2013年11月20日国务院常务会议，决定建立不动产统一登记制度。2014年11月24日国务院公布《不动产登记暂行条例》，该条例已于2015年3月1日施行。从时间跨度看，这项制度已经快吆喝两年了，按照工作计划，今年下半年实现信息平台上线试运行，2016年基本完成数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的信息平台。但是，正是这样一项被看作是改变中国地产行业和投资格局的不动产登记制度，步履蹒跚。从全国来看，市、县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后，导致不动产统一登记“统而不一”，其根本的原因是这项制度的顶层设计有问题。

1、 二十多年“两个和尚各抬各的水吃”。全世界不动产登记都是进一个窗口，发一个房地产证，唯有我们中国人浮于事，非要一个证掰两半，一个房产证、一个土地证分别办理，这个畸形的体制已经有二十多年的历史，建设部负责发房产证，国土部负责发土地证，到城市这一级分别由房产局和国土局各自负责，这是全世界绝无仅有的怪事。全世界都是由一个部门管理，而我们的政府非要让两个部门重叠管理，两套人马，两个登记信息系统，两个权属档案中心分别运作，交易当事人进两个门，办两个证，加大成本，降低效率，让老百姓多花钱、多跑腿，办两个证，还容易出差错，被不法分子钻空子。好在，两个证由两个部门各自独立封闭管理，虽然苦了老百姓，骂娘声不断，但是多年形成“两个和尚各抬各的水吃”的格局，城市这一级房产和国土两个部门各自封闭，各干各的事，各发各的证，互不扯皮，二十多年倒也相安无事。

2、“两个和尚各抬各的水吃”要改为“两个和尚共同抬水吃”。虽然“两个和尚各抬各的水吃”不扯皮，但毕竟办两个证不仅成本高，劳民伤财，不便于政府建立统一的登记信息平台，现在国务院要求对发证和房地产市场实施统一管理，这个改革的方向是对的。遗憾的是改革的顶层设计出了问题：将中央部级(住建部和国土部)和地方县以上城市的房地产管理体制搞得上下一般粗、一刀切，忽视了如何让改革在基层更接地气。在中央部级层面，国土资源部和住建部并不不直接承担登记业务，扯皮扯在上面，与老百姓无关。但到了下面城市这一级，天天办证的人门庭若市，职责仍然扯不清麻烦就大了。这也是包括不动产统一登记在内的许多改革如鲠在喉的症结所在。过去房产登记工作由住建部负责，现在“两证合一”并由国土部一家主导，过去的房产登记职能要平移给国土部门。最近国土部和住建部联合发下发“做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接”的文件，要求年底前完成不动产登记职责机构整合。地方政府普遍存在顾虑，国土和房产两家职责不清，地方政府不敢偏向任何一家。虽然是发一个证，登记信息中心在国土局，但却要由两个部门共同承担。为防止两个部门扯皮，两部强调“房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。不动产统一登记与房屋交易管理关联性强，做好相关工作衔接非常重要”。这是一个典型的“两个和尚共同抬水吃”的体制，不动产统一登记需要由一个部门独立封闭管理，如果能在一个“庙”里完成的事就不存在关联性和相互衔接的问题，一个存在关联需要衔接的体制往往是两个部门若即若离，衔而不接，这个皮就永远扯不完。

3、最好的办法是将“两个和尚抬水吃”改为“一个和尚挑水吃”。上述文件要求“各级房产管理部门强化在房屋转让、抵押、评估、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接”。对于房屋交易管理部门与不动产登记机构分设的，还提出四项措施，即确保业务衔接顺畅、实现信息互通共享、做好资料移交与共用、加强服务窗口建设。从这些表述可以看出，不动产登记工作的许多环节需要两个部门协同完成，一个平台两家运用，两家维护，资料和信息要不断地往返穿梭，两个部门又分设，免不了“君子各为其主”，必然产生摩擦和矛盾，各自心存疑虑且相互博弈，磨合的结果往往是磨而不合，“统而不一”，这个难题至今全国没有一个城市解决的好。文件最后又要求：“各地要按照本指导意见要求，认真抓好落实。在执行中遇到的有关情况可向国土资源部、住房城乡建设部反映”，这句话为两个部门扯皮留下了后患，在执行中如果有了矛盾各找各的主，两个部再各说各的理，免不了官司打到国务院。

现在“两个和尚抬水吃”的问题还没解决，又有许多城市添乱子，将房产局撤销并入住建委，连坚守多年的上海市房产局也即将撤销并入住建委，这是一种糟糕透了的体制：一方面在登记发证上搞“两个和尚抬水吃”，职责不清;另一方面削弱了房地产市场的管理，这又是一个全世界都没有的“怪胎”。目前房产局或住建委与国土局两个部门貌合神离“同床异梦”，最好的做法是将房产局与国土局合并，成立房地产管理局，房地一家，把“两个和尚抬水吃”改为“一个和尚挑水吃”，一切问题迎刃而解，这也是全世界共同的做法，登记发证和房地产管理都由房地产管理局一肩挑，不扯皮，效率高。不过据笔者所知，国土部门不喜欢这样做，他们担心下面的国土局被同化了，其实这个当心是多余的，城市房地产管理局统管不动产登记，住建部与国土部都可以按照各自的职责指导下面的工作，只要城市这一级不扯皮就好办。