南山华润城润府一期、南山华润城润府一期有几栋楼

深圳的成交量依然惨淡。

不少房产数据统计机构都在说：业主出售意愿有所上升、触底企稳。

这话还是太温和了。实际上，越来越多的业主开始着急，不仅想着卖房，还争着降价出售。

南山华润城润府一套房源，166平四房，指导价2191万，业主降到1660万挂盘。

罗湖深业东岭一套次新房，145平五房，指导价950万，业主降到880万出售。

南山向南瑞峰花园的一套房，指导价604万，业主挂牌770万，如果想谈，700万拿下基本没问题。

越来越多的房源开始以接近指导价，甚至低于指导价的价格进入市场，这类房子，属不属于笋盘？值不值得买？

先说一下指导价。

指导价是最近十多年来，深圳唯一行之有效的调控政策。

二手房指导价是深圳发明的，发明背景是2020年深圳房价普涨，“715新政”短期抑制，楼市继续反弹，接着打补丁“离婚追溯三年”等等，接着，2021年2月8日出台二手房指导价。

所谓行之有效，就在于——深圳今天的这波低迷行情，可以追溯到二手房指导价出台。同时这行情的大部分时候，也处于深圳对深圳楼市的期望值以内。

这个不难理解，如果不符合深圳期望，政策一定会动态调整——比如现在这个时候——深圳楼市松绑还有一点点时间周期，我在《一周一课》里讲过，政策敏感，得线下沙龙的时候才能说，欢迎大家私信了解。

目前阶段的二手房指导价，本质上就是房子三五年前的市场价。

政策主要以楼盘2017年、2018年的房价作为基数，再通过一个系数动态调整，在银行放贷等环节，完成对楼市的矫正。

明白这个道理以后，你就能明白当前市场价和指导价的关联：

市场价高于指导价，不等于楼盘有下降空间，只意味着楼盘在最近三五年，经历了一波涨幅。

市场价低于指导价，也不等于楼盘有上涨空间，只意味着楼盘在最近三五年，房价下跌了。

说回现在。

不少人的朋友圈里，估计都有中介再发接近或低于指导价的楼盘。深圳过半二手房接近指导价成交，甚至冲上过热搜。

但还是这句话——市场价高于或低于指导价，都不能直接反应楼盘价值。指导价是政策为了调控楼市而制造出来的一个产物，除此以外，它没有其他含义。

深圳华侨城天鹅堡，一期、二期的指导价都不超过8万/平，曾有业主以10万/平的价格挂盘出售，价格接近指导价，也确实是一个机会。

但“机会”产生的原因，不是价格接近指导价，而是这套房子有价值，是业主缺钱，不卖房子下一步可能就得变法拍房。

如果一套房源，近期频繁降价，导致持平或者低于指导价，大家的第一反应也不要以为“机会”来了——先去核实房子三五年前的价格，看看是真的降价了，还是其他。

如果不知道怎么核实，或者仍然不知道该不该买，欢迎大家私信了解。

我曾经有个想换房的学员，持有两套房子，其中一套在龙岗南联，400多万买入，后来想卖，房子的指导价是420万，他挂盘530万，卖不掉。

找中介，中介劝他降价，直接按照指导价挂盘。

他舍不得，又找到我。我帮他拆解了一下，南联的房价在2020年确实有所冲高，但这是普涨行情的账面数字上涨，市场并不买单，因此“房子卖掉”这个做法，是必须的。

接着帮他优化了卖房的价值塑造和技巧，最后比指导价高了20多万卖掉。

按照原先530万的心理预期，确实少卖了80多万。

但是腾出名额和资金以后，他把房子换到了福田，并且通过价值判断捡了套10多万/平的笋盘，房子原价是12万/平，相当于买房，少花了200万。

取舍，有取就有舍，无论是受行情影响，还是自身的资产优化需求，舍弃低价值房产必然要经历阵痛，但这无关紧要，买错了要认栽，及时止损、别再买错，才影响最终结果。

学习的成本不高，踩坑的代价非常大

房价那么高，还能不能买？

买了会不会横盘？啥时候出手？

房产知识，既可以帮你买房避坑

也能够买到更有价值的房子

欢迎大家私信我们了解。