龙胜房产、龙胜房产新房

2022年，深圳买房怎么选？

除了福田、南山、宝安这三大热门板块，位于深圳中轴线的龙华，有天然地缘优势，再加上各方面配套越来越成熟，近年来深受买房人关注。

最近，我们去龙华实地调研踩盘，在北站、红山、上塘、龙华这一片看了11个项目。

今天，我们接着来聊中海闻华里、卓越柏奕府、深铁珑境、龙胜尚府。综合实地调研情况、楼盘价值亮点、选筹优先排序进行综合分析。

踩盘示意图

下一篇我们接着盘点鸿荣源博誉府、中海学仕里、龙誉花园、皇嘉珑府，关注房产大象，第一时间获取更多新盘干货。

1、中海闻华里

2020年，上塘地铁口的中海汇德里开盘，均价7.14万/平，当天就售罄了。

这次，距离上塘地铁站约1.1公里的中海闻华里又来了，位于4号线红山站、上塘站中间，紧挨龙光玖悦台。

2021年9月28日，深圳第二批集中供地，中海拿下这块地后迅速入场动工。上周，我们在现场看到，项目正在打地基。按目前的工程进度来看，今年下半年入市可能性大。

中海在上塘-红山片区布局了多个项目，从中海锦城，到中海汇德里，再到中海闻华里、中海学仕里，这几个楼盘相距不远，沿地铁4号线布局。

中海闻华里占地面积约2.3万平，规划建筑面积约12.2万平，土地年限70年，建成后的普通商品住房售价不得高于6.98万/平。

此外，项目将配建不少于约2.5万平的出售型安居型商品房，安居型商品房平均售价不得高于3.66万/平、最高售价不得高于3.84万/平。

周边配套：

• 交通：

位于4号线红山与上塘地铁站之间，距离地铁4号线红山站900多米，上塘站约1公里。

左边高架分别是地铁6号线、4号线，右边绿色挡板围住的是中海闻华里

红山站可以搭乘6号线。乘坐4、6号线可方便抵达龙华老城区、梅林、福田中心、皇岗口岸、银湖、罗湖体育中心、罗湖老城区。

快速路方面。项目周边有新区大道、腾龙路、布龙路等主要干道，并临近福龙快速路，到福田非常方便。

• 商业：

周边汇聚有红山6979大型开放街区、天虹商场（原九方购物广场）、星河COSTCO（在建）等大、中型商业体，满足全面、多元化的购物需求。

• 学校：

一路之隔是龙华实验学校，在龙华属于中等偏上。工地门口对面还有一所龙华区实验学校（小学部）在建。

• 休闲：

项目东南向，深圳市美术馆新馆和第二图书馆项目已经开工建设。

市美术馆新馆定位为集收藏、展览、研究、交流、教育、推广等于一体的综合性美术馆；市第二图书馆是集文献保障、公共服务为一体的大型综合性、研究性、数字型的公共图书馆，阅览座位达1000座以上。

项目北，龙华区全民健身中心简上体育综合体已建成，即将投入使用。

场馆配套游泳馆、健身房、击剑馆、舞蹈室、篮球场、羽毛球馆、网球馆，以及攀岩墙等，可以满足体育运动的多方面需求。

• 医疗：

项目南有新华医院（在建），新华医院为高密度超大规模医疗建筑，按三级甲等医院及教学医院规划设计。

点评：

项目最大的亮点是区位突出，配套成熟，周边交通、学校、商业、休闲、医疗配套，一应俱全，而且品质等级高。

另外，中海是国企开发商，口碑相对更有保障，交付更放心。项目紧紧贴着4号线+6号线地铁高架，有一定的噪音影响。

2、卓越柏奕府

项目位于龙华上塘建设东路与新区大道交汇处西侧，比中海汇德里的位置要稍偏一些。

项目地块被建设东路一分为二，建设东路以北的为商品房住宅小区——柏奕府，规划建设4栋45/47F的超高层住宅。

建设东路以南则为柏乐庭项目，规划建设一栋31F的高层保障房，约有196户，底下为公交首末站。此外还规划建设一所9班幼儿园，和一所18班的公立初中。

今年1月7日，柏奕府备案1、2、3、4栋住宅637套，建面约108-124㎡，均价约7.47万/㎡，总价区间为748-1043万/套。

产品面积段大，起步门槛较高，总价748万起，面向预算充裕的刚改群体，和龙华近期入市的其他几个新盘兼顾刚需上车的客群略有不同。

户型、和当前市场上的竞品有所区别，厨房-餐厅-餐厅一体设计，厨房有时髦的岛台，时尚前卫有设计感，更对都市青年的胃口。

得房率约75%，算不上高，在超高层新房中，中规中矩。

108平户型设计亮点：厨房与餐厅合为一体，设计感强；客厅空间宽敞舒适；南向正出景观大阳台，采光通风俱佳；各卧室空间紧凑实用，甚至还可利用客厅休闲区改为“3+1”房。

110平户型设计亮点：户型方正，南北通透；入户玄关带家政储物室；休闲区带转角大飘窗，可改卧室使用，功能性超强；厨房餐厅空间阔绰；卧室空间相对舒适，主卧带阳台，同面积段产品罕见。

117平户型设计亮点：横厅布局实用性高；入户玄关带家政储物室；餐厅带飘窗，主卧客厅正出连廊大阳台；分段式公卫设计增强实用性。

125平户型设计亮点：入户处步入式鞋帽间/家政间的巧妙设计，在刚改产品中少见；每个功能区的空间尺寸更大，提升居住品质；U形开放式厨房带吧台设计，营造中/西餐不同用餐情调；餐厅客厅正处连廊大阳台，多面采光；分离式公卫设计增强实用性。

周边配套：

• 交通：

从上塘地铁站B口出来，经由洁玉街转入新区大道，走到与建设路的交汇处，距离约700多米，大约10分钟路程。

周边有福龙路、新区大道等多条主干道连通，不论是自驾还是地铁出行，都算比较便捷。

• 商业：

项目自身配建的商业体量较小，附近有潜龙曼海宁社区商业，以及上塘地铁口的AT MALL上塘荟，可满足日常生活所需。

• 学校：

目前，小学位于龙华区和平实验小学学区内，上学仅一路之隔，非常方便。初中，位于龙华稳居前三的高峰学校的学区范围内。学校算是项目的一大卖点。

项目自身还将配建幼儿园，地块旁边也规划建设一所公办初中，也给项目将来的教育带来更多的选择性。

• 休闲：

目前，简上体育综合体的主体部分已经基本完成，正在进行室内的相关装修工程，预计很快就能投入使用。从项目到简上体育综合体步行900多米，过去很方便。

• 医疗：

项目南侧规划有广州医科大学附属第一医院（深圳分院），深圳市第二儿童医院、深圳三甲新华医院都在建设中。

新华医院效果图

点评：

卓越柏奕府周边新建住宅扎堆，配套成熟，生活方便。

产品户型设计创新，有浓厚的现代气息，突出公共区域的空间设计，以及功能的使用及拓展，区别于传统的空间布局，更加迎合都市新青年的居家需求。

项目位于主干道福龙路和新区大道中间，这两条路车流量大，或有一定噪音影响。

3、深铁珑境

深铁珑境，是深铁2020年10月23日拿的一块居住用地，紧靠港铁天颂，临近4号线龙胜站，地铁上盖综合体项目。

深铁珑境总建面约48万㎡，分两期开发，从公开的地块规划图来看，分为低密南组团，和高层东西组团。

容积率≤3.1，要求规划停车位≥1300（约1315辆），配建包含≥18个班的幼儿园，36 班九年一贯制学校及占地面积不少于4500平方米的社区体育活动场所。

一期首先推出低密南组团，首批推售174-184㎡复式洋房、110-147㎡小高层，户型面积大，面向改善居住为主。

二期主推户型建面约85-125平方米的高层单位。

上塘-红山片区，在售新房价格基本都是7字头起，深铁珑境毛坯限价7.08万，如果带装修，估计7.3-7.5万左右。

项目目前正在打地基，展厅将在近期开放，按工程进度来看，预计年中或下半年入市。

周边配套：

• 交通

从龙胜地铁站C1出来，步行300多米左右就能看到绿网建设中的项目，由于港铁天颂停车场车道的阻隔，只能在外围看项目。

• 商业

项目自带4500平商业，周边已有多个居住成熟的小区，如港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁花园等，这些小区都带有成熟的社区商业，有的颂荟mall、九方天虹、红山6979，日常购物非常方便。

龙华片区，还有已经开业的壹方天地、规划中的中洲龙华商业中心、龙华海岸城、华润西头新村旧改的万象系商业。

• 学校

项目配建有幼儿园+九年一贯制公立学校。

• 休闲

北侧的河道将打造成休闲景观，效果图如下，可满足日常休闲、户外运动所需。

深铁珑境与阳台山相隔福龙路，距离登山道直线距离约600米。另外，项目到简上体育综合体步行约1.5公里，距离相对不远。

点评：

项目所在片区，周边大型新社区聚集，配套成熟。国企开发商，限售价格优势，产品类型稀缺，自带配套丰富，都可圈可点。一期产品面向改善居住需求，户型面积大，多孩家庭想要置换，是个不错的选择。

4、龙胜尚府

离深铁珑境不远处，华侨城旧改项目——龙胜尚府，也在紧张施工中，目前已出地面，计划今年入市。

龙胜尚府，是华侨城龙胜旧村项目一期的其中一个地块，已出地面几层。

根据建设工程规划许可证的信息，一期4个地块的住宅总户数达2266户，龙胜尚府规划有832户，其中574户为保障房。

周边面貌在这4个新盘中，相对要旧很多，除了城中村就是搬空了已拆/待拆的工业区，旁边有一个小型社区公园。

周边还有卓越、碧桂园、佳兆业、中洲等多个旧改项目，未来片区整体升级预期明确。

周边配套：

• 交通：

最近地铁4号线龙胜站600多米，到地铁6号线元芬站，步行约800米。到地铁4号线龙华站，约1.1公里。

• 商业：

目前，周边商业以临街商业为主，距离最近的大型商业是壹方天地，远一点还有AT MALL上塘荟。

• 学校：

项目规划一所九年一贯制学校，目前还未建成。周边有高峰学校和龙华中学，根据龙华区2021年公布的公办小初招生范围显示，项目的小学及初中都位于高峰学校的学区范围内。

高峰学校是一所省一级九年一贯制公办学校，2014年第一次参与中考，近几年来成绩不错，备受家长们青睐。

• 休闲：

项目旁边有一个小型社区公园龙胜公园，环境较一般，稍微远一点有龙华公园、阳台山森林公园，可满足日常休闲。到简上体育综合体步行不到3公里，坐地铁或者开车过去都很方便。

• 医疗：

到龙华区人民医院2公里左右，就医方便。

结语：

这四个新盘，各有亮点，你看好哪一个呢？