福州恒大天璟烂尾了吗;福州恒大天璟烂尾了吗最近

最近恒大天璟刷屏福州购房圈，发现没写过楼盘分析，今天来聊聊这个楼盘情况。

恒大天璟：备案名（天璟小区），地处：福州市台江区工业路233号，容积率3.75，项目分南北两期。

一区B13地块：占地68亩，规划两栋住宅（A29层，B28层，C19层，D14层），两栋办公楼，共376户。

二区B11地块：占地41亩，规划两栋住宅（A44层，B29层），共1212户。

2011年3月14日，苏宁集团以18.38亿元拿下宗地2011-06号地块，楼面地价5744元/㎡。该地块总面积143.12亩，由B11、B13、B14三幅地块组成。

B11地块土地面积合41.38亩，为商服用地［商业（兼容商务办公、酒店）］、住宅用地，容积率≤5.0，拟建2栋高层塔楼，建筑高度分别为145~155米、80~100米。

B13地块土地面积合68.71亩，为商服用地［商业、商务办公（兼容酒店）］、住宅用地、公共绿地、城市广场用地，容积率≤3.0，拟建4栋高层塔楼，北侧2栋高度分别为75~85米、55~65米，南侧2栋高层塔楼高度为90~100米。

分析：项目地块在2011年被苏宁拿下，楼面价5744，没想到地块也已经过去10年了，地块B14最早开发做成了苏宁广场，后续两幅地块延迟了几年。对于项目而言由于拿地较早，地价也是非常低。

项目也是打造酒店式公寓产品，同时也是高层住宅，与传统soho产品类似，不过产权是住宅，很容易联想到近期江南CBD凯佳拿下的两幅酒店公寓地块。对于地块而言，区位优势较好，不过是商业上盖，无法形成完整的社区，目前市面也有类似产品。

项目由于户型情况较多，拿几个户型做个说明：

81平米：两房两厅一卫，位于3梯10户的楼栋，南北侧都只有采光井，紧凑布局，两卧室靠东侧采光。虽然是81平米做两房，不过整体空间还是比较紧凑。

123平米：三房两厅两卫，位于3梯10户的楼栋南侧两段，双开间朝南，户型接近传统布局，横厅设计，整个户型只有一个小阳台，生活上略微不便。虽然是123平米，不过在三房的情况下，卧室和客餐厅都不大，得房率较差。

61平米：两房一厅一卫，位于8梯26户的楼栋的北侧，采光靠北侧，虽然是两房，实际也只有1.5房，同时搭配一个暗卫，厨房边存在一个巨大的承重柱。户型比较适合做单身公寓，对于投资客有一定吸引力。

142平米：两房四厅两卫，位于8梯26户的楼栋的西北端，户型，从户型布局来看，户型自动分成两套单身公寓，非常匹配福州现在群租房禁止的市场。

项目位于台江区，苏宁广场上盖，门口就是二号线地铁站，出行帮助较大，隔壁就是万苏宝商圈，日常购物休闲非常方便，附近不远就是闽江北岸CBD，总的来说，从区位来说不错。

项目从2018年领证上市，目前一区376套，网签350套，二区1212套，网签554套，去化率57%。项目备案均价3.3W，一区捆绑精装4K，二区目前在大力度优惠去化。

对于项目而言，区位优势较大，不过是定位类soho产品，居住体验一般，目前主要吸引投资客，后续出租。

对比这种产品，福州最近也有类似的楼盘。位于台江区的特艺城天娇，项目目前接近清盘，备案均价3.25W，三梯十户设计。不过该楼盘的户型面积段比较多，户型布局更人性化一点。

项目目前在售的二区两栋住宅，与日常办公楼布局类似，中央设计电梯，房源围合布局。其中一栋高达8梯26户，44层，总户数高达962套。可以说是近年来最惊人的楼栋户数。

由于类似筒楼设计，导致户型都无法做到南北通透，各个户型都需要结合实际楼栋来判断实际采光来源。对于这种产品可能确实应该买来自住的也不多，对于投资而言，这种产品对于物业的要求就很高，一旦出现管理不善，这种楼栋贬值也是非常可怕，可以参考晋安区的铂晶时代。

项目位于台江区，优势在于地铁商圈都在附近，区位优势较大，劣势在于无社区概念，商业和住宅混合，加上多梯户比设计，户型较差，未来保值需要评估。对比目前的优惠价而言，项目的吸引力还是很大，不过对于购房者而言，还是需要多评估风险，再考虑买入。

这几年福州不少老房龄楼盘，单价低的非常可怕，不过从项目观察看，很多都是类soho产品，毫无社区概念，加上管理混乱导致贬值厉害。对于这种与办公楼一样设计的产品，大家怎么看待？