西红门橡树湾三期开盘时间-西红门新开楼盘

作为一个北漂5年的小姐姐，不说对北京各地儿比老家唐山熟也差不了多少，但在北京这么多年有一个地方总是念错，那就是马家堡（pu）。怎么说呢，每次问起白总都思考再三心中默念一百遍最后还是读成马家堡（bao）。在哪里跌倒，就在哪里爬起，正巧听中介小哥说最近那片成交挺活跃，300万能上车北京南三环还是两居的房子咱不得去瞅瞅？

大家也知道团队揭叔作为典型的东高地人，对南城有着不一样的情怀。每次调侃说“南三不如北五”立马跳脚，而马家堡这地儿，妥妥儿的南三环代表。一千个人眼中有一千个马家堡。有人说马家堡这边交通还是挺方便的，价格也不贵，真心比较宜居；还有人说这里是年轻人结婚租房必选之地。也有人说这边塔楼居多，住着不舒服，甚至觉得塔楼就是以后的贫民窟，跟现在二环内的平房一样。不少人总是把马家堡、草桥、角门等几个板块弄混，也难怪，房子太多了，好的差的老的新的离得很近也都在南三环。马家堡区域其实很大，这次咱专挑便宜、流通好还临铁的老旧小看看，典型的就是嘉园一里、嘉园二里和马家堡西里小区。找个艳阳天，咱走着！

和中介小哥约在了马家堡地铁站。第一印象马家堡这地儿挺亲切，透着南城土著的自来熟。等他的功夫，路边随手拍几张照，一提着鸟笼子的大爷都能上跟前儿聊上几句。另外这摆放整齐的小黄小蓝车和出了地铁口的各种小吃店是不是也很接地气儿！

嘉园一里、二里

别的不论，离地铁实在太近了。马家堡地铁站A口出来就是嘉园一里东门。看大门也有年头了，佳爷常说物业管理怎么样看门卫严不严，不管大门还是小门随意进出没人管，也不知这物业费收着心不心虚。不过也不能要求太多，好多老小区最被诟病的就是物业了。

一里只有塔楼，总共没几栋。基本没有正南正北的，看着这奇形怪状各种Y型L型的楼栋，本就路痴的我硬生生转蒙圈了。小区里没见到多少年轻人，倒是不少大妈大爷遛弯儿晒太阳。

一里向前走两三百米就到了嘉园二里。顺道还路过了北京市赵登禹学校。二里算是双地铁，除了马家堡还有角门西。不像一里只有塔楼，二里板塔结合，板楼为主。总共四五十栋楼，体量还是挺大的。

用中介小哥的话说小区没有改造没有物业管理。看看这密密麻麻的的小广告和满是爆皮的墙，有密集恐惧症的人真心受不了！

嘉园一里近期部分成交数据

嘉园二里近期部分成交数据

整体均价一里比二里略高一点，但二里比一里流通好，毕竟房源多小户型也多，可选择范围广。在这也问问大伙儿，价格差不多，嘉园一里这种带电梯的高层塔楼和二里这种多是6层没电梯的板楼，你会选哪种？

马家堡西里

马家堡地铁B口出来就是，算是马家堡板块比较核心的位置了，为什么单拎出来说，成交量大啊，月流通十几套是常事儿，有的甚至挂牌三五天直接卖出去了。为什么成交量这么大，便宜啊！别说300万了，200多万的房子都能给你找出一打！马家堡西里南区之前做了老小区改造，但依旧比嘉园二里旧。不提环境了，咱不能烂的里边挑好的。

马家堡西里近期部分成交数据

作为马家堡这片儿体量最大的社区，马家堡西里总共48栋楼，住着7000多户，北区85年建成，体量小，住着的都是旁边戏曲学院的老师和学生，南区92-06年的房子都有，社区较大，6层不带电梯小板楼和塔楼都有。小户型较多，所以整体均价也会略低一些。一居上车价在230万-260万，两居大概在350万-370万左右，看了套43平西南朝阳的一居，报价225万，怎么看怎么别扭，更没什么居住体验可言。不过小区里边还是周边都挺热闹的，西门步行400米就是凯德mall大峡谷，东门出去就是早市菜市场，南门有赵登禹学校，博爱医院。

踩盘总结

马家堡这地儿，说实话转了一圈儿感触还是挺深的。最大感觉就是一到这个片区很容易迷路。房子就一个字，多。人口密度大。当然了生活氛围还是很浓的。整体按照价格排序的话是嘉园一里>嘉园二里>马家堡西里。几个小区都挨着基本配套共享就放一起说了，优缺点其实很明显。流通好，市场好的时候月流通十几二十套；地段好，三环边儿，交通出行没得说，地铁4号线贯通南北，马家堡向北一站到北京南，像团队乐神还没到家呢北漂小姐姐一小时高铁已经到唐山了，另外还能换乘地铁14号线。向南一站角门西，换乘地铁10号线；配套完善，到凯德Mall步行十分钟，负一层有个大型家乐福，吃喝玩乐基本不愁；价格实惠，300多万买个一居甚至小两居，为数不多近市区刚的掉渣的上车板块。

当然再多优点也掩盖不住老小区的缺陷。二手房有个通病，就是户型一般，相对单一。也能理解，二十几年前的设计自然不能跟现在的新房同日而语。塔楼多，楼道脏乱差，小广告满天飞，物业管理不到位甚至是没物业，小区随意进出安全性差，房子隔音效果不好，院里横七竖八乱停车，车位极度紧张甚至要停外边大马路上。小区里几乎没绿化，装修老旧，居住体验差，房龄比小姐姐我都老，基本都是90年代的房子。虽说现在不少老旧小区外立面都翻新了，但真要普及还需要一定时间和成本。另外金玉其外败絮其中的例子也有的是。

置业建议

简单来说，马家堡板块总价低，位置好，生活气息浓，就是老旧小老旧小，最大毛病就是老，旧和小。性价比还可以吧，刚需自住上车对生活品质要求不高可以重点考虑。毕竟300万上车北京南三环，还能踮踮脚够个小两居，还要啥自行车？但要说买这儿为了保值，您省省吧，基本保值属性好的都是大几百万甚至上千万的品质次新商品房，您见过哪个300万左右房龄几十年的“老旧小”保值？

当然南三环也不全是老旧小，还有品质次新。比如大家熟悉的万年花城、草桥欣园、阳光花园等，兜里预算充足您任选~如果不急着，新房您也可以看看。比如南四环西红门板块的橡树湾，虽说到地铁有点距离，不过四环小户型+华润品质+6万+的均价还是吸引了不少人上车。这不，最近粉丝问的比较多的二期也要来了，这次75平有南向户型，少量73平两居还有普宅。如果您实在实在不差钱儿想改善上车还对环线有要求，那只剩新宫板块的中粮天恒·天悦壹号了，纯粹四居起步的纯商品改善房，最小的房子是130的四居，另外还有少量1600多万的别墅。附近有4号线和19号线，出门三公里就是四环。当然了，有多大本事揽多少活儿，如果您预算只有300万，就别操心一千多万房子的事儿了，踏踏实实看上边说的三个上车小区。大帝都的魅力也在于它极大的包容性，有外人眼中的豪华的望京天坛CBD，也有二三环老北京人住的那种老旧小，遛鸟儿串门儿赶大集。千姿百态，才是生活。您印象里马家堡什么样？可以评论区聊聊~