房企前三季业绩创新高利润率走低

预计本轮调控将淘汰一大部分中小房企

10月份以来，房地产企业陆续公布9月份及今年前三季度销售业绩。中原地产研究中心统计数据显示，截至10月18日，已经有30家房企公布了前9月份销售数据，这些企业前三季度销售业绩合计达到了18037亿，不仅创下历史新高，同比上涨幅度也达到了76.3%。

前三季度房企业绩创新高

从完成目标的情况看，30家房企平均完成率高达95.1%。其中，碧桂园、首开、金地等多家企业已经提前完成年度任务。从数据来看，9月份单月30家房企签约数据达到了2638亿，也是历史最高月份。

“如果房企不上调年度目标，今年前9月将是企业年度目标完成率最高的年份”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“今年前三季度，房地产企业虽然收获了历史最高的销售额度，但是，整个行业的风险依然越来越大。”

张大伟表示，2016年前三季度房企成交量爆发，宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底回升。“从房地产销售数据看，一二线城市房价的快速上涨导致房企销售快速上涨。但这种爆发现象酝酿了后续再上涨的风险。整体来看，市场的透支不利于2017年的平稳。”

另外，由于土地市场楼面价普遍上涨、溢价率走高，正在摊薄企业的利润。中原地产针对今年前9个月40大中城市(一线城市为京沪广深，二线城市为其他的省会等发达城市36个)土地市场的监测数据显示，一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨了72.2%，二线城市涨幅更是达到了86.7%;一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%。

“虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了利润率”。张大伟告诉《经济参考报》记者，此外由于结算周期的影响，也令房企今年的利润率进一步降低。“本轮市场爆发主要出现在上半年，但是2015全年房地产市场表现平淡。从结算周期看，影响了房企的利润计入。”

企业之间并购趋势加强

中国指数研究院近日发布的三季度房地产企业研究报告显示，今年1-9月，房企销售业绩大幅提升。今年以来房企之间并购趋势正在增加，其中股权收购成为恒大、融创等品牌房企热衷的投资渠道。2016年以来，大型房企纷纷通过兼并收购的方式扩大市场份额。

剔除失败或发审委未通过案例，据不完全统计，2016年前三季度A股上市房企披露重大重组事件合计18宗，交易金额高达1485亿元，远高于2015年。一方面，央企、国企深化改革，加快整合，重组房地产业务。例如，今年以来中海与中信的整合，保利与中航的整合，催生了集团化或巨无霸模式。另一方面，大型品牌民营房企如恒大、融创等通过自身规模、财务、融资等优势积极并购入股其他房企。如恒大8月正式控股嘉凯城，接连举牌廊坊发展，入股万科等。而融创今年9月份137.88亿正式收购联想控股附属公司融科智地41家目标公司相关股权及债权，涉及16个城市42个物业项目权益，之后融创又40亿元入股金科，成为金科第二大股东。融创中国董事长孙宏斌多次表示将暂停在一级市场上拍地，而采取并购的方式完成土地储备和布局扩张。财报显示，融创中国上半年并购项目占比约为2/3，下半年收、并购仍然被当作公司主要目标。

中国指数研究院表示，大型房企的整合并购势必将压缩中小企业的生存空间，行业竞争格局将更加激烈，市场集中度将越来越高。而热点城市政策调控的落地执行不仅加速量价调整的来临，还在交易资金监管方面予以更严格的规定，房企对资金的自主权大大减弱，这将对中小房企资金链产生巨大的冲击。预计本轮政策调控带来的市场下行周期将淘汰一大部分运营风险突出的中小房企。

高价拿地成为后期风险

10月19日，国家统计局发布《2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》。统计显示，今年1-9月份，全国房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4%;土地成交价款5569亿元，增长13.3%，增速比1-8月份提高5.4%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，1-9月，房企销售额的增速提高大于销售面积的增速，也从侧面说明9月全国楼市的价格在持续上涨，且价格涨幅高于销售面积的涨幅。此外，全国的土地购置面积同比在下降，土地成交价款同比却在更快增长，这说明今年全国的地价较去年也有不小的提高。

从去年“330”新政到今年9月，全国楼市恰好经历了一次18个月周期的增长，期间交易量扩大、房价上涨、地价攀高。而进入新一轮的调整期之前，地价的攀升、房价持续上涨的预期、宽松的信贷环境、购房者的恐慌心理又共同在9月催化了一波加速赶顶的行情。9月份楼市的火热，一方面进一步透支了未来的购房需求，另一方面也促使了楼市调控政策的收紧。四季度，全国楼市出现降温将是大势所趋。

胡景晖表示，三季度末，全国20余个房地产热点城市的楼市调控政策的出台，将对抑制地价、房价过快上涨，稳定市场预期起到积极作用。从10月份的楼市各项数据来看，各地楼市交易量已经开始出现明显萎缩，房价也将企稳回落，预计10月份全国楼市将迎来拐点，房地产开发投资和销售增速将出现回落。

张大伟分析认为，高价地仍是企业未来最大风险，近期一线城市成交量已经开始放缓，随着房地产调控基调由“因城施策”升级到“一城一策”，一旦信贷政策收紧，今年四季度开始房地产市场的累积风险可能在政策压力下爆发，“部分房企收获了过多、过高的高价地项目，一旦市场出现调整，很可能出现连锁恶性循环。”