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珠海房产之窗讯 十年前，前山、上冲、南湾等都还是刚需随便挑的区域，可那时还有置业者嫌弃它们离传统城市中心太远、商业配套不足，观望多年如今再看，却都是大写的“买不起”，真想说10年前买房是最正确的决定。
刚需持币置业从曾经的100万无奈扩大到400万，但符合额度的房源仍旧凤毛麟角，加上市区对非本地户籍限购，门槛越来越高，更有不少板块价值急速升级，逼离刚需们开始有了逃离主城区的冲动。
上个月730中央政治大会召开，大会对2019年下半年楼市的定调是：
划重点：房住不炒，不以房地产作为短期刺激经济的手段。
由于主城区房价高、换房成本高，置业者除关注房屋居住属性外，还期待有可观的增幅。
曾几何时，房价暴涨，短期一年就可获利15-30%房价收益，而租金收益相比房价涨幅却微不足道，纯投资置业者基本不对外出租坐等溢价。
但既然政策形势不让房价涨，以后就要改变这种逻辑了，长线持有是必然命题，在涨幅空间缩小、消化周期延长、供应库存加大的局面下，置业者如何控制成本尤为重要。
重视房租、以租养贷就是现阶段贴补现金流的有效手段。然而你要的租金不成熟的新区给不起，因此我们面对当下节点最适合回归主城区，在那里寻找能够给你提供持续现金流的房子。
越中心的房子越贵，租金自然也越高，未来升值空间也会更高。比如，西区金湾、斗门供应量及成交量均领先全市，价格也有诱惑力，但人口、产业迟迟跟不上，住房空置率高，租金没有上涨动力。但南湾比金湾大概率能租得出去，也更租得上价。
既然房价涨幅不允许走上快车道，那么主城区更值得置业者踮踮脚够一够。西区房价直逼主城区，优质地段新房的优势更全面凸显。提到主城区买房四万的价格早已畏首畏尾，但有主城情结的置业人群就没有了立足之地了吗？具有核心发展价值的城市次中心区域你是否好好看过了呢？
随着整个城市的不断扩张，另一方面也是因为核心城区房价越来越高，需求逐渐转移，刚需客、投资客一退再退，曾经的城市边缘化地带跟随城市发展的步伐，如今成为了城市次中心区域，珠海可以说就有几个这样存在的区域。
前山明珠路版块
凭借交通和商业活力，明珠路板块正从刚需洼地向改善需求定位升级。
交通路网十分便捷，通达城市内外。覆盖包括城市内部的主干道——明珠路，在建打通珠海南北交通的快速线金琴快线，以及对外贯通湾区主要城市的广珠轻轨。
珠海交通路网/南方+
商业发展日新月异，已从单一商超、百货形式发展为多业态、多功能组合的综合体模式。珠海奥园广场、珠海印象城、新香洲华润万家、明珠商业广场、诚丰广场共同构筑版块商业热度，生活氛围更加醇熟。
有产业支撑，版块内“三溪”科创小镇是政府重点产业布局的要地，聚焦数字经济、高端智造等领域，引进一批有实力、有经验的产业运营商，建设高端产业集聚区。
版块内最有价值的地段当属城轨沿线物业，中海环宇城在售44-127㎡一到三房面价3.5-3.6万/㎡。
城轨明珠站旁新盘绿景喜悦荟营销中心、样板房均已开放，整个项目约45万㎡，其中南区由7栋住宅和2栋酒店式办公组成，北区由2栋超高层写字楼组成，是集住宅、办公和商业于一体的都市综合体，户型涵盖95-160㎡三-五房。
据现场销售口径，首批单位推出3栋、5栋95-110㎡三房，验资20万享99折优惠，吹风价三万，预计9月初开盘。
绿景喜悦荟效果图/项目公众号
与之相隔一条明珠路的乐富里预计本月加推2栋73㎡2+1房，98㎡三房，目前诚意登记中，据珠海住建局公布备案均价34998元/㎡。
乐富里效果图
周边二手房价（数据来源于贝壳网）
南湾湾仔版块
湾仔板块与澳门隔江相望，占位港珠澳大桥延长线的第一出口及落桥点，穿版块北面而过。毗邻十字门中央商务区，处于横琴新区与保税区、洪湾、湾仔一体化发展区域。
紧邻规划面积17.6万方，体量之大、业态之丰富珠澳两地商业新地标——十字门华发商都，据悉今年年底一期开业，二期明年开业。
十字门华发商都效果图
环绕湾仔、跨境工业区、拱北、横琴四大口岸，大批命运工程正在十字门湾仔片区交汇。据珠海传媒集团报道，珠机城轨一期珠海站至横琴长隆站预计今年11月20日开通，设立湾仔北站、湾仔站、十字门站。洪鹤大桥、洪湾枢纽互通二期工程、金琴快线等主骨干路网开工建设。
高标准、全方位的交通规划和完善的公共、商业配套服务，既为十字门湾仔片区的发展按下了“加速键”，也为追求品质住居的精英人士找到了落脚点和新路径。
近期版块也有新动向，水岸华都升级之作——二期·悦港湾全新面市，将带来89-120㎡精装三、四房，现已开放营销中心。
佳兆业悦港湾效果图
周边二手房价（数据来源于贝壳网）
南屏科技园版块
这个版块是衔接珠海主城区和西区的必经地带，与珠海整个地域的中心点——鹤州一江相望。
此前公布的《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》(下面简称《珠海概规》)中，到2060年，珠海将形成“一核、两心、六片”的城市结构。“一核”指鹤洲被定位为城市未来的中央商务区，新建6条轨道线也将由此经过，枢纽地位即刻显现。
交通前行，规划四条高速铁路：广江珠澳高铁、广中珠澳高铁、深珠高铁、珠江肇高铁。
按照《珠海概规》，对鹤洲的开发将于2020年正式启动，届时香海、洪鹤、金海大桥相继通车，与广澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鹤港高速等形成真正高效的高速公路网。
市公路局媒体见面会公布我市正规划在珠海大桥南侧修建一条双向六车道的珠海隧道连接珠海大道，同时扩建珠海大桥西至泥湾门大桥西段，届时，珠海大道通行能力将大幅提升，鹤州CBD蓝图指日可待。
目前版块内居住氛围还在培育，住宅用地规划较为分散，分布在珠海大道两侧。社区商业配套有华发水岸新天地及泰桦广场、传统底商。但住宅价格在南湾高端住宅区实属洼地，华发水岸距离华发商都核心商圈10分钟左右车程。
在售新盘碧桂园·华发香洲府以23万㎡建面成为版块内最大规模社区，主打改善居住客群。7月已推约94-110㎡三、四房，折后约23500-26000元/㎡带精装。全新组团【玺樾】122-144㎡江景四房8月10日内部解筹，均价25000元/㎡带精装。
周边二手房价（数据来源于贝壳网）
如果置业者与以上三个版块有工作地缘性关系，可以多留意关注下动态，不要遗忘主城区还有优质地段次新房、新房在向你伸出邀请的手，置业者可以择机入市。
