房产讨论—房产讨论贴吧

大家好，我是蓝白。

这几天楼市要不要救的话题，今日头条上讨论得很激烈，受到头条财经邀请，跟大家聊聊我的观点。

6月6号，《中国经济时报》有个报道，标题很直白，就差拿喇叭喊出来了：

《一线城市房地产限购 应适时优化调整》。

文章里提到：“我国商品房总体短缺时代已基本结束，限购等限制性政策值得商榷，与土地、货币、财政、税收等市场化调控政策不同，是采用行政手段临时性地冻结一部分需求，即局部性的数量管制。这在一定程度上妨碍了住房合理需求的释放。”

这个《中国经济时报》，看主管单位级别可不低，这篇文章到底是建议还是吹风，还是呼应前段时间的小作文，不得而知。

反正是一石激起千层浪，有券商分析师激动的晒出来年初的预测，认为上海会突破限价，一二手房价差缩小，积分摇号的门槛会降低，五大新城会参考临港放松限购。

总之，意思是自己猜中了政策意图。

别急，更有意思的是，6月7号，级别更高的《经济日报》也发了一篇文章。

标题是：《房地产市场企稳还需一些耐心》。

其中提到：4月和5月比一季度回落是正常调整，政策的落地见效需要一定时间，我们要有更多的耐心和信心。

两家央媒，时隔一天，两篇报道。

一个是呼吁继续放松，更大级别的放松。

另一个是呼吁冷静，耐心，等政策慢慢见效，市场自己修复。

捂着眼，我说停停，有点搞不明白了。

这两个报道，也是有背景的，最近一段时间，救不救房地产的讨论，愈演愈烈。

其实这是个历久弥新的古老话题。

目前看，主张救的一方代表，是知名经济学家、财经作家和部分大V。

主张不救的一方代表，是评论区汹涌的谩骂，是对高房价极度憎恨的网友们。

话题发酵的过程，是专家们抛出观点，整个醒目的标题，然后网友们开骂。

这是不是又一次典型的精英与民意的对立？

不知道，反正热度是有了。

该不该救，怎么救，其实是两个问题，咱们分两个部分来聊。

第一个问题，要不要救房地产？

只看眼前的话，那肯定是要救的，否则去年到现在，吃饱了撑的出这么多政策干啥。

都说今年找工作难，一个很重要的原因，是很多跟房地产有关的工作，这两年都消失了。

可研智库的调研数据，2022年，地产开发相关从业人员从210万人降到了170万人。

导致的后果，是地产开发上下游产业减少了600万个岗位，影响全产业链1500万-2000万人。

做投拓的，开发报建的，搞工程的，供应原材料的，卖钢铁水泥玻璃涂料的，卖房子的中介置业顾问，搞装修的，贴地砖批墙卖家具家电的。

德邦芦哲的数据，地产行业对国民经济的拉动差不多有24.6万亿，占GDP比重的20.3%。

没活干怎么办？生活还得继续，网约车爆满，外卖爆满。。。

昨天刚好看到一个不是段子胜似段子的扎心例子，前年腾讯新闻有个纪录片又被网友翻出来，北漂20年的50岁老骑手，在工地一个人干两个人的活，省吃俭用、开小店，做买卖、做闪送，18年搬家22次，一心供养儿子有朝一日坐写字楼办公室里喝咖啡。

结果。。。。儿子出来找不到合适工作，跟父亲做同事，也成了一名骑手。

一生父子情深，两代快递人。

大家的生计是一方面，更重要的是卖地收入跟地方债务捆绑的太深了。

一般的观点都认为，卖地收入占地方财政大头，开发商不拿地，这一块的收入没了，公务员老师体制内的编外的发不下来工资，没钱修桥补路，城市发展停滞，体系运转都会出问题。

财政部长在3月份的发布会上专门回应过这个问题：“土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出，因为收支之间是联动的，所以它的收入下降影响并没有那么大。”

啥叫毛收入？

比如武汉2021年卖了1900多亿的地，这些钱是包含拆迁费的，把征地补偿、储备土地、整成熟地的钱都给扣掉后，收入才能变成“收益”。

张启迪的报告说，土地出让收益占土地出让收入的比重，在2009-2010年最高，达到了50%左右。

之后一路下降，到2012-2015年，降到了20%左右。

到2022年，全国的土地出让收益是1.1万亿元，占土地出让收入的比重只有16.55%。

很明显，在2012年之前，对地方来说，卖地实在是太赚钱了，不用给拆迁户太多钱，转手给开发商就能对半挣，还要啥自行车。

可是，从2015年之后，拆迁越来越难搞，卖地的“利润”和性价比越来越低了。

收支没有那么大影响，收入锐减，那就勒紧腰带过紧日子熬一熬嘛。

所以我们时不时看新闻上，有的城市绩效先拖着，奖金先压着，编外人员先清理着，还有拍卖停车场景区经营权的。

收支可以扛，但卖地收入下降带来的债务压力，却是摆在桌面上的。

地方上的城投持有大量的土地，这些土地是城投从银行获得贷款、发债券、做非标的抵押物。

要知道，城投运营城市都是大手笔的基建投资，本身的业务是不挣钱的，造血能力很差。

天风证券估计，截至2022年末，城投企业有息债务规模已经超过70万亿。

一旦地价下降，最重要的土地抵押物价值下降，银行给不了那么多贷款了，地又卖不动了，巨额的利息还等着还，后果可想而知。

不管是居民的生计岗位，还是几百个城市的正常运转，全靠房地产，这是经济学家财经作家们极力主张“救、狠狠的救、大救特救”的背景。

接下来的第二个问题：怎么救？

《中国经济时报》的建议是放开一线城市的限购。

可是，一线楼市，跟房地产有关系吗？跟上千万人的饭碗有关系吗？跟几百个城市的城投债有关系吗？

兴业宏观4月的报告，把北上广深列为一线，其他直辖和省会列为二线，剩下的列为其他城市。

从商品房销售额占比看，一线占比自2004-2007年均值23.9%，下降到2018-2021年均值9.3%。

同期二线占比从19.8%上升到29.5%，其他城市从56.3%上升到61.2%。

销售面积就更微不足道了，四大一线城市的销售面积占比，自2004-2007年均值12.8%，下降到2018-2021年均值2.8%，二线上升到25.9%，其他城市上升到了71.2%，占全国房地产市场的绝对大头。

一线城市占比连3%都不到，我说城门楼子，你说胯骨轴子，这不对症啊关键是。

那有专家说了，照以往的救市经验，只要大城市限购一开，地王、抢房又开始冒出来，二线三四五六线也能起来。

举个例子吧。

去年苏州南京放开限购，没等两天就撤回了，为啥？

兄弟城市有意见啊。

这边苏州刚发新政，那边苏北的二手房马上挂出来卖，能买苏州南京，干嘛都挤到盐城徐州？

大城市是稳住了，小城市的市场本来就弱不禁风，再来抽一管血带拔管一条龙服务，这到底是救还是在后面又推了一把？

说到底还是时代不一样了。

过去每隔几年来一次的城市轮动，一线带二线，二线带三四线，是因为那时候是增量时代，加杠杆的时候美滋滋。

干工程的觉得一年挣百十万不算个事，不就一套房么。

开发商觉得千亿规模就是个小目标，能借的钱都借上，周转快点就行了。

楼下干装修的大哥觉得一年多接点活，给孩子在城里安个家没啥问题。

大厂刚入职的码农看着奖金往上蹦，一个月万把块的房贷指定能顶住。

现在呢？

存量时代，城市之间的人口流入、楼市购买力都变成了零和游戏。

海南买房的多了，东北买房的人就少了。苏南买的多了，苏北就少了。省会吸地市，一线吸二线，指望一线的火爆能扩散轮动，多少有点刻舟求剑。

如果不放开一线限购，祭出曾经的大杀器棚改怎么样？让拆迁户买房，能达到8年前的效果吗？

我们能想到的，机智的城市都能想到。

比如前几天青岛的新政，城中村拆迁货币化安置，试点房票制度。

从去年开始，浙江、江苏、河南30多个省市也都开始推行房票安置。

城市给拆迁户发房票，拿到房票之后找开发商买房，开发商再把房票拿去兑成现金。

拆迁户拥有了买房消费券，开发商获得了一笔应收账款，地方政府把票开出来，既能节省当期的财政支出，如果是期房还能分期付给开发商，等地卖出去，或者上面拨了棚改专项贷款再支付。

看起来似乎很灵光的想法，但这里有个关键的前提：

没那么多地方可拆了。

民生宏观的报告说，2022年我国棚户区改造任务仅为111万套，远不及2015-2018年年均600万套棚改规模。

还有，房票给开发商的兑付期限少则两个月，多则几个月，如果设定在交房之后再兑现，账期可能长达一年以上，开发商根本等不了那么长时间，不愿意参与。

现在把所有手段都捋一遍，想达到8年前的效果，做不到，真做不到。

我比较赞同经济日报的观点，工具箱里的该用的都用了，剩下的得让市场自己修复。

房地产起不来，它就不是一个短期的问题。

放开一线限购、房票、降利率首付，还是在刺激居民需求端，他有钱有信心了根本就不用刺激。

需要做的，往往是麻烦的，难缠的，一两年看不见药效的，甚至费力不讨好的事。

1，一手交钱一手交货，天经地义，市面上的房企，不管爆雷还是不爆雷，花钱买了你的房就得交，给融资也好，纾困基金也好，先稳住供给端。

2，前几年，各大城市光顾着抢人，人多了房价地价涨了，卖的地更多，城市建的更漂亮，以后不可能再有这么美的事。

需要配套大量长租期低租金的保障房供应，没钱建不了，就不要拆那么多城中村，不管来的年轻人想不想买房，至少有个落脚过渡的地方。

3，低收入的兜底，扩大转移支付的规模，不光是城镇职工的退休金，还有农村老人的养老金，失业保险的覆盖，灵活就业的社保，超龄农民工的安置，扩大消费券的发放范围。

4，城市之间的竞争，再比地标和大楼没意义了，以后是看谁的运营能力更强，谁的营商环境更好。

卖不出去地，房子卖不动，地方政府、开发商、买房的，包括银行，都需要习惯：现在就是给以前还债的。

合肥做风投，淄博做旅游，长沙压住房价，每个城市的资源禀赋不一样。

有的走出新路了，有的走不出来，有的甚至还倒退了，各有各命，不能强求。

就是有太多人想的是立马改变现状，不是一步步的改善环境，才有了如今这么激烈的讨论。

一年两年不行了忍不了苦日子，就想用老药方解决新问题，这才到哪到哪？

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。