二手房产绍兴、绍兴房产二手房

1st

越城区

1.成交篇：成交不足6000套，近5年最低

2023年越城区商品住宅成交5974套，创下近5年新低。

分月度看，上半年除1月受过年影响外，每月成交量普遍高于下半年，市场预期仍有待增强。

分板块来看，镜湖新房网签套数占越城区总成交约50%。其次为城东、袍江、皋埠板块，基本为拆迁村所在板块，可见拆迁对新房销售具有决定性意义。

2023年，商品住宅市场总体供需基本平衡。

12个月中，有6个月商品住宅新增供应面积大于成交面积，其中，4月份供应量最大，3月份成交量最大。从走势图看，上半年成交量明显大于下半年。

从绍兴市越城区商品住宅成交面积和成交总价总体来看，2023年，商品住宅成交主力面积为90㎡—145㎡，成交总价主力为180万-500万的房源，相比去年，大面积、总价高的改善型房源成交占比略有下降。

2023年，越城二手房市场总成交8686套，比全年新房成交量多1845套。

其中，二手房住宅成交7719套，月度成交量全面高于新房。除春节的1月外，基本维持在500套以上。

2.库存篇：总库存约1.8万套，去化周期37个月

越城区全区总库存量（含未领预售）约18300套。按2023年网签套数计算，去化需近37个月；按过去5年平均年度网签套数，去化需要约18个月。

其中镜湖、袍江，商品住宅库存量最为突出，尤其镜湖总库存占到越城区总库存的50%。

在去化周期方面，城南去化周期最长，高达104个月。主要原因是去化速度较慢。

反而是库存最多的镜湖板块，去化周期只有37个月。

城东和皋埠由于库存量不多，去化周期仅有12-13个月。

分产品类型来看，库存主要集中在144方以下户型，总存量高达约1.5万套。

*高端产品即为排屋、合院、叠墅等低密类产品。

各板块具体库存数据如下：

（1）镜湖：

主力在售楼盘19个，总套数约21991套，已领预售18964套，未领预售3027套。

板块余量总库存（含未领预售）约9068套。其中高端住宅库存约669套。

普通住宅总库存8399套，库存占比较大的项目有：和光屿湖、美好之城、华发金融活力城。

（2）城东

主力在售楼盘5个（玺园、樾湖湾、上河之城、棠颂和鸣、大家湛景满园），总套数约6092套，已领预售5804套，未领预售288套。

板块余量总库存（含未领预售）约1049套。其中高端住宅库存约123套。

普通住宅总库存926套，库存占比最大的主要集中在：樾湖湾。

（3）城南

主力在售楼盘3个（和樾府、城投越馨园、会稽雲庐），总套数约2575套，已领预售1846套，未领预售729套。

板块余量总库存（含未领预售）约1219套。其中高端住宅库存约47套，均集中在会稽雲庐。后续建杭·建澜府即将入市，将补充城南的高端产品。

普通住宅总库存1009套，库存占比最大的主要集中在：城投·越馨园。

（4）城西

主力在售楼盘5个（众安古越郡府、润樾山名邸、华锦云湖樾、汇锦铭园、辰起越心），总套数约2443套，已领预售1846套，未领预售597套。

板块余量总库存（含未领预售）约1529套。其中高端住宅库存约289套。

普通住宅总库存1233套，库存占比最大的主要集中在：润樾山名邸、辰起越心。

（5）袍江

主力在售楼盘7个（华德云樾、江樾府、观澜云庭、锦上、石泗里、星尚禧樾、中交朗清园），总套数约7470套，已领预售4183套，未领预售3287套。

板块余量总库存（含未领预售）约4610套。其中高端住宅库存约289套。

普通住宅总库存4321套，库存占比最大的主要集中在：观澜云庭、锦上，单盘库存量高达约1500-1700套。

（6）皋埠

主力在售楼盘3个（宝业四季园-丹园、兰园、樾芯城、天樾东府-裕园、馨园），总套数约3298套，已全部领出预售证。

板块余量总库存（含未领预售）约652套。其中高端住宅库存约66套。

普通住宅总库存586套，库存占比最大的主要集中在：樾芯城、天樾东府。

（7）滨海

主力在售楼盘1个（玖尚府），总套数约572套，已全部领出预售证。

板块余量总库存（含未领预售）约135套，均为普通住宅。全部库存来自玖尚府项目。

3.土拍篇：成交量稳定，楼面价下跌

越城区2023年共成交涉宅用地6宗，总土地面积约32万方，成交总价约38.9亿元，平均楼面价约12176元/㎡。

相较去年，成交宗数与面积保持相对稳定，但楼面价出现较明显下跌。

溢价率方面，除城南2宗低密地块拍出溢价，其他地块均0溢价成交。开发商对绍兴楼市的预期，仍有待回复。

4.拆迁篇：2024年越城区拆迁预测

*以上为根据官方信息，预测2024年越城区拆迁区域，仅供参考

5.政策篇：

全绍兴政策：

1.房贷利率：目前绍兴商业房贷利率，首套为LPR-50bp（3.7%） ，二套为LPR+20bp（4.4%）。

2.首付比例：目前绍兴首套最低首付20%，二套首付最低30%。

3.公积金可贷额度上调：绍兴三区单、双职工家庭，公积金可贷额度分别上调至70万和100万。

4.特定人群公积金可贷额度上浮：大专及以上学历毕业生毕业3年内，在绍兴落户或就业的，首套首次公积金可贷额度上浮20%；二孩、三孩家庭公积金可贷额度分别上浮20%、30%，但不超过最高额度的120%。

5.公积金可做首付：在购房合同网签备案后，支持提取缴存职工本人及其配偶、直系亲属住房公积金账户余额转至房地产开发公司资金监管账户，用于家庭购买新建商品房首付。

5.商转公：绍兴商业性个人住房贷款，可以转换为住房公积金个人住房贷款。五年期以上利率：首套家庭3.1%，二套家庭3.575%。

6.房价折扣下调：网签价格下调至备案价9折，团购85折。

7.契税补贴：绍兴三区，购房可享受所缴契税地方留存部分50%给予补贴（所缴契税的30%）。

8.换房退税：在2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场上重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

9.商贷贴息：购买新建商品住房且选择商业按揭贷款的，可给予第一年利息额15%的一次性财政贴息。

越城区政策：

1.越城区优化生育政策（征求意见中）：对符合国家生育政策生育三孩且子女均未成年的家庭，购买本区域内新建商品房（不含安置房）的，给予每平方米1200元（最高不超过30万元）购房补贴。

2.越城区拆迁房票升级：越城区拆迁房票奖励幅度提高至20%，且支持在绍兴三区内使用。

3.越城区“以旧换新”政策

参与楼盘：

宝业四季园；华锦·云湖樾；华润置地 万象更新场·润樾山名邸；华颐·会稽云庐；武汉城建·融创 | 樾湖湾；建发众安·棠颂和鸣院；众安·古越郡府；康业·辰起越心；保利·和光屿湖；大家·锦玥府；融创·黄酒小镇；金昌·白鹭凤林；美的中航万科·君兰锦绣；世茂美的·云筑；元垄·镜庐；元垄·美好之城；翠湖隐秀府；中交·春风十里；万科·湖珀隐秀；万科·瑧境观邸；万科·安澜府；HFC华发金融活力城；金辉象屿·观澜云庭；卧龙·石泗里；中交·朗清园。

4.博士人才房票：对新引进的博士学历人才，在原有基础上上浮20%，每人可申请60万元房票补贴；双博士夫妇可免费享受一套人才房或最高150万房票。

5.越城区毕业生房票·安家补贴

2nd

柯桥区

1.成交篇：成交不足4000套，近5年最低

2023年柯桥区商品住宅成交3602套，创下近5年新低。

主要有两方面原因：

1.经济下行对柯桥的纺织、外贸等主力行业影响较大；

2.柯桥拆迁房票适用二手房，较多拆迁户分流至二手房市场。

分板块来看，柯桥中心城区、柯桥经济开发区新房网签套数较多，合计占柯桥区总成交约57%。

其次为柯南板块，最后是钱杨新城及福全、兰亭、平水。

2023年柯桥二手住宅总成交约5670套，同样超过了全年新房成交套数。

2.库存篇：总库存约1.8万套，去化周期45个月

柯桥区全区总库存量（含未领预售）超18100套。按2023年网签套数计算，去化需约45个月；按过去5年平均年度网签套数，去化需要约16个月。

其中柯桥经开区、钱杨新城，商品住宅库存量最为突出。

在去化周期方面，钱杨新城去化周期最长，高达101个月，是柯桥的库存重灾区。

柯桥中心城区去化周期最短，有25个月，属于比较良性。

分产品类型来看，库存主要集中在144方以下户型，总存量高达约1.3万套。

不过相较之下，柯桥区的高端产品（2145套）及144㎡以上户型（2653套）的存量，会比越城区（高端产品1653套、144㎡以上户型1618套）更多一些。

各板块具体库存数据如下：

（1）柯桥中心城区（柯桥街道、华舍街道）

在售楼盘8个（禹洲印樾府、金昌烟波飞鹭、元垄望品、华著小区、香湖朗月、湖畔悦园、元垄城（天空之城）、元垄城上园），规划总套数约11027套，已领预售9932套，未领预售1095套。

板块余量总库存（含未领预售）约2544套。其中高端住宅库存约152套。

普通住宅总库存2392套，库存占比较大的项目有：元垄城、金昌香湖朗月、元垄望品。

未来库存新增柯西鉴水路站TOD项目，规划住宅面积约25万方，均是高层住宅。

（2）柯桥经济开发区（安昌、齐贤、马鞍）

在售楼盘4个（勤业未来城、万固江河汇、金樾玖著（盛大金府）、天圣大越城），规划总套数约9079套，已领预售4484套，未领预售4595套。

板块余量总库存（含未领预售）约6111套。其中高端住宅库存约375套。

普通住宅总库存5736套，其中144方以上的房源大部分集中在天圣大越城。

（3）柯南（柯岩、湖塘）

楼盘6个（在售5个：欣明十里庐、日月鉴湖雅颂、金辉璟樾云著、金昌烟波星鹭、万商汇和园，待售1个：欣明三水云鼎），规划总套数约2636套，已领预售1726套，未领预售910套。

板块余量总库存（含未领预售）约1526套。其中高端住宅库存约1083套。主要集中在日月鉴湖雅颂和欣明三水云鼎。

普通住宅总库存443套，库存占比最大的主要集中在：金辉半岛云著和万商汇。

（4）钱杨新城（钱清、杨汛桥、夏履桥）

楼盘10个（在售9个：星澜府、钱门江南府、元垄紫辰府、元垄紫玥府、海波名苑、水韵蓝湾、融杭府、宝业云溪里、云栖江南院，待售1个：溪上云庐），规划总套数约9761套，已领预售7371套，未领预售2390套。

板块余量总库存（含未领预售）约5861套。其中高端住宅库存约378套，主要集中在元垄紫辰府。

普通住宅总库存5483套，其中溪上云庐（超1000套）、星澜府（超800套）、紫辰府（超1000套）、钱门江南府（超600套）、水韵蓝湾（超700套）。

（5）福全、兰亭、平水

楼盘8个（在售6个：福源府（众安日月未来社区）、悦景湾、桃源里、天工开墅阖悦府、春风蘭园、华颐颐和府，待售2个：柯桥福全FQ-021-09地块（华锦）、漓江宸园），规划总套数约3442套，已领预售1542套，未领预售1900套。

板块余量总库存（含未领预售）约2099套。其中高端住宅库存约157套。（桃源里、天工阖悦未计入内）

普通住宅总库存1942套，110方房源较多的库存，主要集中在福全日月众安未来社区和平水的悦景湾。

3.土拍篇：成交量腰斩，楼面价稳定

柯桥区2023年共成交涉宅用地7宗，总土地面积约42万方，成交总价约57亿元，平均楼面价约13573元/㎡。

和越城区的“量稳价跌”比起来，柯桥区2023年土拍是“量跌价稳”。

溢价率方面，柯桥的一般住宅用地，基本都拍出溢价。尤其是柯南的低密地块，拍出高溢价。

值得一提的是，年末鉴水路TOD地块成功出让，成为小赭板块乃至柯西开发的新里程碑。

4.拆迁篇：2024年柯桥拆迁预测

*以上为根据官方信息，预测2024年柯桥区拆迁区域，仅供参考

5.政策篇：

1.拆迁房票可买二手房：柯桥区完善“房票”使用细则，从原来只能购买新建商品住宅扩大到可以购买二手住宅以及新建商品房住宅中备案的装修包和车位。

2.柯桥推出“青年购房补贴”政策：18至35周岁（大专及以上学历或技师年龄要求放宽至40周岁）符合条件人群，在柯桥购房政府最高补贴25万元。

3.夫妻“结伴来柯”政策：如果是夫妻双双来柯桥工作，其中学历较低的一方，人才房票补贴额度将翻倍。

4.柯桥区毕业生房票·安家补贴

声明：

1.成交数据来源绍兴房地产、柯桥房管处等；

2.镜湖存量房源统计项目包括：春风十里、元垄镜庐、宝能藏珑、中海铂隽、大家锦玥府、龙湖金帝天汇、金辉天镜云著、保亿湖风雅园（晓园）、翠湖隐秀、安澜府、黄酒小镇（雲树湾、汀澜湾、映兰园）、万科湖珀隐秀府、保利和光屿湖、万科瑧境观邸、元垄美好之城、HFC华发金融活力城、世茂美的云筑、荣安观江园（北区）、美的君兰锦绣

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