破釜沉舟的拿地背后，信达地产(600657,股吧)需要面对福祸相依的市场现实。

东地产 闫文娟

岁末年初的楼市正在酝酿变局。原本波澜 不惊的市场上，一些曾经名不见经传的企业一 夜之间成为市场主角，信达地产是其中之一。

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥巴已 经成为行业的常态。正是在这种“快则有，慢 则无”的戏码中，信达地产迅猛来袭！

2015年底至2016年初，信达地产共斥资 余130亿元分别在广州（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）凶 猛夺地，这样的“豪气”另多数企业可望而不 可及。此前一向低调的信达地产终于显示出了 其“皇亲贵族”身份的霸气。豪掷百亿拿地也 预示着信达地产即将在地产行业破釜沉舟放大 招。

然而，壮士割腕的拿地勇气背后，更有密 集发债，加速投资的战略部署。对于其“以债 养债”的模式，业内始终争议不断。在土地市 场的“风光”之下，信达地产内心深处也有着 难以言说的“痛”！

百亿拿地

2016年初，信达地产以33.9亿元竞得杭州 上城区一地块，打响了新年第一炮。此前，更 是以72.99亿元和30.3亿元分别在上海新江湾 城、深圳坪山新区等夺得土地。

事实上，信达地产对于上海并不陌生，其 分别在上海松江和宝山有数块土地，然而，进 驻新江湾城可谓是信达首次在上海市区拿地。 高额地价意味着其住宅产品豪宅化已经在所难 免，而在豪宅泛滥的当下，如何打造自身特色 豪宅产品将是对信达地产的最大考验。

除了加速在上海扩张，信达地产也从未放 弃在二三线城市的布局，《东地产财经周刊》

（以下简称“《东地产》”）在其发布的第三季 度财报中注意到，截止2015年9月30日，信达 地产的期末在建项目除了位于长三角的上海、 宁波（楼盘）、绍兴（楼盘）、嘉兴（楼盘）、台州（楼盘）外，还有位于京津冀 地区的合肥（楼盘）、太原（楼盘）以及山东的青岛（楼盘），安徽马鞍 山和芜湖（楼盘），新疆（楼盘）乌鲁木齐，东北的长春（楼盘）、沈 阳、阜新（楼盘），海南（楼盘）海口，西南重庆（楼盘）等。

以债养债

土地市场崭露头角的同时，信达地产在资本市场上也异常“活跃”。 2016年1月16日，信达地产发布公告称，公司关于向合格投资者公开发行公司债券申请 获得中国证监会核准批复，其中核准公司向合 格投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司 债券。

此外，2015年11月24日，信达地产宣布， 为进一步发展金融地产业务，公司同意将已授 权予管理层的40亿元私募基金投资额度增加至 80亿元。投资方向将包含房地产基金、房地产 信托计划、产业并购基金、定向增发基金、新 股申购基金等。

而截至2016年1月4日，此80亿元的关联交 易额度已经累计使用66.12亿元。

根据信达地产2015年第三季度报告，2015 年年初，公司短期借款总额仅为39.1214亿元， 而截至2015年9月30日，其短期借款金额已经 达到75.3815亿元，累计增加了92.69%。根据《东地产》计算，信达地产的资产负债率已经 由年初的78.18%，上升至83.04%。

业内人士分析，在房市低迷的环境下，开 发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的“以 债养债”模式，这也意味着当机会来时企业缺 少了腾挪空间。

对此，《东地产》拨打了信达地产的联系 方式，但对方以不方便透露为由拒绝接受媒体 采访，发送给对方的邮件也未曾得到回复。

背靠大树好乘凉？

大手笔拿地和密集发债背后，是信达地产 强大的后援团队。

事实上，信达地产的实际控制者即为中国 信达资产管理公司，中国信达资产管理公司是 国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外 币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为 财政部，这也意味着信达地产是有央企金融背 景的地产上市公司。

基于此，信达的拿地逻辑自然与普通开发 商的逻辑不同，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《东地产》：“信达拿地，主要是基于其 较低成本资金来源的市场背景下，怎么样进行 资产配置。从资产配置的角度来看，国内一线 城市楼市成为相对较好的资产配置渠道之一， 因此，有金融背景的企业会积极配置一线城市 土地。”

然而，拿地容易，开发产品却不易。2016 年1月7日，信达地产发布公告，将与泰禾集团(000732,股吧)合作开发上海新江湾城项目。

对此，张宏伟表示：“从产品线的角度 来看，新江湾是一个高端板块，符合泰禾的口 味；从泰禾布局策略的角度来看，通过这个项 目有可能会提升泰禾在上海的市场地位；两者 合作，泰禾有高端产品线开发经验，信达有资 本支持，互惠互利，还可以尽可能规避市场风 险。”

然而，易居中国执行总裁丁祖昱却并不看 好“金主”信达，其曾在《丁祖昱评楼市》中 发表观点称：“开发商要守住自己的底线，不 要为了拿地而拿地，至于碰到有钱的金主，要 敢于放弃，因为你永远叫不醒一个装睡的人， 也永远不知道对方是不是跟你算同一笔账，或 者他们只是在想着下一盘大棋，下着下着下成 了臭棋。”