传言：真降价了?

真相：只是比预期略低

前晚，楼盘降价的种种消息不断刷屏。山语海的价格真的特别便宜?答案是：确实比预期低。深圳中原研究中心周报指出，作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79~238平方米2~5房，总共548套，部分小户型价格比预期低1万~1.3万元/平方米。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉介绍，山语海备案均价在6.4万元/平方米，开盘均价约5.8万元/平方米，开盘价比备案价下调10%，成交价最低4.4万元/平方米起，最高价达到9.1万元/平方米。值得一提的是，山语海备案日期是9月21日，也就是说，其真实成交价实际也仅仅比开发商预期低了10%左右。

据深圳中原研究中心统计，今年的“银十”首周仅2个项目入市，推售总房源608套，低于预期。除山语海外，还有地处龙岗的恒地悦山湖加推了60套，均价3.9万元/平方米，与前期产品持平。

疑问：缘何低开?

业内：开发商捂盘不成“蚀把米”

记者了解到，山语海开发商是深圳市赤湾房地产开发有限公司，在深圳是个小开发商，母公司为中国南山开发(集团)股份有限公司。虽然楼盘地处蛇口，但实际区位不是很好，公共配套目前比较差，开盘低其实比较符合它的现状。此外，开盘价低与开盘时间也有关，该盘已经到了非开不可的时间。记者昨日在深圳规土委官网看到，该楼盘批准预售时间是9月21日，根据有关规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。开盘时间拖到10月9日，有业内人士直言开发商这回“捂盘” 捂黄了。

李宇嘉认为，整体来看，这个楼盘本身品质不太好，价格而言，周边类似楼盘均价6万元以上，山语海与周边楼盘并不具有足够的可比性;时间节点对于开发商来说不是很好的开盘节点，因为新政出台，市场情绪确实在降温，预售价格的调整在预料之中。

离谱：降价盘还有喝茶费?

亲历：小户型抢手大户型难卖

在山语海开盘现场，有媒体现场看到有中介举牌兜售喝茶费，喝茶费一开始在外场叫价20万元，后降到5万至15万元不等，并可额外给出2个点的折扣。按照深圳市场惯例，一般来说有喝茶费的楼盘，向来必须是比较走俏的。此外，还有言论指出该楼盘很多房源尤其是低价房源被开发商内部认购，一般人买不到。

记者的一位朋友购买到了该楼盘的一套中间楼层88平方米的小三房，均价在5万元/平方米，其表示按照正常流程就可以购买到，并没有给中介喝茶费。记者了解到，当日开盘现场的实况是小户型销售率比较乐观，但还是有少量剩余，大户型的销售不及预期。

据开发商口径，该期项目共548套房源，认筹客户有800余批，先后到场700余批，多为南山本地客户，共成交400套左右，整体销售率约72%。

预测

后市怎么走?

还得看看政策和市场

【政策】

房贷新政落地

评估费将调整

10月8日，深圳市房地产评估发展中心在官网提示，将于11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。由于紧随深圳楼市调控新政，此次评估价格调整多被业内解读为上调。

深圳市日前下发《关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》(下简称《细则》)，将深圳市住房利率限定为基准利率的0.9倍至1.1倍。《细则》除了重申10月4日公布的新政内容外，还就市民关心的外地有房有贷情况进行了解读：在外地有1套未结清房贷记录，在深圳首次置业贷款首付比例不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍;在深圳无房但有两次及以上未结清住房贷款记录的，禁止新发放住房贷款。

【市场】

观望情绪

有点浓厚

深圳中原研究中心周报分析，虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多，但客户的观望情绪进一步增长。目前深圳房价处于高位，短期投资风险大，特别是高杠杆客户。

深圳市规土委官网备案信息显示，近期还有华润城润府二期(二、三区)、中粮紫云花园、信义荔景御园、心海城一期、佳华领域广场一期及岭宏健康家园6个楼盘取得预售许可证，批准预售时间集中在9月22日至29日，也即将开售。记者核实发现，除了岭宏健康家园没有规模开盘消息以外，其他5个楼盘都已经开盘。但有楼盘并没有将全部房源一次性推出，存货还不少，如信义金御半山3期9月24日开盘，当日仅推出628套，存货至少还有约900套。上述这些楼盘的价格走向值得关注。

李宇嘉建议，普通购房者可继续观望，同时应该多看看盘，了解市场走向。