买到躺赚两千万？一日夫妻凑积分？沪上豪宅打新乱象潜藏，律师提醒代持风险

澎湃新闻记者 计思敏

(相关资料图)

2500万元起的总价，500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，12个月的银行流水，严苛的购房条件下，购房者还是前赴后继。5月16日，上海网红热盘云锦东方认筹结束。根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。

而这背后，云锦东方也被贴上了很多的标签：“买到躺赚2000万”“和高考一样改变命运”“宇宙第一理财产品”……而“一日夫妻”“黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。

买到躺赚2000万？

根据云锦东方发布的认购提示，云锦东方云筑项目已于2023年5月10日取得预售证。

销售公告显示，上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄《云锦东方云筑》项目(推广名:《东航云锦东方》)1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证，并计划于2023年6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。

此次认购时间为2023年5月12日9:00至2023年5月16日12:00，房源总价约2457.7万元至9618万元。

此次云锦东方的认购被誉为“和高考一样可以改变命运”，原因在于该楼盘的入市价格与二手房成交价存在较大倒挂，一旦购买成功被认为可稳赚千万。

而云锦东方十年间大幅上涨的价格也刺激着购房者的神经。有中介人士对澎湃新闻表示，2013年云锦东方一期当时的均价是65000元/平方米，二期在2019年入市时均价10.6万元/平方米，如今三期入市均价16.5万元/平方米。但是，目前二期的成交单价已达20万元以上。因此三期开盘价与二手房有较大倒挂空间，是吸引众多客户关注的原因之一。

根据贝壳找房平台数据，目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源，该套房源面积433.39平方米，销售单价226125元，挂牌售价9800万元。

从成交数据来看，2023年4月，贝壳找房平台成交一套410平方米的房源，成交单价为241464元，成交总价9900万元。

而据公开信息显示，云锦东方本次整盘的认购均价为164907元/平方米，其中洋房均价约13.2万元/平方米，联排均价约17.82万元/平方米。这也意味着，洋房每平米的价差在10万元左右。

有中介人士称，根据云锦东方三期的一房一价表，一套240平方米的房子，现在单价12万出头，“到时候卖出基本可以翻倍，躺赚2000万”。

“银行流水打得机器要冒烟了”

也正是在巨大的利益吸引下，“上海的有钱人全跑来了”，有购房者调侃：“30多度烈日暴晒下，亿万富豪都在老老实实排队。”

不过，有买家告诉澎湃新闻，要想认购这个盘并不容易。“首先需要提前线上预约，填写相关资料审核通过后，才可以去认购现场。”

淘汰赛从云锦东方在线报名就已开始。

“在线报名平台一直登不上，我们全家都上阵了，我刷了大半天都登不上，后面派我儿子坐在电脑边一直刷新，刷了一个多小时才登录进去。”参与认购的史先生告诉澎湃新闻。

此外，也有多名购房者反馈，在线报名系统一直显示“已满”，根本无法完成报名。

与此同时，史先生提到，云锦东方是其参与认购的楼盘中条件最严的一个。据其介绍，除了提交常规材料，还要认购人家庭名下所有人(配偶及未成年子女)的产调证明以及近12个月内银行流水证明。

“这几天为了认购，人都要瘦五斤了，一直在补充证明资料，跑了三天的认购点。”史先生说。

史先生提到，“12个月的流水证明挡掉了很大一部分的买家，也排除掉了一些代持黄牛，等于直接过桥的资金是不被认可的。银行卡的流水必须证明是自己或家庭的收入，而且是可以覆盖购买房源金额的。什么借来的、凑来的，打牌赢来的都不行。”

也有购房者表示，“银行流水打得机器都要冒烟了”。

此外，根据该项目的认购资金要求，对于个人而言，认购金需交500万元，同时，首套房的冻结存款证明金额为900万元；二套房的冻结存款证明金为2900万元。

按照根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%，按照简单计算，该项目收到认购金至少35亿元，而认购冻结资金至少63亿元。

现场打新乱象依然潜藏

但即便房企设置严苛认购条件，在倒挂的吸引下，乱象依然潜藏，且现场也充斥着各类黄牛：“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。

据史先生介绍，该项目首套房的认购金加冻结存款证明为1400万元，二套房加起来是3400万元，“资金黄牛”主要是为部分买家提供这方面的临时资金。

而“结婚黄牛”通俗来说，就是为有需要的买家匹配结婚对象。

有知情人士介绍，“比如买家有钱，但是没有购买资格，就可以通过与高积分的结婚对象组合的方式进行认购，成功后支付一定的手续费。”

有在现场的购房者对澎湃新闻表示，现场相对来说还是很严格的，特别是前面三天，16日上午最后半天是放进去挺多人，黄牛的乱象也确实存在。

而这一现象也引发现场购房者的不满。

项目认购刚结束，网上就传出，有购房者在政府领导信箱反映，云锦东方三期认购现场大量黄牛非法集资，利用假结婚代持等手段操纵积分违规认购，打扰房地产市场秩序。其提到，黄牛已经形成一套完善产业链，有提供资金的资方、居间方、购买方、提供假结婚方等四方，在摇到新房后马上离婚，把房子做婚姻变更，赚取上千万甚至更多的利润。

其建议，政府督促保护真实购房者利益，打击黄牛假结婚、代持和利用来源不明资金炒卖新房，建议政府出台政策保护真正购房者利益。

律师提醒警惕代持购房风险

对于上述提及的情况，有购房者认为，“不管是结婚购房还是代持购房，我认为还是有很大的风险的，特别是通过黄牛来规避一些购房规则，是比较冒险的。比如代持购房，开发商是要审核名下资产的，我不可能把几千万的资金给对方的。还有结婚购房，如果结婚对象后期不愿意配合或者坐地起价，也是很被动的，容易人财两空”。

对此，上海房产律师郭韧也提到，领了结婚证以后再买房子，按照国家法律规定属于婚后财产，婚后财产属于夫妻共同财产，通过黄牛结婚的话，未来会产生较大风险。“黄牛那一方如果不跟你离婚，不肯把这个房子认定给你的话，那么这个房子有可能被认定为夫妻共同财产，那么黄牛可能可以分到这个房子的财产。”

同样的，如果通过代持购房，也面临风险。郭韧提到，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。如果代持者不配合办理过户，购房人还要通过诉讼的方式来解决，诉讼能不能支持还要根据相关的证据的确凿性。“我们遇到的情况是，代持这种新房，通常要代持五年，就是五年以后交易，但是在这五年内，如果代持者发生任何风险的话，比如发生一些交通事故或者发生病故，那这个房子有可能变成遗产，那么如何去追溯这些房产，怎么能确认这些房子是谁的，也要通过诉讼解决，也要看各种各样的证据。”