4年禁令松动，证监会出手释放楼市回暖信号？｜氪金·大事件

10月20日，据中国证券报消息，对于涉房地产企业，在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，证监会允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

此前自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。当时政策规定，房企或涉房企业申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

此次证监会允许满足特定条件的涉房地产企业在A股市场融资，显示2018年融资禁令有所松动。

或是受此影响，在上述消息公开后的第二日，多家符合定向门槛的企业股价也出现上涨。其中荣丰控股、南山控股收涨停板，济南高新、中天金融盘中一度涨停，浦东建设、高新发展、四川路桥等当日涨幅超过5%，中国能建、中国铁建、中国电建等央企基建股也均迎来小幅微涨。

不过多位房企人士和业内分析人士也对36氪表示，此次新政多为推进“保交楼”、出险项目收并购，盘活存量土地开发，对房地产企业利好有限。

01 涉房融资禁令松动

在10月20日晚间，中国证券报发布文章《证监会：允许满足特定条件涉房地产企业在A股市场融资》，透露涉房企业A股融资新规。

此次新规对融资主体条件进行了限定：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

结合2018年开启的融资禁令，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示此次新政是对多年融资禁令的“大松绑”，也是房地产领域放松的重要体现。

“松绑的出发点是清晰的，此类涉房企业的地产业务比重并不高，若一刀切地卡住再融资计划，显然对此类企业不公平，也影响了其他实体业务的融资需求。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，此前资本市场暂停了房地产企业上市融资，包括再融资与借壳融资。2017年“房住不炒”上升为房地产的顶层设计以后，更加强调资本市场服实体经济，房地产企业在A股市场融资的限制更加严格。

而稳定经济大盘当前，在保持“房住不炒”、服务实体经济大原则的前提下，阶段性的调整既有政策，具有一定必要性。“特别是在房地产风险继续释放而保交楼上升到重要的地位以后，需要多方资金参与才能调动各方的积极性，同时又能最大程度降低各方的风险。”李宇嘉说。

在他看来，在推动房地产出险项目收并购、鼓励各方参与保交楼的过程中，除了专项借款、纾困基金之外，分散风险更强的股权资金也很重要。

“房地产需要的资金体量太大，保交楼和收并购的投入也非常大。当大量项目和企业陷入困境，房地产市场下滑和企业风险爆发相互循环，并出现传染效应时，就需要多方资金投入，将这种负反馈循环扭转过来。”

02 地产股牛市要来了？

不过一位房企人士也对36氪提到，此次证监会新规对融资主体进行了限制，真正符合条件的比例太小，对收并购、“保交楼”有正面影响，但力度有限。

而对于广大以房地产为主业的企业或将同步迎来利好的市场分析，该人士并不认同。他认为房企后续能否出现实质利好，还有待更清晰的政策落地。

“证监会的政策只是对（地产业务）利润不超过10%的涉房企业定向放宽，以前是全部关闭，现在虽给了一点空间，也只是放松。这些企业的‘含房量’比较低，而目前出险的基本都是大房企，所以这个政策真正落地之后，对现在的房地产开发企业自身来说，可能也没什么（利好）影响”，上述人士说道。

他进一步解释说，当前房企面临的难题一方面来自融资，另一方面来自销售。而这两方面都不是依靠传统的政策放宽就能迅速提振。

在融资端，对已出现公开违约的房企，如银行一类金融机构基本不会继续向其输血，仅对个别销售前景确定的优质项目会有所倾斜。这也意味着，即便房企融资限制放宽，或也难收到银行等资金方的积极响应。

“企业不把自己的账目理清，资产、负债一团糊涂账，就没有银行敢进场，首先风控就过不了，况且也没人会强制银行给这样的企业救场。”上述人士说。

而在销售端，房企面临的困境更难解。

此前中指研究院数据显示，2022年1-9月，TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%。其中销售额超千亿房企共15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

疲软的楼市拖累着房企的回款效率，也消磨着各参与方进场接盘的信心。而上述人士还进一步表示，“销售不是靠哪一方就能救得了的，这要看整个市场大环境”。

具体到企业自身，透过中指研究院统计数据观察各家销售：碧桂园今年前9月销售额3542.9亿元，相较去年同期的6173.0亿元下降42.6%；融创中国今年前9月销售额1432.0亿元，相较去年同期的4616.0亿元下降69.0%；新城控股今年前9月销售额945.7亿元，相较去年同期的1705.3亿元下降44.5%。

前述房企人士坦言，“现在销售差的厉害，尤其民企，销售额同比下跌60%、70%的都很多。这个趋势不能扭转，仅靠一些政策边际放松很难让房企重新恢复。”