王玉凤

近日，深圳一个小产权房小区公开对外出售的消息引起了外界的关注。

深圳是全国唯一一个没有农村的城市，但是城中村密集。在这些密密麻麻的城中村里，聚集了大量的小产权房。公开数据显示，小产权房约占全市住房总套数的一半，深圳也由此成为全国小产权房问题最突出的城市之一。

《第一财经日报》记者走访发现，上半年深圳楼市价格迅猛上涨、交易火爆之后，不少购房者转向价格相对低廉的小产权房市场。到了七八月份，虽然正规商品房的交易量下滑，但是小产权房市场受到的影响不大。

监管难题

小产权房一般是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。在我国，小产权房属于不合法建筑。但全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。深圳在经过农村城市化改造后，农业户口已经全部转为城市户口，深圳不存在通常意义上的小产权房，不过这一说法早就广泛应用于市场。

1992年和2004年，深圳分别经历了两次农村城市化改造，农村集体所有制土地全面转为国有，农业户口人员转为城市居民。因此深圳官方认为，该市农村城市化历史遗留违法建筑不属于小产权房，但小产权房这一说法早已约定俗成。

小产权房包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。

上述小产权房小区百世珑庭是村委统建的小区，位于光明新区公明街道上村长春北路与公明河交汇处。只要在该小区购买一套小产权房，即可获得30分的入学积分，与正规商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推动下，该小区600余套房迅速被抢购一空，而那些刚达到入学积分标准的外来务工者子女的入学名额被刷下。外界质疑该小区搭上了教育政策的便车。

光明新区公共事业局教育科相关负责人对当地媒体表示，该区外来人口急剧膨胀，商品房供应量不足，成熟商品房小区更屈指可数，且多数务工人员无力购买，导致“小产权房”、统建楼等房产市场很大，相应积分入学政策是出于区域自身实际的内部考量。

近年来，深圳一直在查处小产权房的建设和销售行为。深圳市规土委也曾多次表示，购买小产权房难以获得小产权房产权，甚至拆迁时不能获得赔偿。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对本报记者表示，深圳对小产权房的监管力度正在加大，但是从实际情况来看，还有执行不到位的情况。一些偏远区域的小产权房开发商通过多种渠道绕过政府的监管和打压，同时由于小产权房的数量庞大，政府监管起来有难度。

小产权房涨幅高达“三成”

本报记者走访中，部分地产中介表示，公司已经规定暂时不代理小产权房交易。小产权房更多是通过广告单或是混迹于各个QQ群和论坛来发布信息。

在宝安区西乡农批市场附近密密麻麻的小产权房中，四栋整齐一致的统建楼格外引人注意。走进去发现，不同于老旧的小产权房，该统建楼有一个花园，不过面积很小，大概能停十几辆小汽车。

现场销售人员张先生介绍，该小区一共700多套，均价1.2万元/平方米。2010年开卖，2011年卖完，但是其中70套租给了一家航空公司做宿舍，今年下半年合同到期后简单装修了一下往外出售。开卖20多天，颇受市场追捧。

他出示的记录本上，下面划了黄色粗线的户型表示已经出售，粗略估算大概有30多套已经卖出。正在卖的户型主要分成两种：38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是买来投资的，2房则是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。开始卖的时候房价不过6000元，现在已经涨了一倍。”

上半年当地楼市交易火爆，小产权房的价格水涨船高。西乡农批市场附近的小产权房价格去年年底是9000元左右，今年差不多涨了三成，张建林说是这几年以来涨幅最大的一次。本报记者在周边走访下来发现，附近的商品房单价已经接近5万元，小产权房的单价约是商品房的1/4。

小产权房涨幅大已经成为普遍现象。在龙岗区大芬地铁站附近，两栋小产权房正在开卖，均价也已高达1.1万元。

附近的地产中介介绍，去年该地偏远一点的小产权房单价在5000元上下，地段好点的在七八千元，而现在分别涨到八九千元和1万元出头了。

二十多岁的陈东去年六月在距离大芬地铁站步行约15分钟的地方买了一套65平方米的小产权房，单价近7000元。今年上半年他以每月2700元的价格空房出租了。“现在单价涨了三四千元。当时不想买，但是要结婚，家里人催着买。”

购房者转向小产权房

宋丁分析，深圳正规商品房供应量不多，每次商品房价格一上涨，小产权房就跟着上涨。此外，上半年价格涨得太快，投资者的逐利空间缩小，无力购买的刚需人群也会增多，他们都可能会抛弃商品房市场，而转向价格便宜的小产权房。

深圳市规土委最新公布的数据显示，深圳8月成交新房5643套，环比下降12%;二手房共计成交11206套，环比下降30.3%。

由于二手过户备案的滞后性，8月的数据并不能完全反映市场趋势。而根据部分地产中介的数据，七八月份的商品房市场更为暗淡。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉本报记者，7月份深圳二手房的成交量比六月份跌了一半，8月份前三周的成交量在7月份的基础上又跌了30%，但是8月份最后一个星期国家出台刺激楼市的政策后成交量有所回暖。二手房的价格平稳，个别区域有所下滑，特别是上涨幅度厉害的区域，比如龙岗和龙华下降了5%~10%。

深圳宝安中心区美联物业一位地产中介称，七八月份他所在的门店代理的新房一共只卖出了十几套，二手房成交量更少。七月份一个豪华小区的某个业主将单价从7.2万降到了6.5万，而在八月份二手房零成交。

8月底，多部委联合推出了公积金贷款新政策，二套房公积金贷款首付降至两成。业内普遍认为，该政策对已经暴涨过一轮的深圳楼市影响有限，房价趋向平稳。不过上述美联物业的中介称，在9月初的3天假期中，二手房成交了2套，市场有抬头趋势。

陈冬准备在明年上半年租赁合同期满之后，将租金提高到3100元，或是转手卖掉，凑点钱买套正规的商品房，这样有保障。