开征房产税—开征房产税彻底套死无害散户的意思
在这个房地产市场下行、房价暴跌的时候，现在提开征房产税，很多人可能会觉得在说梦话，现在征收房产税是不可能的事情。
先别急着下结论，我们别忘了，仅仅是在三年前，2021年第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。只是因为后来出现了持续3年的特殊情况，所以房产税被搁置了。特殊时期结束后，2023年以来房地产市场剧烈震荡，房价大幅下跌，现在确实不具备房产税征收的条件。但并不代表以后不会征收房产税，而且我可以负责任的说，房产税将来一定会征收的，因为确实没有其他的税种，能够代替土地出让金给地方提供财政收入来源。在土地卖不出去、地方财政收入严重下滑的情况下， 对存量的房屋征收房产税，哪怕是开始的时候收的税不多，也能够有效的增加地方的财政收入。
更重要的是，刚开始可以把税率定的比较低，给一个比较大的抵扣额度，起征点也可以设置得高一些，先把征税的框架搭起来，后来可以慢慢调整。第一步搭架子是最难的。
我们的观点是：
- 房产税肯定会征收，这个只是时间问题。
- 房产税征收是按照评估价，不是市场价，更不是最开始购房的房价；
- 刚开始的时候为了减小阻力，一定会把税率定的很低，给较大范围的减免，给大家一个适应的过程，然后逐渐把税率提高，或者把评估价格提高，而且房价本身也会随着通胀在不断上涨，征税额自然水涨船高了，大家 想想个人所得税的历史，就明白了。
- 最终所有的商品房，不管是存量还是新建的房子，不管你是几套，都要征收房产税。
- 征收房产税之后，土地出让金不会消失，同样要卖地，要获得卖地收入。
当我们提出这个观点的时候，一定会有人炸锅。比较常见的想法是：
1.开发商已经交了土地出让金了，这个已经体现在房价里面了。我买了房子，其实土地不是我的，我只是租用了70年的土地使用权，不应该为了租用的土地交税啊
2. 交了房产税，就不应该有土地出让金了，再搞土地出让金，不是收了2次税了吗？
3. 大城市里面很多房东的房子价值很高，但是现金流不多，根本交不起房产税。还有很多大爷大妈的房子，靠着退休金生活的，怎么交税，难道强行让他们交税吗？他们不交税，难道能够强制执行吗？
4.有些有钱人，有几十套上百套房子，开征房产税，有他们哭的了。
5. 开征房产税，房价会进一步下跌，房地产作为金融的抵押物，这个金融风险，银行也受不了啊
6.。。。。。
还有很多类似的观点。我们就不一一列出了。
其实只要我们明白了最开始讲的那个道理，征收房产税的唯一目的，是增加财政收入，那么上面的想法1、想法2，是不成立的。
至于想法5，房价下跌导致的金融风险，以前各路经济学家，各路大V也都是这么说的，但是2023年，2024年的现实已经告诉人们，大家想多了。从2022年到现在，很多城市的房价跌了50%以上，普遍的也跌了30%，这么大的跌幅，放在其他国家早就发生金融危机了，在我们国家一切都是风平浪静的。原因在哪里？只要央行能够印钱，只要财政能够发国债，一切都不是问题啊。银行不会因为房价下跌发生金融风险。
很多人忘记了在上世纪90年代，国营四大行资本金充足地已经远远低于巴塞尔公约的规定要求了，四大行在技术上已经破产。后来怎么解决的？财政部发行国债，给四大行注资，提高资本金，同时成立了4大AMC，把四大行的不良资产都剥离给了AMC，这样从账面上四大行资本金充足率就达标了。
所以，那种认为房地产绑架银行，绑架国家的想法，同样是不成立的。
至于想法4，个人觉得也是自作多情的。且不说以后有钱人的资产还是以房子为主吗？就算有钱人后面还持有很多的房子，在实际操作过程中也征不到他们的税。这个古代、国外都是一样的，有钱人有的是办法避税的。
举两个例子：
明代首富徐阶，被政敌攻击说：徐阶家族在江南占用了40w顷的土地。我第一次看到这个数字的时候是震惊的。徐阁老在朝廷上算是清流，即使有贪腐行为，也不应该这么夸张，对比后来被抄家的张居正，张居正被人攻击的一个理由就是贪污、生活腐化，抄家的时候得到的财富也远远小于这个40万顷。 后来我看了一些资料，大概明白了。原来明代的时候，只要当官了，根据官位都可以免除一部分面积的田赋，官职越高能够免税的田地面积越大。 徐阶是当朝的首辅，自然也有一定面积的免征额度。那么当地的亲朋友好，四邻八乡的，纷纷把自己的田产挂靠在徐阶的名下，用现在的话说，就是“代持”。这样从账面上看，徐阶的田地就变成了天文数字。徐阶在明代中央内阁干了几十年，首辅干了十几年，地方官员即使知道中间的情况，谁敢去查首辅的帐，谁敢去找首辅收税呢？
过去我第一次听到巴菲特把自己的绝大部分财富都捐献给了慈善基金会，当时我是非常钦佩的，觉得老巴的道德水平真高，真是现代社会中的圣人啊。后来我慢慢了解了，其实这只是一种避税手段，一种财富传承的手段。当我了解到，老巴缴纳的个人所得税还没有他的秘书缴纳的个人所得税高时，我明白了，美国号称有全世界最严格的税收制度，还是一样收不到真正富人的税。
未来房产税会怎么征收呢？这个新的税种在我国还从来没有真正的对居民住宅征收过。但是在西方的发达国家，房产税已经是政府财政收入的一个非常重要的税种了。所以我们看一看西方的发达国家，他们是怎么征收房产税的，对我们普通人了解房产税可能的征收方式，也可以做一个参考。毕竟任何法律都不可能是凭空想象出来的，一定有前辈已经有过经验教训了。在这方面制定过法律，执行过法律，在法律执行过程中出现了问题，踩过了坑，遇到了各种各样的情况，然后修改法律，完善法律，最终推出了相对比较成熟的法律。
我们最直接的参考对象是美国，看看美国的房产税是怎么征收的？
如果你在美国拥有与土地或房屋相关的不动产，那么就需要缴纳房产税。
那么房产税征收的标准是什么？按照评估价，所有的美国州都是按照房屋的评估价乘以税率来征收的。
在美国，每个州（state）、县(County )的房产税的税率是不同的，下面这个图列出了美国各个州财产税的税率对比情况，颜色越深代表税率越高。。
我们从网上查阅了2024年美国各州房产税率中位数。我们可以看出，税率最低的是新泽西州，税率中位数是1.89%，税率最低的是路易斯安纳州，税率的中位数是0.18%，中间相差了10倍。
房屋评估价是怎么来的呢？ 是由州税务评估员评估出来的。由于房屋市场价在不断波动，税务评估员会定期对房屋的价值进行评估。关键的问题来了？税务评估员如何对房屋的价值进行评估呢？他们采用什么方法，什么工具来进行评估的？这个问题目前我没有找到明确的说法和计算公式。但是有一点是确定的，税收评估价不是市场价格，税收评估价根据每个州政府的政策计算得到，由于各州法律不同，评估价可能会比市场价低很多，有的州评估价是市场价的一半。
至于税率，州政府会根据开支情况，当地的经济情况，人们的承受能力，政策导向等多种因素确定税率，毕竟跟中国各个地方招商引资，吸引人才的时候给出的税收优惠一样，美国各个州也存在相互竞争的压力。
那么税收评估价、税率确定了，是否有减免政策呢？ 答案是：有的。
我们查阅了美国房产税的相关政策，对特定的人群和机构有房产税的减免政策。有的人群和机构是完全免税，有的人群是可以税收的抵扣。
能够获得减免房产税的人群和机构包括
- 非营利性组织、宗教机构、政府部门，学校
- 老年人、现役军人和退伍军人，残疾人，低收入者
- 作为家庭主要住房
第一类是完全免税的。
政府部门的房产是免税的，这个不用多说，不可能自己给自己交税。
非营利性组织、宗教机构房产是免税的。当看到这个信息的时候，我突然想到比尔盖茨基金会是做慈善的非盈利性机构。盖茨基金会的房产估计也应该是免征房产税的，美国顶级富豪避税的方式可真多。
有资格获得 STAR（学校税收减免计划）的学校，学校的房产可以免税。斯坦福大学拥有35平方公里的土地，是美国大学里面拥有土地第二大的学校，斯坦福大学用于教学相关的房产也是免征房产税的。
第二、第三类是有减免的
各州的法律为到达一定年龄的老人提供了税收减免政策。但是老年人免税的细节情况，每个州都不太一样。有的州还要求老人必须居住在这个房子里面，有的州要求老人的收入要低于某个标准，有的州则没有这些规定，只要满足年龄条件就能免税。还有个别的州只是将税收征收时间推迟了，平时一直在计算房产税，但是可以先不缴纳，等到老人的房子出售的时候征收。
现役军人和退役军人的房产也是享受一定程度的减免政策的。军人的配偶如果没有再次结婚，也是可以享受免税政策。
另外，残疾人以及收入低于某个水平的家庭，也可以享受免税政策。
在有的州，作为家庭的主要住所，纳税人可以针对这个主要住所申请免税。
除了上面提到的针对特定人群和机构的税收减免，缴纳房产税的时候，还能做一定的税收抵扣，类似于个人所得税的附加扣除一样。抵扣分为标准抵扣（standard deduction）和逐项抵扣（ itemized deduction），纳税人可以二选一。
标准抵扣（standard deduction），所有人都能够享受的抵扣
美国国税局 （IRS） 向所有报税人提供标准扣除额。2023 年，标准扣除额细分如下：
逐项抵扣（itemized deduction）
主要包括：
- 房屋抵押贷款的利息。
- 过去，房主最多可以扣除100万美元的抵押贷款利息。然而，《减税和就业法案》已将这一限额降低到750,000美元，作为单身申报人或已婚夫妇联合申报。如果您已婚但单独报税，则双方的扣除限额为375,000美元。
- 购买房贷利率折扣点多支付的费用
当您申请抵押贷款时，您可以选择购买折扣点以降低贷款利率，这部分费用可以申请抵扣
- 出租房屋的维护修缮、保险费用。
房屋出租，房东需要缴纳个人所得税，但是用于出租的房屋的维护修缮、保险等费用可以从房东应该缴纳的房产税中扣除
- 必要的房屋装修，可以申请抵扣；
- 如果你是自由职业者，自由住房作为办公室，可以申请抵扣。
- 卖房的时候，可以抵扣一部分所得税。
总结
我们去了解美国房产税的征收政策和相关的豁免政策，其实也不是想了解美国法律是什么样的，美国社会是什么样的，我们对美国社会运行情况也没有兴趣。我们只是想通过对美国房产税的征收政策以及征收的减免政策的了解和解读，是对未来中国征收房产税，会采取什么样的政策来征收，哪些情况可能会得到减免，有一个心理的预期和预判。
