金茂助力高质量发展
中国金茂公司在上半年面临着房地产市场深度调整及国内经济增速放缓的挑战。在中化集团的支持下，中国金茂通过央企的资源聚合能力，积极应对市场变化。在巩固其城市运营商”战略定位的公司持续推动其开发业务、商业酒店、金茂服务以及绿金板块的稳健发展。近日，中国金茂宣布了2023年中期业绩，签约销售额达到860亿，同比增长23%；回款达到909亿，回款率达到106%；行业排名上升至第11位，稳居第一梯队。
从规模转向效益，中国金茂的财务指标更加稳健。房地产市场在1-6月经历了一次短暂的回升后再次下滑，经营形势变得复杂。尽管市场环境变幻莫测，中国金茂利用其优质产品和敏锐的市场洞察力取得了出色业绩。其中，北京、上海和青岛三个城市的签约额都突破了50亿元，特别是北京的签约额和回款额实现了双百亿”的业绩。一些明星项目甚至逆势热销，再次展现了金茂现象”。例如，北京·永定金茂府、上海·静安天悦、北京·望京樾、上海·横滨玖境、青岛·崂山大云谷金茂府等5个项目的单盘签约额都超过了20亿元；南京·秦淮金茂府和宁波·花漫里首开的当日去化率分别达到了93%和81%；上海·横滨玖境加推当日去化率更是达到了100%。不论在整体销售还是单盘表现方面，中国金茂的成绩单都超出了预期。
中国金茂高级副总裁宋镠毅指出，中国金茂上半年的销售业绩主要得益于两个方面。首先是合理安排供货，重点确保高速销售的项目供货充足，特别是集中开盘的项目要满足所有需求；其次是紧抓销售机会，从春节开始抓取返乡客流量，在3月份市场上出现了窗口期。尽管二季度市场回落，但一线和强二线城市的行情依然不错，公司内部也加强了指标的管理重点，并通过各种营销策略来实现成交。
中国金茂总裁陶天海表示，过去中国金茂发展较快的是规模，但现在公司将注重提高效率和盈利能力，并适度投资，追求城市、板块以及产品的聚焦。
随着8月份的到来，房地产市场正式迎来转机，并陆续出台了重要政策。广州、深圳、上海和北京等一线城市相继推出了认房不认贷”政策；首套房和二套房的首付比例下降至2成和3成，并且住房存量贷款利率也将下降。
对于下半年的市场形势，宋镠毅透露，公司将着重改进产品，将金茂府进行升级，打造金茂府3.0，并通过产品溢价和口碑的提升来推动整体销售。
中国金茂凭借稳定的业绩发展，离不开中国金茂稳固的财务基础。尤其在行业持续下滑的背景下，财务安全和风险控制成为企业稳定的重要因素。中国金茂凭借央企的优势，成功获取了多笔低成本的开发贷款和持有物业抵押贷款，体现出融资方面的优势。例如，北京永定金茂府项目的开发贷款利率仅为2.4%，以北京金茂万丽酒店为抵押物的贷款利率低至2.9%，且贷款期限长达15年。
截至6月底，公司一年内到期债务占比降至14%，外币债务占比降至30%，存量债务的平均期限为5.78年。在合理控制债务规模的基础上，中国金茂实现了债务管理目标，即缩短债务期限、增加债务期限；减少境外债务、增加境内债务”，并且保持了三道红线”全部符合要求，并获得了标普、惠誉、穆迪等评级机构的全面投资信用评级。
中国金茂之所以能够维持良好的财务状况，得益于中国中化在融资、风险控制等方面对中国金茂的支持。中国金茂董事长张增根认为，在市场下行期间，中国中化始终将合规和风险控制放在首位，中国金茂也在继承中国中化的合规与风险控制的基因。
夯实资产运营 保障现金流与增值收益
中国金茂依托早期的城市运营布局，在资产运营方面拥有较为成熟的板块，通过强大的规划能力、资金能力、运营能力、产业导入能力和品牌影响力等优势。在这一期间，公司的零售商业和酒店经营都取得了强劲增长。
在零售商业方面，中国金茂抓住了疫情后消费市场恢复的机遇，精准发力。其中，商业销售额同比增长了125%，达到16.2亿元，商业收入同比增长68%，达到2.52亿元，商业客流同比增长110%，达到3082万人次。
与此新开业项目持续火爆，商铺签约率创下新高。到2022年底，青岛览秀城、张家港览秀城和天津金茂汇相继开业，并迅速带动当地的消费潮流。截至7月底，青岛览秀城的出租率达到99%，张家港览秀城的出租率达到97%，天津金茂汇的出租率也达到94%。
在酒店方面，凭借出色的资产管理能力，中国金茂抓住了市场复苏的机遇，在上半年实现了出色的业绩。其中，收入同比猛增109%，达到10.7亿元，经营毛利同比增长212%，达到5.3亿元；EBITDA水平同比增长11倍，超过2019年的14%，创下历史新高。
立足于行业发展趋势的预测，中国金茂在城市运营战略的基础上进行了优化，陶天海表示：鉴于当前形势，公司未来城市运营的重点是增加一些优质综合体项目，尤其是那些既适合持有，又能够附带高利润的开发项目。”
很显然，中国金茂通过持有商业酒店来实现资产运营的稳定现金流和增值收益。这为他们的双轮两翼”战略的落地提供了持续的动力。
对于这种持有型物业，中国金茂进行了很多资本方面的尝试，包括REITs。乔晓洁首席财务官坦言，消费类REITs的实施可以通过激活存量来带动增量，同时也为持有型物业提供了很好的机会，并提升了自身运营水平。
构建新增长点实现两翼齐飞
除了提升地产开发持有运营”的双轮”业务之外，中国金茂在两翼”赛道上积极扩展。在今年的中期业绩会上，陶天海明确表示：中国金茂一方面将继续提高开发基本盘的质量和效益，另一方面将致力于将持有、服务和科技打造成公司的第二曲线。”
毫无疑问，两翼”包括服务翼”和科技翼”，即金茂服务与绿金板块。这不仅夯实了品牌竞争力，还形成了新的利润增长点。
上半年，金茂服务的管理规模稳步增长，管辖面积增长了56%，达到7098万平方米，营业收入增长了23%，达到13.53亿元。除了持续交付母公司核心城市的高品质项目外，金茂服务还通过市场竞争不断扩大外部业务。截至6月30日，金茂服务的第三方管理面积同比增长了89.5%，占比达到47.8%。
在迅速扩张管理规模的金茂服务也注重提升服务质量，客户满意度保持在90%以上，继续领先于行业其他企业。
在科技方面，中国金茂在人居环境的绿色健康、智慧科技”方向上不断探索，持续提升核心技术能力。截至6月底，公司已经拥有11家国家级高新技术企业和4家专精特新”企业。上半年，公司申请了62项专利，累计达到872项；申请了26项发明专利，累计达到289项。
技术的不断升级也促进了建筑科技的进一步提升。例如，粒子阻尼技术解决了行业普遍存在的噪音”问题，并在短时间内得到了实际应用。上半年，减振降噪产品的签约金额达到了8190万元，同比增长了142%。
科技的不断迭代为中国金茂的产品力注入了源源不断的动力，并在智慧科技、绿色健康的人居环境探索中不断构建核心竞争力。
展望下半年，跌宕起伏的房地产市场迎来了多重政策利好，中国金茂将积极转变经营思路，以稳健的业绩表现穿越周期，迎来高质量发展，同时保持自身央企属性。
