房贷发力推动商品房销售额大增4成

资金收紧 量价调整不可避免

19日，国家统计局发布1-9月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%(扣除价格因素实际增长7.1%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。值得一提的是，从商品房销售来看，1-9月销售额80208亿元，同比大幅上涨41.3%。

对此，业内人士表示，在货币宽松、信贷支撑下，全国8月住宅待售面积同比增速首次出现负增长，整体来看去库存取得一定成效。但是，飙升的溢价与增幅也逐步引起管理部门注意，房地产风险管控新政集中下发，市场迅速作出反应，短期内市场将出现观望行情，量价调整的情况不可避免。

统计局数据显示，1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1-8月份提高1.4个百分点。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅销售额增长43.2%。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，商品房销售累积增速在连续4个月下滑之后，终于在9月企稳回升。单月来看，9月商品房销售面积1.77亿平方米，同比增加34%，增速比8月上涨了14个百分点，成交金额单月商品房达到了1.35万亿，其中住宅1.15万亿，同比涨幅分别达到了56%、61%。值得一提的是，前9月商品房销售额80208亿元，已经超过2014年全年商品房销售额。

中原地产市场总监张大伟表示，本轮房地产市场的火爆在9月份达到顶点。究其原因，促成该结果的便是货币过多供应，投资需求在房地产市场大量释放。

数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金104711亿元，同比增长15.5%，增速比1-8月份提高0.7个百分点。其中，国内贷款15895亿元，增长1.2%;利用外资113亿元，下降50.8%;自筹资金36574亿元，增长0.8%;其他资金52129亿元，增长35.6%。在其他资金中，定金及预收款29618亿元，增长31.5%;个人按揭贷款17508亿元，增长51.4%。

张大伟指出，央行最新数据显示，2016年前9个月房贷释放了3.63万亿，刷新了历史纪录，同比上涨了100%，其中，9月份新增4759亿元，同比多增2055亿元，相比2015年同期多上涨了1.8万亿。

“社会资产荒下资产配置需求和宽松货币政策格局再度推升房价。”杨科伟指出，主管部门已透露出房地产行业资金将会定向收紧的信号，部分地区房地产市场将迎来又一波深度调整。

据了解，收紧涉房贷款已成金融部门共识。10月12日，央行召集了5家大型商业银行及12家股份制银行的高管以及个贷、资产负债部门总经理，召开了商业银行住房信贷的会议。央行要求各商业银行理性对待楼市的同时，加强信贷结构调整，在强化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险。

在此影响下，房地产投资已显现趋稳甚至下调迹象。数据显示，房屋新开工同比增速7个月来首次负增长，1-9月份，房屋新开工面积122655万平方米，增长6.8%，增速回落5.4个百分点。

杨科伟说，新开工面积单月同比增速更是在连续7个月正增长之后，首次跌落至负区间，9月新开工面积绝对值也为近两年新低。一方面是基数逐步走高所致;另一方面，是企业新开工意愿不强。而随着管理层对预售审查愈发严格，不少企业也放慢土地开发进程。

张大伟表示，在“十一”期间22城调控收紧影响下，中原报价指数及中原经理指数作为市场先行指标，在新政后多地指数出现环比下跌。深圳经理指数跌破50%临界线，看跌的经理人数量已经超过看涨人数，显示出政策风向转变给市场信心带来明显影响。短期内市场将出现观望行情，量价调整不可避免。

杨科伟也认为，随着政策接连出台，行业短期内也将迎来调整，四季度成交同比下滑已经不可避免。