北京豪宅战火早已烧到五环已是不争的事实，加之过去几年中拍出的三环内地块凤毛麟角，也让人们几乎忘却了内城顶豪的存在。然而，无地供应并不代表三环区域内楼盘已消化殆尽。上周末，包括丽泽板块的华润·昆仑域、德胜门板块的中骏·天宸以及动物园板块的金地·华著在同一天亮相，不禁让人们惊叹：三环内还有多少隐形顶豪?

隐形的内城顶豪

炎热的北京夏天，顶豪楼市的温度也随一众内城顶豪项目的亮相而进入高温模式。

上周末，同处北京二环周边的顶豪楼盘华润·昆仑域、中骏·天宸、金地·华著几乎在同一时间内“闪亮登场”。其中，率先登场的金地·华著位于海淀西二环，是金地集团高端产品线上华系品牌的代表作品，据称当日有300余组客户参加了项目的发布仪式。之后，位于北二环德胜门附近的中骏·天宸则在北京国子监举办亮相仪式，据业内人士估算，该项目入市售价预计至少会突破20万元/平方米;同样在7月28日选择亮相，位于西南二环的华润·昆仑域则是华润今年在北京市场上最重要的高端产品之一，被公司寄予了厚望。

“三家内城顶豪同时亮相在北京豪宅史上并不多见。”一位豪宅代理机构人士表示，2016年顶豪项目持续发力，激烈的竞争也让一些内城顶豪项目不再选择低调。

甚至一些内城顶豪选择了“结盟”的方式。日前，懋源地产、龙湖、泰禾、葛洲坝、招商蛇口等品牌房企就联合举办了一场北京内城顶豪首区发布会。

上述机构人士分析，以丽泽商务区为核心，两公里半径内汇聚了懋源·璟岳、龙湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目等多家顶级楼盘，在北京核心区板块，这样的顶级豪宅密度在以往极为罕见。

资料显示，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以来，以丽泽桥金融商务区为中心的西南二环到三环沿线，涌现了上述一批令人瞩目的地王项目，而且这些项目都称得上是中国最顶级开发商打造的最顶级产品线上的精品。

内城还有多少“豪”

众多二环、三环周边的顶豪项目亮相，几乎在瞬间打破了二环长期以来无地可售、无新盘供应的“高冷”局面。不禁让人们惊叹，内城还有多少隐形顶豪?

带着相关疑问，北京商报记者查阅相关资料发现，目前围绕着二环区域还有包括宣武门板块的国安府、西绒线26号、西单上国阙、天安国汇;建国门板块则有长安太和、中海·枫丹公馆、长安驿、励骏华庭、贡院9号、霞公府;东直门板块的融创使馆壹号院;丽泽板块有首创·天阅公馆、泰禾·西府大院、龙湖·西宸原著、懋源·钓云台、中国玺、懋源·璟岳、玺源台以及葛洲坝樊家村项目;崇文门还有国瑞·紫金台;安定门还有盛德紫阕以及万科·甲柒拾柒号和方庄的首开·璞瑅公馆;东三环国贸附近还有万科·大都会、北京壹号院以及正在建设的中服地块项目。

据不完全统计，环绕三环、二环周边的顶豪数量超过30个。价格区间基本在10万元/平方米左右，部分项目的价格还更高。

“内城顶豪作为楼市塔尖上产品，一直低调而隐秘却无法摆脱被关注的命运。”一位机构观察家分析，内城顶豪的去化周期一般都相当长。一方面，超高的总价让项目销售周期自然拉长;另一方面，绝版的土地资源让项目方产生惜售的心态，不会选择一次性出货。内城土地价格的抬升也让顶豪开发商坐收房价利好。实际上，众多内城老豪宅多年来一直低调销售，并不急于清盘，甚至一年销售套数在个位数的也并不少见。这也是许多内城顶豪项目销售多年仍在售的主要原因。

中原地产首席分析师张大伟分析，北京楼市已进入五环千万时代，在过去的2016年前7个月，北京五环内商品房单套平均成交额达到了998万元，这也是历史上第一次五环全面豪宅化。

统计显示，五环外出现了801套的6万+的成交，五环外总价1000万元以上的豪宅也出现了2162套，均刷新了历史纪录。

因为土地供应的稀缺，五环内已经空心稀缺化。从北京市场预期看，到2017年，北京入市的豪宅将呈现一个非常明显的沿五环分布：最近五年，北京四环内住宅土地占221宗，土地供应比例只有4%。

“由此可见，内城顶豪消失仍旧是时间问题。”业内专家表示，除了供应稀缺，“地段至上”的规律也一直没有被打破，顶豪本质上都是对稀缺资源和景观最大化的极致占有，占据了城市核心区位的内城顶豪在北京市场上仍处于有利的竞争姿态。

顶豪是谁与谁的战争?

“北京顶豪市场将免不了一场鏖战。”业内人士分析，未来包括新豪老豪之间、新豪之间、内城外城之间，顶豪争夺战将无处不在。

“先下手为强、后下手遭殃”，万房机构CEO付硕认为，对于高端项目而言，未来围绕顶级客群的争夺将成为核心焦点。

事实上，顶豪卖给谁一直是人们最好奇的话题之一。不仅是普通大众，即便是阅人无数的顶豪销售人员在卖房时也都或多或少带着猎奇心理。

北京曾流行一个段子，其中一句叫“北平府的院子住着谁?”说的是坐落在什刹海旁的北平府，该项目定位高端四合院，户数仅10套，单套价格在3亿元左右。项目方表示将依据客户需求，实现私人定制，于是围绕这10个买家将会是什么人而引发了业界的猜想。

上述人士分析，顶豪的购买力一直不容置疑。当初业界曾经流传一个故事：一个土豪买金茂府，一套4个车位，结果他家五辆车，最后买了两套金茂府。

“说神秘也不神秘”，另一位豪宅操盘手告诉北京商报记者，并非人们猜想的，顶豪买家要么是官商人士要么是各界名流。实际上，近年来，众多金融、IT互联网+行业人士在豪宅买家中开始成为主流人群，而且年龄结构也更为年轻。而他们对豪宅的需求也几乎颠覆了以往复杂与奢华的设计风格，而是要求豪宅根据使用的功能性和个性化。由此，当前市场上，新顶豪项目都在项目打造上有意识地做出差异化特色。同时，在营销上，用最突出最能吸引眼球的细节和故事，影响年轻一代买家的注意。“年轻富豪更注重物质层面向精神层面升华，更关注内心体验。”

业内人士预测，面对当前北京顶豪云集入市、扎堆竞争的严峻形势，囤盘多年的“隐豪”不得不放下身段，积极入市;豪宅新贵们也不愿再冒囤盘的风险，北京内城将迎来一场酣战。新顶豪产品在产品设计上可能会更好地迎合新一代富豪的口味，相反老项目可能在产品户型方面没有优势，但地段永远是老顶豪的法宝。