对于北京房地产市场而言，经历了4月—7月的疯狂，在8月迎来了量价齐跌，使得火热的楼市有了降温的趋势。

但在这样的背景下，8月的下调依旧是源于更多的开发商希望能够备足充足的货源，以求在即将到来的“金九银十”大举入市。由此可见，8月的降温只是为了9月的升温。而目前也或将是今年购房的最佳“窗口期”。

8月

降温？楼市成交数据创新低

一直火热的北京楼市在8月迎来了下降趋势。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年8月上半月北京住宅(新建纯商品住宅和二手住宅)成交总量为14820套，与上月同期相比下跌12%。

统计显示，8月上半月，北京全市新建纯商品住宅(不含保障房)成交量为6018套，与上月同期相比下跌19%，上半月的成交均价为24620元/平方米，与7月相比下跌3.3%。

事实上，同样下跌的还有二手房市场，统计显示，8月上半月，北京全市二手住宅成交量为8802套，与上月同期相比下跌6%，上半月通过我爱我家达成的二手房交易均价为39146元/平方米，与7月相比上涨3.3%。

而从最近6周的北京住宅网签总量走势来看，已经从今年第28周的8180套降至上周的6946套。在这其中，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2279套，环比前一周的网签量上涨4.4%，与去年同期的网签量相比小幅提升0.5%，较7月同期新建商品住宅网签量下降38%。根据市住建委的网签数据统计，上周北京全市二手住宅网签总量为4667套，环比前一周的网签量上涨13.5%，与去年同期的网签量相比大幅上涨146.4%，比7月同期二手住宅网签量下跌2.2%。

“从数据来看，虽然环比上周交易量出现上涨，但是与7月份相比，北京楼市已经开始出现降温势头。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一方面，3月以来的一系列楼市利好政策对楼市的刺激作用逐步减弱，且7月至今未有利好政策继续出台，经过了大半年购房需求的集中释放后，北京整体住宅市场成交显现降温态势;另一方面，进入三季度以来，银行放款出现“分水岭”，北京地区个别银行放款节奏减缓，审批和放款流程减慢，使得整体市场的成交热度下降。

火爆？入市楼盘普遍“日光”

然而，与数据所反映的正好相反，北京楼市入市的楼盘依旧有着不俗的销售成绩。在8月，一些开发商还是将项目选择入市。大量刚需盘与改善型楼盘入市，重燃起购房者的置业热情。而在8月入市的10余个楼盘中，绝大多数都以“日光”，其中西山艺境加推房源在2天被全部售罄，销售额达到4亿元。

根据亚豪机构数据显示，近期8月开盘的项目包括了西山艺境、首开熙悦尚郡、韩建青春誌、嘉城中心、润泽公馆以及易郡。

近期，西山艺境迎来了数百位购房人，此次开盘西山艺境推出60套洋房以及联排别墅，其中洋房总价450万/套起，别墅产品总价900万/套起。值得注意的是，该项目在2天内便全部售罄，销售4亿元。

“西山艺境之所以能叫好又叫座，与其自身多年苦练的内功有很大的关系。项目不仅地理位置私密性强，还将发布全年客户活动服务体系，为业主打造更加专业的定制化的半山生活的同时，也为西山艺境带来了更加广阔的客户群与口碑。”该项目负责人表示。

此外，位于房山的韩建青春誌也在8月开盘，此次开盘共推出200套房源，户型为70-105平方米两居及90平方米三居，开盘均价26000元/平方米。

“开盘当天来的客户有两百多人，房山本地的占大多数，由于项目处于良乡的核心位置，性价比较高，很受刚需客户的欢迎。”该项目销售人员表示。而项目方表示，该项目开盘当天便实现去化率80%，目前也已基本售罄。

数据与市场的冲突成为了8月楼市的最大看点。但在冲突的背后，其真正的原因还是在于开发商收紧供货，导致入市楼盘减少，均价则也出现了一定幅度的下滑。

此外，对于2015年最后一个季度的市场走势，一向对楼市走向判断颇有见地的任志强再度发声，称楼市拐点已经出现，该轮房地产调整已完成“V字形”的低谷，9月份开始，房价将一路上涨。拐点来临之际，“购房窗口期”随之进入读秒倒计时。

9月

“金九银十”将迎供应旺季

根据亚豪机构统计数据显示，今年9月，北京商品住宅市场预计将有34个项目入市，其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量也将标齐今年入市量最高的5月份，再度创造年内供应“小高峰”。

近期，房企进入中报密集发布期，其中大量房企出现净利润下滑，下滑幅度甚至超过50%。亚豪机构统计分析认为，房企利润下滑的主要原因在于房地产行业整体景气指数偏低，尤其是二三线城市房地产销售缓慢。因此随着一线城市销售情况的不断回暖，全国布局的房企多会选择加快一线城市推盘节奏，以一线城市的销售来弥补整体利润的缺失。

此外，被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，高端市场自然不会错过此次楼市盛会。据统计，34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的则多达6个，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二，这些新老高端项目们大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

商住依旧占重头

随着楼市整体转暖，在限购政策依然严格的背景下，商住项目不限购、小户型、低总价的优势再度凸显，不少被限购的需求开始流向商住市场，不少商住项目凭借较高性价比突围领涨，热销之势丝毫不逊于住宅市场。在北京楼市中，商住产品成为继高端项目之后，北京楼市中表现最为抢眼的产品。

以8月楼市供应为例，8月预计入市的30个项目当中，商住项目高达13个。在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一定程度、六环外都超过20000元/平方米的现实之下，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。而在未来市场当中，由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

从今年商住格局看，目前商住产品的供应主要集中在五环到六环中间，商住产品的成交主要集中在大兴、房山、通州等近郊区域，特别是在通州区域，商住项目占据通州新盘供应半壁江山。

统计显示，9月通州区域预计将有6个项目入市，其中包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等3个商住项目。尤其是通州运河核心区板块，9月预计入市项目当中有3个位于这一板块，如果运河核心区商住项目的预售证能够得以审批过关，未来该区域更将出现商住项目集中爆发的现象。

价格有望进一步上涨

事实上，由于供应跟不上需求的势头在普宅市场愈演愈烈，供需矛盾让价格加速上涨。

据链家分析，纯商品住宅成交均价有望在9月再次出现上涨，一方面是由于结构性因素引起，价格在2万/平方米以下的成交占比为29.4%，较上周减少14.1个百分点，结构性拉升了成交均价;另一方面，8月份较为热销的项目中，大部分项目出现不同程度的价格上调。供应不足，而需求持续释放，供需矛盾加剧使价格出现上涨。

根据统计，今年二季度以来，纯商品住宅成交量近2.7万套，而供应量仅为1.8万套，差额近9000套，供需缺口较大。

实际来看，目前市场需求仍然旺盛，不论是刚需盘与改善项目，均能获得较好的去化。上周入市的刚需住宅中建国际公馆与通泰国际公馆，去化均在八成以上。

价格方面，涨价项目仍在扩围，且涨价幅度有所增加，根据统计，8月份较为热销的项目中约有七成以上的项目出现不同程度的上涨，涨幅在3%以上占比达三成。而7月份上涨项目的占比仅为四成，且涨幅在3%以上的仅占一成。预计随着供需矛盾的加剧，未来价格上涨的压力依然较大，尤其金九银十临近，涨价项目或将有进一步的增加。(记者 徐楠)