广州黄埔区科学城房价_广州黄埔最有升值的地方

现在科学城值不值得买，买哪里？确实，去年大壮名城开盘5万+的价格引起楼市轰动。热度过去之后，我们又该怎样冷静的看待科学城？

.01房价已经赶超老黄埔

科学城可以说是广州做得最成功的新区之一。1998年，科学城从起步区3.7平方公里，扩展到22.74平方公里；1999年，科学城扩容到37.47平方公里，设置了六大功能区域。

与此同时科学城的房价一口气跨越了好几个台阶，2015年，很多人还觉得萝岗是广州偏远郊区，当时科学城板块均价才1.5万/㎡。

到2019年，再去到科学城，这个地方已经高楼大厦林立，商业配套、交通已经比较成熟，只是片区新房价格也已经企稳4万了，超过黄埔老城区。

2019年科学城选择再次扩容，扩容至144.65多平方公里。甚至还包括了长岭居板块、永和经济开发区、云埔工业区、东区、广石化以及萝岗街水西村的部分山体（燕山）等，面积直接扩大了几倍。

目前，科学城已经有常住人口近10万人，户籍人口约2万人，但片区内新房供应已经比较少。

去年，科学城内核心地段的项目——大壮名城开盘价突破5万+，科学城房价直接迈上了新台阶。

科学城真的值得5万+吗，房价还有上涨空间吗？

.02科学城房价还有上涨空间吗？

目前科学城一手住宅方面能挑的不多了，保利罗兰国际也已经卖完了，除去复式、叠墅这类产品，能考虑的一手项目就只有大壮名城、科城山庄、品秀星樾这三个。

大壮名城最好的单位均价接近5.5万/㎡，科城山庄·峻森园均价也已经在4万/㎡以上了，只有品秀星樾价格还在3.6万/㎡，去年开盘的时候最低有3.1万/㎡起的。

科学城片区学位最好的万科东荟城，楼王单位二手已经卖到了41000/㎡。

要看科学城的价格情况，还是要对比隔壁的天河。目前天河东圃兰亭盛荟尾货均价已经6万+了，保利天汇也已经从4.5万/㎡涨到5万+了。

整体上来看，科学城和天河东的房价差距还是有的，4万/㎡的价格还算合理，但个别产品5.5万/㎡的价格确实偏高了。

从科学城的发展来看，虽然科学城目前引进了众多人才，建起了多个高大上的总部，但整体上来看教育配套还跟不上，如科学城小学、东荟城小学就存在学位紧缺的问题，还需等待更多的学校规划落地。

另外，科学城规划的写字楼是写字楼，商业地块是商业地块，住宅是住宅，规划比较分散，难以形成规模效应，致使商业氛围也不足。

从今年黄埔公布的重点项目来看，86个项目中有31个位于科学城。除了在永和板块规划了园区、在核心区还开始治理城中村，完善中心区的配套，知识城的配套真正成熟还需要时间。

值得注意的是，发展这么多年，目前科学城主要地铁线、产业等已经落成，利好处尽是利空，科学城的房价上涨空间有，但肯定是不如从前了。

科学城去年房价的步子迈得有点大，部分项目定价过高，购房者并不买账。

.03科学城怎么买？

那么科学城究竟要怎么买？

虽然科学城已经是很靠近天河的区域，但是片区依然很依赖地铁。

从科学城核心片区的情况来看，区府地铁周边科创企业密度高，大量用地为商业、产业类型，居住属性的用地比较少。

这些地铁周边的房子整体的配套条件都不差，但能选的也不多了，下面我们就详细说说核心区域的几个楼盘。

大壮名城

大壮名城的优势很明显，有三地铁，名校，步行就能到商业有万达广场、大壮商业广场，可以说是片区整体条件最好的楼盘。

户型方面，走刚需和刚改路线，户型中规中矩，三梯六户的配置。具体户型包括73㎡两房、93㎡三房、104㎡三房、122㎡三房。

93㎡3房

104㎡三房

不过，有网友就吐槽，科学城住宅普遍容积率在3以下，大壮名城容积率却达到4.5，这确实会影响到居住舒适度。

目前，大壮名城周边的一手楼盘都上了4万的门槛，部分学位比较好的二手楼盘价格也已经开始试探4万+了。

虽然大壮有单位卖到5万+，但单价较低的部分单位还是值得入手的，前段时间我们去踩盘，全款还有3.8万/㎡的。

科城山庄·峻森园

科城山庄·峻森园位于科学城内的峻祥路，南靠萝岗区行政中心，东邻北二环高速路，西与省重点高中广州市第二中学科学城校区相连，另外项目自带广钢科城山庄幼儿园、黄浦区科骏小学。

由于远离工业区，项目环境还不错，小区内部商业配套比较缺乏，但小区不远处有萝岗敏捷广场能满足生活所需。

交通方面，项目靠近2地铁，交通时使用感受略逊于大壮名城 。

户型方面，科城山庄·峻森园包含的户型主打128-158方大面积户型。

以128方户型为例，除了南北不对流，户型整体还是不错的。

不过有网友表示，峻森园的户型做的不好。

品秀星樾

很多人认为品秀星樾价格优势明显，但其实品秀星樾的得分并不高。

每栋户型基本相同，面积段比较丰富，涵盖83、84、94、97、106、107三房和124四房单位，看来项目是想把刚需和改善客一网打尽。

因为位置不算佳，相应的价格也不算高，宣传的3.1-3.5万单价房源集中在北向低楼层，而南向单位最低价为3.6万/㎡，楼层位于2楼。

除了价格，对于购房者而言，项目最大的吸引在于它大盘的身份和地铁上盖的位置。

足足93万㎡的大体量项目带来的是完善的配套资源，仅项目内部就带有5.8万㎡的社区配套，8万㎡的绿化面积，周边还有8个购物中心，1350亩的植树公园，可以说在商业和生态方面是没有太大问题的。

但是需要注意的是，虽然项目3公里范围内覆盖有7所省级中学，但业主孩子大概率入读的还是项目内部新建的9年制公立学校，学校暂未确定，传闻为广外附，但也有可能并非名校。

交通方面，地铁6号线香雪站到项目差不多1000米左右。

此外，21号线和7号线二期已经在建，还有有轨电车和比较完善的高速路网，日后项目的交通出行会比较便利，这也是部分市区工作的朋友会考虑项目的原因之一。

科学城除了一手，还有一些二手楼盘可以选择，包括刚需和改善的选择还是挺多的。

像万科新里程、越秀岭南山畔，万科东荟城，比较靠近地铁，价格在3万/㎡左右。视线再往东一点，还有万科金色梦想、时代春树里，比较适合刚需。

如果预算再高一点，可以考虑保利香雪花园、保利林语山庄等的大户型。

说到这里，相信读者也注意到，有些新盘在文章中并没有提及，这是有原因的。

1、对于远郊区的别墅产品，除了自住，不建议投资。

2、科学城还是有上涨潜力的，在科学城一手选择尚少的情况下，根据自己的实际情况可以考虑二手上车。

3、在科学城，依然还是要看地段，特别是环境好、配套完善、交通便利的区府板块，有学位的项目可以着重考虑。

来源:广州plus