一次不同寻常的土地拍卖“熔断”，一个投资开发如何突围的现实难题。

东地产 虞依唯

相比2015年年末的火爆拍地现场，随着寒潮而来的，便 是土地市场的大幅降温。

1月20日， 原本地王呼声很高的苏河湾超大综合体地块 在金地、龙湖、华润华侨城两轮举牌后再无人加价。最终， 华润华侨城联合体以69.32亿元摘得闸北区天目社区C070102 单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下 空间开发地块，溢价率0.05%，楼板价38019.8元/平方米。

“新静安”首拍 市场熔断

2016年1月20日，“新静安”迎来土地第一拍。 地块出让面积65692.4平方米，建筑总面积321326.05平

方米，仅次于火车站北广场以北地块326210.7平方米总建 面，地块起始报价69.28亿元。在交易过程中，主持人在反 复确认无人加价后，突然宣布暂停15分钟。据悉，当天实际 是交易过程暂停长达一小时后，主持人才重新出现并宣布： “现场竞价告一段落，将在网上宣布最终的出让结果。”

为何“新静安”首拍会遇冷？ 上海（楼盘）中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，这幅土

地开发要求比较高，是导致市场竞价热情不高的原因之一。 另外，一线城市楼市安全度高，但过高的土地成本吞噬房企 利润。这次拍卖热情比2015年12月降温不少，也表明开发商 开始冷静思考。

土地分析师王思认为，此类土地遇冷某种程度上是土地 的真正价值并未完全释放。交易中，部分竞价者可能并没有 快速报价，因此土地顺理成章地落到华润华侨城联合体中。 也可能和此类土地的总价相对高有关系，部分房企可能碍于 资金压力，并没有主动报价。同时，熔断的模式说明土地 市场也不是如预期那样，频繁加价、追涨的模式。实际情况 是，可能也会有热门地块出现冷门交易的现象。

华侨城成苏河湾地主

追溯此前苏河湾出让过的地块，楼板价不断攀升。2010 年2月，华侨城以52784元/平的楼板价拿下了苏河湾北岸东 块1街坊地块，现已成为苏河湾塔尖住宅和宝格丽酒店。同 年7月，华侨城又以14500元/平楼板价获得了苏州（楼盘）河北岸东 块41、42街坊地块，现已成为苏河湾行政公馆及商业设施。 2015年7月，金融街(000402,股吧)88.15亿元夺得火车站北广场地块，楼板 价飙升至27022元/平。

至此，苏河湾沿河地块已全部出让完毕。华侨城俨然成 了苏河湾的地主，从雪藏十数年的市中心老城区到今天的上 海之最，5年间，华侨城打造了高达150米的浦西最高住宅。 此次与华润联合拿到此类便宜地块，让人大跌眼镜。

上海链家市场研究部数据显示：目前，苏河湾华侨城商业部分的售价在15万元/平方米左右，办公6万元/平方 米左右，住宅部分的售价在13万元/平方米左右。华侨 城苏河湾项目已成为区域内标杆，这次再度斩获相临 地块可以进一步扩大影响力。

“自2010年华侨城拿下苏州河北岸东块1街坊地 块后，对苏州河的改造和苏河湾板块的崛起起了重要 作用，可以说华侨城一家支撑起了苏州河区域的打 造。”上海链家市场研究部总监陆骑麟说道。

关于网传“拿地结果无效”一事，华侨城A地产 业务的相关人士向媒体表示：“当时是按照正常流程 拍地，双方最后按照成交总价签署了成交确认书。具 体情况还在跟进，最后看怎么一个说法了。”至截稿 时还未得到华侨城方面正面结果回复。

拿地容易 开发难

上海是稀缺性土地供应市场，这与上海土地集约 型开发的模式有关。更为重要的是，市区可供开发的 土地不足，华润华侨城拿地后续存在巨大增值空间。

但在陆麒麟看来，对于整个片区的规划商业部 分的推进存在难点。若类似于人民广场来打造中低端 类商业产品，苏河湾区域会因为受到人流量的限制， 最终很难激起消费热潮；若打造高端商业产品，单单 依靠华侨城和中粮天悦壹号的高端人群、再加上周边 办公楼带来的商务人士去消费，也难以得到支撑，因 此，后期的推进可能会有一定的难度。

同时，华润华侨城此次联合拿地方式，也是众多 房企选择的模式。在业内人士看来，随着2016年房企 资金面的不断宽裕，后续部分房企从自我品牌维护角 度出发，依然会选择单打独斗的模式。

相较市中心地块的遇冷，郊区土地受热捧。1月21 日，禹洲就单打独斗的以26.3亿元竞得闵行区马桥镇 MHC10803单元25A-07A地块，溢价189.2%，成交楼 板价28972.22元/平米，已经超越当地公寓的价格，未 来的开发压力也将随之显现。