葡萄牙房产网(葡萄牙lagos房产网)

葡萄牙买房是一场历险记，{晓欧帝}的指南将解释该过程以及如何安全地进行。

当您计划在葡萄牙购买房产时，您必须应对不同的国家和不同的规则，以及不熟悉的房地产市场和监管程序。

作为外国买家，有理由怀疑您是否正在尽一切可能保护自己免受错误并确保您作为客户的权利受到保护。

这就是为什么在本文中将详细介绍在葡萄牙购房的过程。目的是确保您确切地知道在每个阶段会发生什么以及应该做什么，以避免可能的陷阱。

在葡萄牙买房：葡萄牙别墅

首先，您在葡萄牙购买房产时必须与不同的人打交道，以及如何确保他们采取行动保护您的利益。

与葡萄牙的房地产经纪人合作

在葡萄牙，房地产经纪人必须获得政府许可才能合法经营。检查您的代理人是否接受过 Instituto da Construcāo e do Imobiliario (INCI) 的培训和认证，并显示他们的执照 (AMI) 号码。

认证代理在所有类型的已发布材料上显示他们的 AMI 编号，无论是他们的网页、传单或小册子、名片等。

要检查该号码是否有效，请访问INCI 的网站。单击网站上的“签出 AMI 编号”链接，然后输入您的潜在代理的编号。按“Pesquisar”，如果您可以在搜索结果中看到您的代理，则表示他们已获得适当许可。

法律代表：公证人、律师 和律师

葡萄牙的公证人代表国家，而不是任何一方。这意味着公证人的行为不符合您的利益；他们所做的是确保获得良好的所有权，提交所有必需的文书工作，并缴纳税款。

为了使文件具有法律约束力，它们需要在国家授权公证人在场的情况下签署。当您签署初始承诺合同 ( contrato de promessa de compra e venda ) 时，它是在公证人在场的情况下进行的。

当最终合同（ escritura de compra e venda）准备好签署时，还必须有公证人参与。

如果您想亲自为自己提供法律代表，您将需要一名律师。

如果您想要一个合适的宣传员来代表您的利益，您可能需要支付更多费用。

无论您选择谁，请确保他们不是您的房地产经纪人推荐的人。请记住，房地产经纪人为卖方行事。

独立律师可以专门代表您的利益，也可以获得授权书。这意味着您不必在该过程的每个阶段都在该国。

在葡萄牙购买房产：城市公寓

预订

第一步是预订您选择的房产。

在葡萄牙，预订不是强制性的步骤。但是，如果由于某种原因无法立即签署承诺买卖合同，则保留财产可以为双方提供一定程度的安全性。

通常，预订阶段涉及将房产从市场上撤下，并设定必须签署承诺合同的时限。

买卖承诺合同

承诺合同（Contrato de Promessa de Compra e Venda）在法律上约束买卖双方在一段时间内签订主要销售合同。这是在主要销售合同签订之前确保您的购买的一种方式。

承诺合同可以记录在土地登记处。在这种情况下，承诺合同也适用于第三方并防止善意购买。注册有效期为六个月，可以再延长六个月。

当您签订承诺合同时，您将需要支付可协商的押金（通常为 10% 至 30%）。该合同包含所有销售条件，其中可能包括任何建筑工程的完成和公用事业的连接。

如果发生违约，这笔款项可以用作罚款。如果卖方违约，他们必须双倍退还这笔押金。如果买方违约，卖方保留。

尽职调查（你的律师应该做什么）

您可能需要大约四个星期才能完成销售。

获得葡萄牙税码 ( Numero Fiscal de Contribuinte )。您可以请您的律师提供帮助，也可以自己申请税法。大约 5 欧元，税码将立即发布。

您需要做的就是访问您当地的税务局 ( Repartição de Finanças ) 并出示身份证明（您的居留卡、身份证或护照）以及税务局可以将您的税单和其他通讯发送到的葡萄牙地址。

如果您还没有葡萄牙地址，您通常可以使用律师、房地产经纪人或朋友的地址。当您更改地址时，不要忘记通知您的新税务办公室或纳税人咨询办公室 ( Serviço de Apoio ao Contribuinte )。大多数城镇都有税务局。

除此之外，您的律师还需要完成对房产的所有法律检查（包括核实房产没有债务）并获取一些官方文件的副本：

使用许可证 ( Licenca de Utilizacao ) – 这是为了证明该物业有居住许可证。没有居住许可证，占用房产是违法的。此外，如果无法获得此类许可证并且您不能合法地将财产出售给任何人，这样的房产是没有价值的。

财产登记文件（Certidao de Teor）——这表明该财产是否有未偿还的抵押贷款，以及是否以业主的名义登记。

财产税文件 ( Caderneta Perdial ) 与为相关财产缴纳的税款没有任何关系。它所做的是概述财产的大小、位置和边界。将这些文件与实际财产进行比较时，将显示任何未注册的建筑物或扩展。

Fiche Tecnica de Habitacāo – 法律要求在 2003 年 1 月 1 日之后建造或更改的任何财产都需要这份文件。它包含有关财产的信息，包括建筑商的详细信息、使用的建筑材料以及技术和功能特征。

一旦所有这些文书工作都安排妥当，您就应该准备好安排完成。

买卖公契

购买的正式记录——买卖的公共契约——在公证处进行。然后，通过向当地财产登记处提供经核证的契约副本，所有权的转移将在当地财产登记处登记。

葡萄牙的房产交易并不便宜：押金至少为售价的 10%，此外，您还应为所有其他购买成本预算另外 10%，例如费用、律师和公证人。

购置税 (IMT) 需在房产购买完成前缴纳，税率介于 0% 至 8% 之间。如果该物业是新开发项目，您将支付净价 23% 的 IVA（增值税），但这将包含在购买价格中。

如果该物业是一个新的开发项目并被用作主要住宅，您可能有权获得长达六年的 IMI 豁免。

法律费用为 1-2%，公证费以及注册费也为 1-2%，具体取决于是否有抵押贷款。抵押贷款成本可能高达 4%。

在转帐以支付您的财产时，请研究所有可用的选项，以确保您从经纪人或银行获得最优惠的价格。

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