首批“限房价竞地价”地块公布细则和限价 提前锁定未来房价稳预期

北京日前推出4宗“限房价竞地价”试点地块，市规土委昨天发布补充公告，进一步细化试点地块的竞买规则。4宗地块将来销售的商品住房不得捆绑精装修，购买后5年内不得出售。在限价方面，海淀区永丰产业基地的3宗地块平均销售限价为5.34万元/平方米;大兴区黄村镇的地块平均销售限价为5.58万元/平方米。为提升刚需自住房屋的质量，此次土地出让在价格之外还首次设置了“竞投自持商品住宅面积”和“高标准商品住宅建设方案”的竞买方式。

购买后5年不得出售

9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，控制房地产价格快速上涨。市规土委相关负责人表示，此次这4宗地块落实北京市“9·30”新政要求，采用了限定销售房价，设定地价上限，竞投企业自持面积比例和建设品质方案等多项措施，目的是促进房地产市场健康发展。4宗地块还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

昨天发布的补充公告中，明确了这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。专家表示，北京提出这项措施并推出试点地块，就是为了保障居民自住性刚需。

禁止捆绑精装修出售

“限房价 竞地价”试点地块，最受关注的是限定销售价格。根据补充公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100元/平方米。大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800元/平方米，最高销售限价为58500元/平方米。同时，此次公告中还预设了这几宗地块的地价上限。

专家对此表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定的销售房价，都体现了政府合理引导市场预期、抑制房价快速上涨的目的。此外，专家认为，从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。

为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，此次补充公告中也明确表示，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

竞买土地将“竞投自持面积”

为提升商品住宅建设品质，开发企业除须按规划条件中明确的现有绿色建筑与住宅产业化实施要求进行建设外，此次补充公告中，还首次提出了“竞投自持面积”、“竞投品质方案”的竞买方式。根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价。在达到预设的地价上限时，哪家开发商承诺自持商品房比例高，则取得地块。当一次性投报自持商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，如为纯住宅的地块，则谁的建设标准高，地块归谁。

专家表示，规则中设定了自持面积竞买方式，是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求，鼓励开发商自持住房用于租赁，增加租赁房源的供给，满足居民租赁住房需求。而规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定将来销售的房价，这意味着开发商的利润空间就会降低。而从政府层面考虑的是，不能让开发商因压缩成本就降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供出高品质的房屋”。

■权威解读

如何科学测算销售限价？

据悉，这4宗地块由市住建委、市级有关部门和属地有关部门共同会商确定销售限价。测算限定价格，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。此外，大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块销售限定价格。

海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价格为3.5万元/平方米，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽然和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。