网上有个令人唏嘘的段子说:“工作十几年来,很多人骗过我,就房地产中介没骗过我。他们十几年来一直苦口婆心地打电话劝我买房,说房价会涨,但我没听。如果上天再给我一次机会,我一定不会再挂你的电话。”

不过,另一端的现状是,记者随便拉住一位市民采访,市民对房地产中介有好感的却寥寥无几。

即使在房地产行业内,房地产中介也就是二手房经纪的地位也相当憋屈。业内曾有这样的调侃,跟中介合作卖楼的开发商,压力一缓解就马上“跟你分手”,因为怕顾客看到有中介出没在项目现场,影响了自己的“高大上形象”。

在主管部门眼中,“二手房经纪乱象”也已经到了不得不整顿的地步——2016年,主管部门接连启动几次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动,专项治理整顿的范围和力度都超过以往。

就在这样的“是是非非”中,住房租赁市场被今年中央经济工作会议“点名”,会议明确提出“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为”。

从改革开放后第一家“房地产中介”诞生至今,这个行业已经走过了28个年头。在28年间,住房租赁行业怎么就从国内代表先进生产力的改革“先锋队”发展到如今人人几无好感的地步?此次中央经济工作会议后,住房租赁市场又将面临怎样的变化?《法制日报》记者就此采访了业内专家。

最严厉的整顿潮

房地产中介在我国可谓是一个古老的行当,早在宋朝,房地产中介就相当有话语权了。按当时的法律规定,买卖房子和土地,必须让中介经手,不然就按偷东西论处。在那时,偷一尺布就要打六十大板,兹事体大。

至于如今常见的二手房经纪又拿佣金又吃差价的行为,出现时间则更早,在南北朝时就出现了。比如南齐有个叫崔慰祖的人想卖掉自家的宅子,一口价45万,房产中介跟他压价,想低买高卖,未果。接着又游说他:“君但卖四十六万,一万见与。”意思就是,我找着买家,可要报价46万,多出的1万归我,您老跟我配合下,别跟买家说这事。

然而,千年光阴,“别跟买家说这事”在这个行业逐渐变了味,成了买家的一个又一个坑,甚至有买家徒叹:“人在中介飘,哪能不挨刀。”

不过,这样的“挨刀”早已引起各方注意。

今年全国“两会”前,新华社连发两篇文章炮轰楼市,首先提出一线房价飙涨是“某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,导致购房者‘恐慌性’入市”。之后,在深圳房价持续领涨的过程中,则指出深圳房价不正常上涨,最直接原因是金融杠杆在起作用。

3月8日,央行前副行长吴晓灵亦对媒体表示,政府为了鼓励房地产去库存,将首套房首付比例由30%降到了20%,这本身已经是加了杠杆,房地产市场仍通过场外配资、P2P等其他渠道,还有房屋中介做的一些如首付贷等产品(加杠杆),则可能会引起房地产市场的风险。

4月23日,上海银监局发出了针对中介机构和商业银行的处罚通知,链家首当其冲。

今年5月,中国住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上透露,针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施。

房地产中介,野蛮生长了二十多年,终于迎来史上最严厉的整顿潮。

“今年,尤其是快到第四季度的时候,力度还是比较大的。比如说,整顿房企的销售乱象、不当和违法行为。住建部也发过文,最近其他相关部门也发文要整顿中介。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受《法制日报》记者采访时说。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,在房地产市场监管方面,主要在中介经营秩序以及各类资金方面有较好的监管,“从实际情况看,通过此类监管能够使得中介企业获得更规范的经营模式。当然,中介机构主要围绕二手房买卖进行,所以后续是否会继续整顿,要看二手房市场是否健康。当前二手房租赁市场方面的问题在于随意性强,租房者被动接受房源和合同条款”。

不过,严跃进还是给出了肯定的态度,“中介机构整顿以后相对来说比较健康,比如说各中介发布房源的真实性在提高”。

“一事一策”存不足

事实上,这两年,培育住房租赁市场比以往更受到中央重视。2015年的中央经济工作会议,就明确提出要发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。

今年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。提出要培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等,并将从税收优惠、金融、土地等,加大政策支持力度,扶持租房租赁市场。

“我们一直在说要解决人民群众的住房问题,原来的做法是鼓励开发销售,另外还有保障性住房,现在租赁也变成了鼓励性的解决方式,而且从国外经验看,租赁应该是解决老百姓住房问题的‘第三条腿’,而且是很重要的一条‘腿’。”楼建波说。

不过,即便住房租赁市场很重要,即使这个市场经历了多次整顿,住房租赁市场的问题仍然存在。

在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,住房租赁市场目前存在的主要问题是,从事住房租赁经纪业务的中介公司不规范,租赁合同不备案、租赁纠纷多发等。

“现在租赁市场存在的突出问题是供方和需方定期的信息沟通不畅,我们现在主要依靠中介,还有一些在互联网平台的中介。在这一方面,我认为政府有关部门应该做一些工作。最近住建部也提出了要建立租赁信息平台,目前在讨论阶段,这是政府有关部门应该做的,也是可以做成的事情。”楼建波说。

针对住房租赁市场种种问题没有得到彻底解决的原因,严跃进总结为,“在于中介机构规模大小有很大的差异,从这个角度看,后续建立中介行业的长效监管机制也很关键,比如说实行中介门店的评级或者说末位淘汰制”。

“从目前来看,今年10月以来,北京、上海、深圳等城市的房价企稳甚至回落,房地产泡沫得到有效抑制。市场监管和行业治理会成为常态。”赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说,整顿效果肯定有,但是中介行业管理也要建立长效机制。长效机制必须通过立法来确立,否则运动式的行业整治都是头痛医头、脚痛医脚。

楼建波在分析原因时,也提到了“长效”二字,“仔细反思整个房地产市场这么多年走过来的经验教训,能否形成一些长效机制是最重要的,很多时候都是‘一事一策’。现在的问题在于,一是主要依靠政策,二是措施都为事后的一种补救,一般是出了问题之后再出来整顿”。

加快立法有效监管

此次中央经济工作会议明确指出“要加快住房租赁市场立法”。对此,赵庆祥认为,中央经济工作会议强调了住房的“居住”属性,租住人群庞大、普遍收入不高,租住是刚需中的刚需,“租住是实现全体人民住有所居的核心。但是,与住房买卖市场相比,住房租赁市场发展滞后,具有‘小、散、乱、差’的特点,因此中央经济工作会议专门提到‘住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展’”。

“从全国来看,600多个城市,房价上涨压力较大的城市只有二十几个城市,房地产市场的主要任务还是‘去库存’,规范住房租赁市场也是‘去库存’有效方式之一。”赵庆祥进一步向记者分析说,另外,从住房租赁管理角度来讲,由于没有管理抓手,住房租赁合同备案等制度几乎形同虚设,住房租赁市场一直没有得到有效监管,“我想这也是住房租赁立法的初衷之一”。

关于相关的立法进展,赵庆祥向记者透露说,立法相关研究早已经开展,各地也在推进地方立法,比如北京已经把《房屋租赁条例》列入立法计划。

“不过,立法过程也的确存在障碍。比如,适用范围是单指商品住房还是包括公共租赁住房等保障性住房以及农民房等。另外,住房租赁直接与房屋管理、流动人口管理以及社会治安管理等诸多方面密切相关,如何实现协同管理也是一个问题。”赵庆祥说。

此外,对于中央经济工作会议上提出的“机构化、规模化租赁企业”,赵庆祥是这样解读的——通俗讲,主要是指以长租公寓、青年公寓等为主营业务的企业。

“只有此类企业发展起来,租赁市场才能实行转型和升级。但是,此类发展的障碍和困难比较多,政策方面有用途变更、消防验收、税负较重等,市场方面有专业人员缺乏、普遍盈利能力不足等。”赵庆祥说。

在赵庆祥看来,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,满足人们住房需求。