万科翡翠山语叠拼、万科翡翠山语拿地价

经济导报记者 孙罗南

高价地会给房地产企业带来多大的压力？在万科最新披露的2021年年报中，其对存货进行的计提跌价准备，可略窥一二。

经济导报记者查阅万科年报注意到，2021年度，万科在廊坊、霸州、佛山、广州、贵阳、济南、太原、昆明的11个项目计提存货跌价准备。其中包括济南的两个项目，分别是济南翡翠山语、济南翡翠公园。

其中，济南翡翠山语项目2021年新增计提存货跌价准备约2.98亿元，济南翡翠公园项目新增计提存货跌价准备金额更大，达到约4.06亿元。

过高的地价，是导致房企计提存货跌价准备的一大重要原因。经济导报记者注意到，济南的这两个项目都是万科在2017年8月拿的地，土地价格都比较高。

济南两地块均成交于2017年

万科在2021年年报中披露，“公司基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备31.2亿元，影响归属于母公司股东的净利润21.4亿元。报告期末，项目存货跌价准备余额为61.8亿元。”

（图片来源：万科2021年年报）

经济导报记者注意到，万科计提的这两个济南项目地块均成交于2017年8月份。在2016年下半年到2018上半年，济南的土拍市场曾多次出现火爆行情。

万科翡翠公园项目具体在济南花园东路以北、颖秀路以西，位于高新区会展中心的正北侧，不过属于历下区楼盘。

2017年8月4日，济南土地拍卖落下大幕。万科竞得历下区原机床四厂土地，面积约131亩，为居住用地，楼面地价不便宜，业内测算，加上配建安置房成本，该地块的实际土地成本达到了1.78万元/平方米左右。

此后这个项目以万科的高端系入市，即万科翡翠公园项目，大户型为主，为精装产品。

（万科翡翠公园）

作为成本较高的项目，万科翡翠公园一直压力较大。价格方面，其此前的价格在2.6万元/平方米左右，目前这个项目的价格已经到了2.3万元/平方米左右。

同样在2017年8月4日，万科摘得历城区唐冶片区兴元街以南地块，这就是后来的万科翡翠山语项目，它与历城二中一街之隔，同时需配建安置房，业内预计其实际土地楼面成本达到约1.3万元/平方米，土地成本同样比较高。

当时，唐冶的普通住宅房价只不过1.1万元-1.2万元/平方米。可以说，土拍的“面粉”价格已经接近“面包”价格。

（万科翡翠山语效果图）

这个项目最终以“高低配”的排布方式面世，即北侧排布高层，南侧布局叠拼，其高层产品的价格在1.5万元/平方米左右。即便在这样的高层和叠拼产品搭配下，该项目依然承受较高的成本压力。

这样的压力从万科年报中的计提角度已经“印证”出来了。

不止万科，这几年，在济南唐冶、汉峪、彩石、新东站等片区，此前拍出的高价地项目，都遭遇了严峻的市场考验，付出了较大的代价。

郁亮：部分城市的投资追高冒进

万科董事会主席郁亮在万科2021年年报致股东信中，对万科去年业绩下滑做出了反思。其中，有关土地市场的表现，也是反思的内容之一。

“近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。”郁亮在致股东信中坦承，“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

在行业内，有关高地价的话题，也被其他房企提及。在3月31日召开的华润置地2021年全年业绩发布会上，总裁李欣在谈到行业毛利率水平下降时也提到，“由于2017年、2018年房地产市场高歌猛进时带来的高地价，导致毛利率水平下降和回归。”

从万科交出的成绩单看，万科2021年营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑。

对此，万科解释称，利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

计提减值因素，是对万科净利润造成影响的指标之一。“去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。”郁亮在致股东信中说。

郁亮在3月31日万科2021年度业绩推介会上，对2022年的工作任务进行了“定调”——“止跌企稳，稳中提升”。

万科还在年报中披露，2021年其在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一。