立了秋的北京,迅速降了温,限购后的通州楼市迅速退了烧。

据中原地产统计,限购后的首周,通州二手房住宅叠加新建商品房住宅合计网签为531套,环比前一周跌幅为20%,而受网签周期的影响,预计随后几周的限购政策影响会更大。不过,不受限购制约的公寓类物业则“一枝独秀”,签约持续保持在单周100套的高位。值得关注的是,通州楼市的“退烧”已经波及“近邻”燕郊,其上周末开盘的两个项目已经不复之前热销的态势。中原地产首席分析师张大伟认为,一旦通州市场成交降温,燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。

住宅产品“入秋”

限购对住宅产品销售的影响可谓“立竿见影”,在限购次日,住宅产品的销售就明显遇冷,限购一周以来,成交环比前一周下跌了两成。而这仅仅只是开始,因为网签周期的原因,张大伟预计,限购政策的威力在成交量的体现上将更为明显。

记者在调查中了解到,不同经纪人对市场需求的判断不同,有的经纪人表示,之前需求的八成都被拒之门外,也有经纪人认为,约有六成以上的需求被抑制。在业内人士看来,不管多少需求变成无效需求,可以肯定的是,通州住宅成交在短时间内不会有太大的起色。

中原地产的统计也显示,住宅成交已经大幅下滑。上周二手房住宅叠加新建商品房住宅合计网签为531套,环比上上周跌幅为20%。在新房住宅方面,截至23日,8月通州新建商品房住宅成交只有644套,相比前两月的1500套以上成交萎缩明显。二手房住宅也不乐观,截至23日,8月通州二手房签约套数为1100套。另据链家网研究院统计,上周链家在通州区的成交量不到之前一周成交量的一半,通州区在全市成交占比仅为3.3%,较上周下降52.2%,较6月第三周最高点下降了11.6个百分点。

“通州作为一个未来集中释放利好的区域,目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激,如果限购,会明显影响购房数量,这种情况下,房价再大幅上涨的可能性将明显降低。”张大伟说。

公寓成交达近一年的最高点

在住宅产品受到抑制的背景下,不限购的公寓产品成为不少购房者的选择。

8月22日,位于通州南区的不限购公寓珠江四季悦城开盘,50套房在一小时内售罄,销售金额达1亿元。中原地产的统计数据显示,截至23日,通州签约公寓达到了538套,是最近一年的最高点,环比上涨超过100%,而且预计成交量还将持续走高。

另据统计,目前通州区在售的商住项目共有12个,但很多项目没拿到预售证,能够直接出售的并不多。业内预计,随着这些项目的入市,三四季度通州商住公寓市场还将持续升温。

亚豪机构副总经理高姗表示,虽然通州普宅遭遇“限购”,但是对区域预期前景的认同使得商住类产品“脱颖而出”。上周成交排名前十项目中,通州区占据三席,其中两个项目为商住,富力运河十号更是以196套的成交高居榜首。高姗认为,在通州限购未蔓延到商住之前,这类产品成交热情仍将持续高涨。

波及燕郊楼市

从上周的楼市情况来看,通州楼市的降温已经波及到燕郊。

据悉,上周燕郊开盘的两个项目均没有出现之前的热销场景,其中,上上城开盘当天去化不足一成。据报道,8月22日,位于燕郊核心区的热盘上上城理想新城二期开盘,共432套房源,截止到上午11点,开盘两小时仅售出约20套,去化不足一成,和上个月开盘的去化五成以及5月31日开盘时的基本售罄相差甚远。

事实上,燕郊今年以来供应量巨大,据中原地产统计,燕郊截至8月20日,年内新增供应住宅套数高达11516套,这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。而全北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套,也就是仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半,如果叠加北京周围其他区域,环北京供应量远超过北京数倍。

“燕郊价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心,从往年市场看,一旦北京的通州楼市出现观望,燕郊市场就会感冒,而如果通州市场感冒,燕郊基本就开始大规模促销。配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比通州要低,但从配套看,完全无法相比通州郊区,所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。一旦通州市场成交降温,燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。”张大伟表示。(记者 桂瑰)