静安新城的未来规划(静安新城多少户)

上一系列中，我们介绍了整个静安新城周边环境、基础设施配套，并且详细已介绍了静安新城第一组团小区一区至四区的涨跌情况。通过比较我们知道，三区跌幅最大，跌幅超过20%，其他依次第四区15%，第一区跌幅14%，第二区跌幅12%左右。那么放眼整个静安新城12区，总体跌幅如何呢？整个静安新城居住区明显的优缺点又在哪里？就其价格角度，那里是否值得置业呢？为求客观，昨天下午，我花费3个小时，到该大型社区里面，细致转悠了一番，一区至十二区，我全部走遍。今天，我们介绍一下后面的8个区域情况，说一下亲身体会，不隐瞒任何缺点，争取给大家提供客观的置业参考。

昨天，我们介绍了本小区第一组团一区至四区，现在我们介绍第二组团，即五区和六区房子以及组团内情况。第二组团内，五区在东，六区在西。

五区西面沿着新泾港天然河，北靠宜山路，南依田林路，相对独立的一个小区，1997年左右竣工，总计90幢建筑组成，有房子1186套，都是6至7层多层，没有电梯。梯户比上，80幢都是1梯2户；只有10幢是1梯3户，分别是59号、63号、71号、75号、82号、85号、93号、96号、81号和92号。可以说，梯户比相当理想；户型上，小区户型比较方正，得房率也比较高。故此，本区内房子均价相对较高，目前挂牌均价在7万左右。小区内，4楼，65平方，挂牌458万，单价6.99万，都被认为是超级便宜者。

我们再看看成交记录，比较一下，看看一年内跌幅。去年8月，小区成交记录，66平方，2楼，550万成交，单价8.3万；52.84平方，3楼，成交价405万，单价7.66万单价。去年同时期成交，均价在7.8万左右。看看如今，挂牌均价7万左右，成交记录，今年7月，52.27平方，2楼，成交价，295万，单价5.64万；今年8月，66.94平方，5楼，420万成交，单价6.27万，目前成交均价基本上6.2万左右。同时期比较，每个平方跌掉1.6万左右。也就是说，静安新城五区，同比去年此时，跌幅超过20%。

静安新城六区与五区为邻居，北靠宜山路，西依龙茗路，南是田林路。中间被一条南北走向的弄堂分割开来。五区与六区中间，嵌入这里著名的学校——七宝实验中学，增加了这里的文化氛围。六区与五区不同，六区比较复杂，由三部分组成，最北面是九歌茗园；中间中学东北角是一种九歌中庭，楼下是菜市场；南面挨着田林路是静安花苑二期。

九歌茗园，2004年竣工。

由16幢11至13层小高层建筑组成，为纯板式建筑，除去21号和24号为1梯3户外，其他都是1梯2户。户型方正，得房率高，主力户型为2房和3房，偶有1房户型。2房面积在88至101平方之间，户型超级好，一种是一房南，一房北，厅南部；一种是两房南，厅中间南北通，飞机户型。3房面积在107到127平方之间，都是南北通，107平方为一南二北，120平方以上是二南一北之飞机户型。1房户型之配角，也是朝南。

可以说，九歌茗园户型好，房子新，故此价格也比较贵。目前挂牌均价9.5万元左右。去年8月有2套成交记录，均价在10万元/平方左右；如今，小区成交不多，6月一套成交记录是9.1万的均价。按照目前情况，成交均价应在9万左右，同比去年跌幅11%左右。

九歌中庭，就是那么一幢小高层小面积公寓式商住房。

2梯19户，171个单元，皆为小面积，楼下是菜市场，独立一幢，又不是住宅，没有任何比较意义，故此我们略过，下面看静安花苑二期情况。 静安花苑二期，位于七宝实验中学南侧，西沿龙茗路，南沿田林路。2002年竣工，相对比较新，总计只有14幢，154户房子。14幢都是总高6层，1梯2户，面积较大，都是2房和3房，面积段在84到127平方之间，户型方正，得房率高，房龄较新，很受人们欢迎。目前，小区挂牌在售就三两套，挂牌均价在8万多点。看这个小区涨跌很难，因为小区太小，成交很少，今年的成家记录为6月，3楼，85平方，7.96万元/平方。按照目前挂牌均价，下降不多。

综合整个六区情况，只能去九歌茗园做代表，整体跌幅在11%上下。如果说原因可能就是房龄比较新的缘故，毕竟都是2002年以后竣工的。

以上是静安新城第二组团的情况，下面我们就介绍第三组团内房屋的情况。第三组团房子是龙茗路以西，田林路以北部分，包含八区、十区、十一区，昨天这几个区的房子，我全部都进去逛过。

静安新城八区，就是静安花苑一期，位于龙茗路和田林路西北角。小区也不大，总计34幢，438户，1999年竣工。都是总高5-6层的小高层，总计5排房子，没有电梯。梯户比上，个位数门牌号最北面一排6幢房子是1梯3户，其他29幢都是1梯2户。户型设计上，2房、3房和4房都有，户型也比较方正，标准层面积段在86到126平方之间，特殊户型复式也有158平方和162平方者，是少数。目前小区挂牌均价在7.8万左右，楼层好者在8万以上单价。目前在售好楼层，90平方不到，730万被认为性价比较高。小区目前成交均价在7.3万元左右，去年同期大多是8万左右，小区不是很大，成交量不是很多，综合来看，这一期跌幅不是很多，平均跌幅在10%以内。

静安新城十区，在八区西面，十一区东侧，南邻田林路。

本区也不大，总计有58幢，684户物业。1997年竣工，为4到6层多层住宅，全部是1梯2户。本区房子，皆为小户型，都是1房、2房，1房面积段在45到52平方左右，皆是南向；二房面积段在59平方至72平方之间，为全南为南北通户型；本区没有3房以上户型。整体上，得房率较高。目前在售挂牌均价6.2万元/平方左右，1房在售51平方，好楼层报价316万；2房在售65平方，好楼层报价390万，都被认为是超级便宜房子。

十区涨跌如何呢？去年7月和9月成交记录，均价在6.5万左右；今年7月成交记录，3楼，66平方，363万；2楼，52平方，283万；平均价格都在5.4万左右。也就是说，每平方平均跌幅1.1万元左右，综合跌幅在17%左右，跌幅也是非常之大的。

静安新城十一区，是静安新城最西面的一个区。西面、北面都是大上海国际花园小区，东面是十区，南面则是十二区。十一区算是中等规模小区，总计有69幢，838户物业，基本上都是1997年竣工，有一幢11层小高层和68幢6层多层组成，无论是多层，还是小高层，都是1梯2户；本区户型绝大多数都是1房、2房，偶有3房；1房面积段在42平方之49平方之间，2房面积段在61平方之66平方之间，3房户型78平方以上。

目前本区域挂牌在售房源有14套，挂牌均价在6万平方以上。目前在售48平方299万、61平方379万者都被认为是高性价比者。成交记录上，去年7月成交均价在6.9万左右；今年7月、8月成交记录来看，成交均价5.8万元左右，跌幅也在16%左右。 综合第三组团的情况，除去静安花苑跌幅较少，第十区、第十一区，跌幅都超过了15%。比较一下原因，第八区大面积居多，交易少，相对比较稳定。下面我们再看看第四组团的情况。

第四组团，位于静安新城的最西南角。具体为龙茗路以西，田林路南，漕宝路以北区域，包含三个区，分别是第七区、第十二区和第九区。第七区最大，第九区最小，下面我们逐一介绍。

静安新城七区，即九歌花园。北靠田林路，南沿漕宝路，西依龙茗路。这一区算是比较大的一区，总计有46幢，1217户物业，又分为南区和北区，其中46号至62号为2008年竣工，50至62号为南区；其余为北区，1至6号、31至44号、15至20号为2001年竣工；其余号码为2003年竣工。整体上来看，这一去房子比较新一些。整个小区有6层多层、8至13层小高层组成。梯户比上，1号至54号，无论多层还是小高层都是1梯2户；59号至62号为1梯3户或者4户；58号为特殊小户型住宅，11层，2梯20户，1房都在这栋楼。

户型设置上，七区，九歌花园最为复杂。小区内1房、2房、3房都很多，还有部分4房户型。1房面积在34平方到74平方之间，58号占据绝大多数；2房面积在74平方之97平方之间；3房面积在86平方到180平方之间；4房面积段在130平方到214平方之间。总体上来说，该小区除去58号户型千奇百怪外，其他门牌号都很方正，得房率也比较高。

目前七区房子，挂牌出售有13套。挂牌均价58号均价在6.5万左右，其他均价则在8万左右的均价。看成交记录，58号以外，去年7月到9月成交均价在8.9万左右；今年如今7.5万左右，同比比较，每个平方跌1.4万左右，跌幅也超过了15%。

静安新城十二区，是静安新城社区的西南边界。

南是漕宝路，西是大上海国际花园，东是七区。十二区也相对较小，1999年到2002年之间竣工。总计有57幢，680户物业。都是总高5到7楼的多层建筑，全部是1梯2户。是静安新城多层建筑中比较新的小区。目前小区挂牌在售只有5套，挂牌均价在6.8万以上。看看成交记录上，去年7月到9月成交3套，均价在7.16万；再看看如今，7月成交均价6.3万，一年下跌幅度12%左右。

最后一个区域是第九区。第九区位于第四组团中间，东是七区，北是十区，西是十一区，非常之小。总计28幢，357户物业，1998-2003年之间竣工，20至31号为1998年竣工，其他都是2003年竣工。都是6至7层之多层，也都是1梯2户；户型设置上也都是1房、2房、3房都有。目前挂牌出售只有5套，挂牌均价在6.5万左右，成交价也在6.2万左右，比起去年6.8万左右的单价，跌幅大致9%左右。由于成交不是很多，这个未必很准。

写到这里，我们把静安新城十二区跌幅情况，均价都做了分析，现在我们可以把12区房子情况、涨跌情况，都一一呈现，现在我们再挂归纳到一块，然后作比较，看看一年跌幅：

一区：目前成交均价6万左右，跌幅14%左右

二区：目前成交均价5.8万左右，跌幅12.5%左右；

三区：目前成交均价6万左右，跌幅22%左右；

四区：目前成交均价5.5万左右，跌幅15%左右；

五区：目前成交均价6.2万左右，跌幅20%左右。 六区：九歌茗园，目前成交均价跌幅11%左右。

七区：九歌花园，目前成交均价7.5万左右，跌幅15%左右。

八区：静安花苑一期，目前均价7.3万左右，跌幅10%以内。

九区：目前成交6.2万左右，跌幅9%左右。

十区：目前成交价5.4万左右，跌幅17%左右。

十一区：目前成交价5.8万左右，跌幅16%左右。

十二区：目前成交价在6.3万左右，跌幅12%左右

十二区之中，跌幅之首是三区，22%；跌幅第二是五区，20%；跌幅第三是十区，17%。跌幅最少的是九区（9%）、八区（10%）、六区（11%）和二区（12.5%）。跌幅超过15%的有6去，低于15%的6个区域；综合十二区跌幅为14.45%。比较上述数据，大家发现，本社区内，房龄老的小区，面积小的区域，跌幅就更大。比如九歌茗园、静安花园一期、九区，房龄多是2000年以后的、户型相对偏大、单价高的小区，其价格跌幅相对就小。

另外，我昨天过去发现，静安新城社区，有以下几个问题：

1， 房龄老，小区内很旧。

2， 车位严重短缺，小区内停车比较乱。

3， 小区内道路太拥挤，十区、十一区、十二区出小区非常困难，尤其高峰市区，进出小区太难。

4， 物业管理跟不上，里面各种对垒厉害。

当然，老小区都有这样那样的问题。可是，这个大型社区，价格还是相对便宜的，目前里面很多区，5万多单价能买到不错的房子，那真正是不错的！整体上俩说，静安新城多余过渡置业，是不错的选择！