近日“六部委调整房地产政策,为外资松绑”的消息颇引记者关注。最近住建部、商务部等六部委发文调整房地产市场外资准入及管理政策,出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,此项新规一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。境外人士国内购房十年首次松动。

据了解,新规强调,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此外新规也提到,对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策的规定。

而此前,按2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的相关规定要求,对境外个人购房的限制是在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

此外,此前对于外国人的购房政策,对于其居住的年限是有要求的,即需要一年以上的时间。

分析人士认为,这意味着,除少数仍在严格执行限购的城市,境外人士在国内的购房已经不受限制。

同时分析人士认为,随着限购政策在很多城市逐步松动并取消,楼市“限外令”松动与取消也在情理之中,事实上,随着房产税征收渐近,购买多套房的人会逐步减少,拥有多套房的人也会逐步抛出手中房源,刚需与改善性需求目前仍是楼市主要动力。

据分析,一些外企高管多是租房,即便楼市“限外令”松动,吸引合格的境外人士购房已是今非昔比。

外资国内投资房地产业门槛降低

据了解,2006年文件曾要求外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。

此次调整一定程度降低了外资房地产企业注册资本的门槛。按照现行规定,如果投资总额在1000万美元以上至3000万美元(含3000万美元)的,其注册资本至少应占投资总额的2/5;如投资总额在3000万美元以上的,其注册资本至少应占投资总额的1/3。

分析人士认为,新规不仅释放了鼓励境外人士在国内购房的信息,而且释放了欢迎外资投资中国甚至中国房地产的信号。

据了解,六部门表示,此次调整旨在促进房地产市场平稳健康发展,各有关部门将进一步简化程序,提高办事效率,优化和改进外商投资房地产管理。

分析认为,此次政策出台,也有提振经济、防范资本外逃的考虑;鼓励境外人士在国内购房,一方面刺激了部分高端物业的去库存,另一方面也促使部分产业资本能够在中国安居。

外资或更青睐投资三四线城市

新规是自2006年8月开始执行严格限制外资投资房地产政策10年以来,首次松动。

2006年开始我国实施“限外令”,当时人民币持续升值,国内楼市价格并不处于高位,大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差,进一步抬升中国房价,政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策:2006年出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,2007年后房地产更被列为外商投资“限制”行业,2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定,2010年11月外汇局规定境外人士只能买一套房产等。

分析人士认为,10年来楼市“限外令”首次松动,可以分析,随着房产税征收渐近,房子作为投资品的属性已基本不存在,住房回归其本来满足居住需求的功能,这也是楼市限外令10年来首次松动的一个背景,所以房企老板直言,房地产的黄金时代已经过去了,现在是房地产的白银时代。

仲量联行近期发布一份报告中指出,新规并不会导致楼市行情的大幅波动:一是目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主,投资客比例较低;二是市场库存处于高位,境外需求无法改变市场基本面、推升房价;三是中国房地产经过10余年的快速上涨后,投资价值已较之前有所降低,加之近期的人民币贬值预期,中国房产对境外投资者的吸引力也有所下滑。

业内人士分析,相比2006年外资蜂拥进入中国市场,当时房价涨得快、人民币升值快以及中国利率偏高,可以套取息差,现在大环境完全不一样了,新规重在提振市场信心,不会助推房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为,新政对于一二线城市以及中高端物业将带来直接的利好。

张大伟分析,目前外资主要通过开发投资和并购两种方式进入中国房地产市场。

或许收购并购是外资进入中国房地产行业最便捷的途径,业内人士人士认为,如果从投资的角度来讲,境外资金可能对目前处于低价位的三四线城市更感兴趣,因此不排除外资进入地产行业并对中国中小地产企业进行收购。