通起来感觉很舒服，对区域很了解，基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完告诉你。

2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.每次看完房，会主动收鞋套。

4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。

5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种直接拉黑。

6.中介费能优惠的都会去主动申请。

7.能很快读懂你的需求推荐性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较用心，不会乱带看。

至于如何挑中介，说说我的过往经验：

1.自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断换掉，你将就对方，自己就吃亏了。

2.让靠谱的熟人帮你推荐，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。

3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。

很多人第一次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。

提问：房姐，您好。阳逻东原朗阅值得入手吗？帮我分析一下

回答：你好，武汉的阳逻开发区距离武汉主城30多公里，与主城区割裂。 阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。 很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。 大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。 但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。 阳逻就属于这一类。 同样的单价，汉口北 武湖是更好的选择。 武汉限购很好破，能力踮踮脚，买主城区吧。

提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。 刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐： 这个价格的清江山水是否适合入手？ 前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？ 今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？

回答：你好，感谢大额付费！

光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。 我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。

所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走； 所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式； 而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。

从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。 光谷十小和光谷一小都是由托管的。

2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。 7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。 清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。 如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如中建大公馆等。

提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼房姐回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：非常佩服房姐观点，当下有两个拿不定主意、看不清楚的问题请教房姐，一是拟逢低买入三环附近的园博园华润（三环内）、宏图大道碧桂园海昌（近三环）二手盘，目前价格在1.3W，相比距离很近的融创公园壹号、越秀星汇君泊等几个盘价格低很多，值不值得投；二是三阳金城70平米的小户型单价2.6（总价200），户型很一般，总价和塔子湖西（融公馆）的三房一个价，您认为当下是否是购买时机？哪边潜力大？

回答：你好，园博园的前身是垃圾场，后来改造成公园。 长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。不过靠近园博园，自住环境还是不错的。汉口主城区的地板价，这个价格买入，也没有继续下降的空间了。如果生活半径在附近可以买入自住。 碧桂园海昌交通还行，部分户型可以看护。金银潭板块，升值潜力一般，没有太多的规划利好，不如后湖，但目前有3地铁，绝对位置紧邻三环也不远，自住还行。 投资还是建议入手后湖板块，单价1.6的盘，再重新淘一淘。

提问：新人首问，房姐你好，看了你对房产还有事业甚至人生规划的犀利见解，非常开拓眼界，直接进了圈子，希望你百忙之中能为我提点一二。本人在皖南三线小城市芜湖（不知道你有无了解这儿的房价），小孩两岁半，本地今年刚出六年一学位政策，担心两年后学位紧张，准备买双学区房。基本情况：和老公名下各一套婚前有商贷的房产，现打算把我父母住的房子贷款还了（就是我婚前所贷），利用剩下的35w贷款买师范附小附近的小两室，可选的只有90年代的老房子（挂价1.4）、2010年左右的安置房（挂价1.5），赭山春秋等商品房（挂价1.6-8已突破心理价位且能买得起的只有一室）。现在矛盾的地方是，三年后入学现在买是否早了，不买又担心后面又一波涨（五月新政出来学区房已开始涨），问题一：学区房今年是否可以入手，选哪类的比较适合我家的情况。问题二：父母住的房龄也比较老了且多层顶楼，本打算是先为父母置换改善型住房的，可惜学区新政又出来了，所以其实问题一二是相矛盾，手头资金不足，只能有个先后；问题三：老公家有个门面和房子待拆迁可以用来投资，对于我们这样的小城市的楼盘是否还有值得投资的区块，或者眼光放远点去其他城市实现资产增值？感谢指点迷津。

回答：你好，我们虽然不鼓励继续买入三四线城市，但是也不能一棒子打死。 三四线几年来涨幅也是不错的，东南部和西北部三四线城市存在较大的差异。身边人持有的常州、芜湖、马鞍山等城市近两年都是翻翻的行情，而且有个芜湖亲戚2016年买套房80万，2017年就以130万出售，本金翻翻，三四线城市也有二手市场，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格； 三四线城市核心地段的学区房在短期内保值能力还不错，但是建议只考虑小户型，1居或者小2居，非笋误入。 考虑未来流动性，建议入手次新盘学区的小户型，如果是单纯自住，建议入手一套90年代的老破小。

内地省份，因为资源的倾斜，很多省内第二城，未来不可避免的会被省会持续拉开距离:

江西的九江 安徽的芜湖 河南的洛阳 陕西的榆林 今后慢慢的，省会会胜出。这是必然的。现在的经济模式是有关部门主导的，各种优质资源会向省会倾斜。 原来，苏州是远远超过南京的，现在，南京快速上升，和苏州基本差不多了。宁波原来是优于杭州的，现在宁波远远逊色于杭州。柳州大连也是。 一省双雄是历史形成的。经济大市往往是沿海大港口，自然属性优越。省会往往是腹地，现在是资源倾斜堆起来的人造景观。研究这个问题的目的是，预测未来。现在，青岛，厦门还领先于省会，但这个趋势也快了。济南，福州必定会越来越好 所以投资建议首选省会城市，例如 武汉 重庆 成都 沈阳 杭州等等都是值得买的城市。

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