房产证 份额—房产证份额比例有用吗
老胡是一个挺让身边人羡慕的人。20多岁大学毕业后就来到一线城市,进到一家大公司。34岁那年就做到了大区销售总监,钱没少赚,当然付出也很多。二零零几年的时候,那个时候房价还没起来,老胡已经买了两套房了。
由于忙于事业,所以个人问题解决的比较晚,快38了才结婚。夫妻关系特别好,婚后二人有了个儿子。老胡挺疼爱妻儿,逢年过节一般都带着家人出去玩。2016年的时候,老胡带着一家子人出国,结果在海边出了事儿。听到这个消息的时候刚开假,我们几个朋友当天就买机票飞了过去,帮助孤儿寡母在当地处理事情,回国后帮着处理后事。
老胡排行老大,还有俩妹妹,父母一直都在农村老家。事情平息后,一家子人坐下来商讨继承的事。老胡结婚之后,把之前一套房子卖了,买了个更大的。因为走的太突然,也没留下什么遗嘱。老胡的爸妈、妻子一家人都很开明、很公平,在遗产份额的分配上都没什么争议。老胡结婚之前买的那套房子,是他个人的,去世后,父母、儿子、妻子各占四分之一;结婚后换的那套大房子,房本上写的很清楚:“共同共有”。这样的话,父亲母亲还有儿子,继承下来之后各占八分之一,妻子占八分之五,整个过程大家意见都很统一。
老胡父母一直在老家生活了大几十年,照他们话说:大城市住不惯,还是老家舒服,房子要了也没用,今后再分更麻烦。我们不要了,留给孙子吧。老胡妻子特别感动,最后还是用现金折算了一下,另外又多给了公婆好多钱,多少能让老人生活的更好点儿。
时至今日,每当逢年过节,媳妇都带着儿子回老家看望公婆,从未间断……
很多老百姓拼死拼活半辈子,就是为了一套房,能有个自己的“窝”。很多怀揣着梦想的年轻人打拼的目标,就是为了能有个房本。
我特意看了一下老胡家的房本。结婚之前那套房子,房本还叫《房屋所有权证》,里面有个信息栏叫“共有人”,是空白,表明这套房子只属于老胡个人,这就是为什么分配遗产的时候四个人均分、各占四分之一;婚后的那套房,那时候房本已经改成了叫《不动产权证书》,里面一栏“共有情况”中,写的是“房屋共同共有”。所以这套房子中,一半儿是妻子的,四个法定继承人平分另外的二分之一。
房本上“共有情况”这个信息非常重要,它表明的是产权人在房子中的份额。
我国自商品房改革以来,“房本”也是历经了多次变迁。再往前,商品房的房本一般有两个,一个叫《房屋所有权证》,是说明房子归属的;一个叫《国有土地使用证》,是说明土地使用权的(有些省市是合二为一的,主要看颁发机关)。后来到了2008年9月1日,开始正式推行《房地产权证》,正式合二为一。到了2015年3月1日的时候,又改成了叫《不动产权证书》。在改的过程中,有些城市可能先行。
甭管房本长什么样,在房本里面都有这么一栏,叫做“共有情况”需要填写:
“共有情况”会有三种类型,简单介绍一下:
1.单独所有。说明这个房子的产权全部归登记人个人所有,份额100%。
2.共同共有。表明房子产权归多人所有,而且是平均份额。并且在房产证的“附记”中会再写明。
3.按份共有。表明房子产权归多人所有,并且会写明每人占的份额比例。同样,在“附记”中也会注明份额比例。
房产分割的首要因素就是可分割的房产份额,这个信息就是确定分割份额的核心依据。很多朋友问,老人遗产怎么继承、离婚了怎么分家、婚前婚后买房怎么算……其实这些问题都不重要,根据这个信息,房产份额的计算就比较简单。这里说一下几个主要用途:
1.遗嘱。房屋产权份额决定了可以立入遗嘱的财产份额,直接影响遗嘱合法有效性。有些人订立遗嘱的时候写到:“去世后xx房子由xx人继承”,最终却被判定无效,为什么?因为房本上写的很清楚。共同共有或者按份共有的情况下,房子不全是自己的!用法律术语解释,就是不完全属于“个人合法财产”。应该写“xx房子中我的份额由xx人继承”。
2.继承。房屋产权份额决定了继承人能够继承的遗产份额,直接影响继承人的利益。房子产权人去世后,继承人要继承房产,能继承多少?拿前面的故事举例,单独所有的,遗产是全部房产;共同或者按份共有的,只有属于自己的那部分是遗产。这也是为什么很多家庭中,一方去世后,都“觉得”房子属于在世一方的,最终导致继承办不下来,甚至纠纷的原因!因为房本上写的很清楚,在世一方不一定有全部份额。
3.析产。什么时候买的不重要,重要的是房本上怎么写的。大家都会认为,婚前买的房子属于个人的,婚后买房属于家庭的。其实这些不重要,关键是看房本上这个信息栏怎么填写。婚前也有共同共有或者按份共有的情况,婚后同样也有单独所有。所以说,不必纠结买房时间,拿房本看看,就都清楚了。
房本中的这个信息,是判断房屋产权份额的最重要的依据。当然还可能会有其他特殊情况,例如,贷款的房子变更产权人、父母出钱买房后增加产权人,等等,在这里不再展开赘述。
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