房产投资联营_房产投资联营计税依据
本报记者 余燕明 广州报道
日前，金地（集团）股份有限公司（600383.SH，以下简称“金地集团”）披露了2021年前三季度经营业绩，当期累计实现合约销售额2287亿元，同比增长了34%。
根据第三方研究机构的监测统计，今年前三季度的中国房地产企业销售榜单上，金地集团已经爬升至第10位，排在它前后的是绿地控股、华润置地与世茂集团、龙湖地产。
数据显示，2021年上半年，金地集团实现合约销售额1628亿元，开发项目结转确认营业收入294亿元。同期，华润置地实现合约销售额1648亿元，开发项目结转确认营业收入609亿元。
据《中国经营报》记者了解，今年前三季度，公司累计新增获取了101宗土地项目，总投资额约为1135亿元，权益投资约为460亿元，权益占比为40.5%。
2021年前三季度，金地集团实现净利润57亿元，其中母公司股东应占盈利33亿元，归属于少数股东的净利润接近24亿元，占比超过了42%。
另据记者了解，金地集团名下开发项目有一部分权益由其关联方——稳盛投资持有，这是该公司出资设立的房地产投资金融平台。其中，稳盛投资持有广州金益房地产开发有限公司、沈阳金地恒耀房地产开发有限公司等诸多上市公司附属企业的股权。
据了解，其通过稳盛投资等完成了对开发项目的权益调整。
多个项目合作开发
在销售规模大致相当的情况下，财务期内金地集团由开发项目结转确认的营业收入低于同行业企业。
除了华润置地以外，中国房地产企业销售榜单上处于同一梯队的绿地控股、世茂集团和龙湖地产，其结转确认的营业收入超过金地集团。
2021年上半年，金地集团累计录得合约销售额1628亿元，绿地控股、世茂集团和龙湖地产分别实现合约销售额1641亿元、1528亿元和1426亿元。同期，绿地控股、世茂集团和龙湖地产由开发项目结转确认的营业收入分别为971亿元、665亿元和518亿元。
在销售规模上处于同一梯队的绿地控股、世茂集团和龙湖地产，它们由开发项目结转确认的营业收入分别约为金地集团的3.3倍、2.3倍和1.8倍。其中，世茂集团和龙湖集团，今年上半年实现的合约销售额约低100亿元和200亿元。
据了解，在同等销售规模的情况下，金地集团结转确认的营业收入低于同行业企业，开发项目的应占权益比重偏低，导致部分开发项目结转确认的营业收入没有纳入上市公司合并报表范围内。
譬如，今年上半年，金地集团参股投资的深圳中心•天元项目（深圳福田岗厦村旧改项目）累计实现合约销售额超过52亿元，金地集团间接持有该项目的开发权益比例为21%，其余股东分别为卓越集团、大百汇实业集团，实际持有该项目33.15%、31.85%的开发权益。
据悉，深圳中心•天元项目的开发主体为深圳市金地大百汇房地产开发有限公司，由于应占权益比重较低，该公司被金地集团列报为联营企业，因此不会作为子公司纳入上市公司合并报表范围内。
在全口径销售额统计下，深圳中心•天元项目在今年上半年产生了逾52亿元合约销售额，被计入销售规模之中。
与此情形类似的还有北京庆峪嘉园、北京华樾国际（东坝） 等众多开发项目，它们在今年上半年贡献了超过20亿元的合约销售额。
金地集团分别间接持有上述地块项目开发主体——北京金开辉泰房地产开发有限公司13%的股权、北京金开旭泰房地产开发有限公司25%的股权 等。这些项目公司未纳入上市公司合并报表范围内，而是将它们列报为参股投资的合营企业。
与同行业企业比较，2021年上半年，奥园集团、阳光城由开发项目结转确认的营业收入分别为297亿元、299亿元，与公司结转确认的294亿元营收规模相近。
同期，奥园集团、阳光城分别录得合约销售额为676亿元、1013亿元，位列中国房地产企业销售榜单上的第32、第19位，而上述公司则以1628亿元的合约销售额，在榜单上高居第10位。
记者为此向该公司求证了解名下开发项目所占权益比重偏低的原因，以及将对上市公司产生的影响，但暂未得到回应。
规避高权益占比风险
2021年前三季度，金地集团新增获取了101宗土地项目，总投资额约为1135亿元，权益投资额约为460亿元，对应的权益占比为40.5%。
其中，今年4月底，广州市金铭房地产开发有限公司（以下简称“广州金铭”）以18.03亿元的代价，竞得了广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块。
广州金铭在参与上述地块竞买时，由公司间接全资持股。拿地不久之后，公司为该宗地块引入了荣盛发展，并向后者转让了所持广州金铭50%的股权。但荣盛发展入股广州金铭仅2个月时间，便选择了退出。
据披露，目前其拥有广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块50%的开发权益，即上市公司间接持有广州金铭50%的股权，剩余50%股权则由青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）从荣盛发展转让接手。
实际上，青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）与上述公司深度关联。尽管该公司为主要出资方，但将后者作为合营企业进行列报。相当于为广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块的主要资金方，但上市公司却仅拥有该地块50%的开发权益。
通过稳盛投资等关联方收购、持有其名下附属企业股权的方式，完成对开发项目在上市公司报表层面的权益调整，这远非孤例。
今年上半年，沈阳金地华胜企业管理有限公司（以下简称“沈阳华胜”）被从上市公司合并报表范围内移出，理由是合作方对这两间企业增资，导致公司对其持股比例下降，继而丧失控制权。
在此之前，沈阳华胜一直间接全资子公司。2021年5月份，青岛盛蓝企业管理合伙企业（有限合伙） 等完成了对沈阳华胜的增资扩股，并取得了沈阳华胜合计约34.36%的股权。
据了解，此次向沈阳华胜增资扩股的3家合伙企业，它们在股权穿透后实际上受稳盛投资等出资控制，均存在深度关联。而公司在仍然保留持有沈阳华胜65.64%股权的情况下，将其移出了上市公司合并报表范围内。
据悉，沈阳华胜在2020年底以19.17亿元的代价，竞得了位于沈阳市皇姑区的西窑二期-1A地块。
今年6月份之前，某公司也一直是其间接附属企业。青岛岚瑞企业管理有限公司通过增资扩股取得了其40%的股权。据记者查询了解，在股权穿透后，实际上青岛岚瑞企业管理有限公司由金地集团出资持股50%，另外50%的股权由2名自然人股东杨璞、袁桦共同出资设立的北京远逸企业管理有限公司持有。
据了解，北京远逸企业管理有限公司与其存在交集，而 持有北京远逸企业管理有限公司50%股权的某股东，其在全资子公司中担任董事及高管。
与沈阳华胜的情形类似，青岛岚瑞企业管理有限公司通过增资扩股取得了某公司40%的股权，上述上市公司在仍然保留持有该公司60%股权的情况下，选择了将其从上市公司合并报表范围内移出。
