洞头房产,洞头房产中介

“瓯江口新区这么火热，洞头的投资机会是不是成熟了？”

“海景房看起来很不错，买一套（栋）做民宿或投资或第二居所，是不是也可以？”

……

随着洞头的撤县设区，外加瓯洞一体化的蓝图加持，洞头的发展形式似乎一片看好。

因此，关于要不要去洞头投资买房的讨论不绝于耳。

背后的根源——

a、存款有几十万、百来万的中产阶层焦虑，若不买房恐怕要被股票套牢，只能眼看存款的购买力日渐萎缩。

b、洞头的低房价与风景、区级行政能级看起来不匹配，新房均价才12000元/平多点，比鸟不拉屎的瓯江口新区还要低。

那么，洞头的房子是否属于价格洼地，投资胜地？

当你花两三分钟看完以下的“大白话”和血亏案例，一切就明白了——

1

洞头的人口基数太少

一个区县的房价能不能涨，老三样是看政策、土地、人口，其实还要看金融，但金融跟洞头没什么关系。

土地就不用说了，海岛的空间天花板，无论你见还是不见，它都在那里——只要不被大海缩小就算恩典。

主要还看人口。

洞头是名副其实的人口“袖珍县”，只有十多万，仅为人口大县乐清、瑞安、苍南的一小部分。

不仅人口基数小，人口结构也有问题。

通过上面的人口自然变动统计表，洞头出生率最低，说明适龄生育的年轻人少。死亡率较高，表示中老年人占比多。而自然增长率最低，反映了洞头人口增长最慢。

很明显，洞头的中青年向市区和外地流失，留下的主体是老人和小孩。

这与洞头以港口航运经济、石化、渔业为支柱产业有关，这些产业带来的人口净流入有限。

而旅游业又未成气候，只能算战略支柱产业——意思是将来可能是，但要看时间、看政策、看投资力度、看市场给不给洞头面子。

洞头滨海城市风貌

到这里，有人会说，洞头2014年开盘的海悦城·嘉园(二期)均价约8400元/㎡，去年和今年海悦城·钰园均价需要12000元/㎡了。尽管涨幅比不过2014-瓯海中心区，但100方的房子每年都有10万。

问题是，除了洞头本地人，谁去洞头买这些商品房？为什么不少洞头本岛人会跑去瓯江口新区买房？除了还不明确就被无中生有的洞头区政府搬迁谣言蛊惑，还因为价格差不多，但瓯江口距离温州主城区更近。

如果对比舟山，洞头的房价有可能已经到达了高位。

2

舟山房价十年横盘

舟山在许多地方与洞头有相似之处。舟山之于浙江，就犹如洞头之于温州。

作为群岛，舟山人口只有100万出头，是省内人口最少的地级市。

那么，舟山过去十年的总体房价走势如何？

2010年舟山总体均价已经12000元/平，在全国排名第12位。

10年前的舟山何德何能啊？

你要知道，舟山的发展是纳入国家战略的，属于国家级新区。（2011年6月30日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山群岛开发开放上升为国家战略，成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江之后的第四个国家级新区，也是我国第一个以海洋经济为主题的国家战略层面新区。）

事实上，舟山的地理区位也确实优越——东临东海、西靠杭州湾、北接上海，系长三角中心区27城之一。

但是，即便如此，没有产业和人口的支撑，舟山的房价终归要现出原型。

到了2020年，舟山的均价约1.5万，跌出全国20强。

十年的涨幅，在全国217个城市中排在倒数第8位，与东北的一批资源收缩型城市并列。

既然商品房这么不给力，我去洞头买海景房可不可以？

比如洞头的金海岸·曼墅、梦幻海湾之类的。

当然可以，反正又不是我的钱，你又不给我住，但请看完这个惨烈的案例——

3

山东威海乳山海景房血亏案例

10多年前，在房地产商铺天盖地的宣传下，全国的投资者涌向人口50来万的山东威海乳山市抢购投资海景房。

我的一位亲戚，就在2010年前买入了一套乳山海景房，花了七八十万。

当时海景房均价达4000多元。

如今呢，有投资者2009年以20万购入36平的海景房，2020年只卖了13万，直接亏掉35%。如果加上十年的利息，亏损高达50%左右。

一时间，在这座小城买了套海景房11年后亏掉35%的新闻上了热搜，最低仅为1800元——

乳山市本地人讲，“卖房子的比卖菜的都多。”

2017年，我曾陪亲戚去乳山度假。漫步在乳山海岸沿线，漫山遍野到处是海景房，入住率却低的荒无人烟，没有一点烟火气。

更要命的，海景一点都不美，交通更不不便，想买点东西，都需要跑好远的地方，各种高大上的规划，都没有实现。

这是因为属地客户买不起，也不需要买，看腻了。外地人买了又不住，造成海景房陷入投机过剩。再加上基础配套不完善，海景资源打造不够，接盘侠寥寥。

4

结论

拥有国家级政策扶持的舟山如此，曾有大量投资客的乳山海景房泡沫破裂，那么，作为人口基数更少的洞头，既没有国家级新区的加持，也没有乳山成片海景的天然优势——

你告诉我，洞头房价上涨的动力是什么？

你认为海景房可以增值的背后逻辑又是什么？

是被台风来临时刮破的落地窗，还是呼吸着潮湿+腥味十足的海风？

有人说，这是5+2生活模式的胜地。

搞笑！一栋海景房，5天没住人，你周六周日过去打扫卫生吗？每周一次说好的度假，结果去扫灰尘？

事实上，正常的逻辑，一年52周，能有5-10个周末住算是有钱有闲人了。

另外，洞头距离市区50多公里，即使温州大都市圈再发展，各种资源都给洞头，但20多公里的大海屏障，连S1线都要抖一抖，缓缓再说吧——爱莫能助，太耗钱了。

因此，去洞头买海景房绝非普通百姓和中产的首选，实在骚动的真想喂马劈柴面朝大海春暖花开，租两天就够了。

写到这里，善于发现商机的你忽然灵机一动后觉得可以变成民宿。恭喜你啊，又进入了一个大坑。

今天就说到这。