多重“紧箍咒”，大房企拿地热情仍不减

私募资管领域的收紧，地方政府调控升级，让不少人看空楼市，但是房企们面对这一系列的“紧箍咒”好像并没有那么紧张，拿地热情仍然不减。

多道“紧箍咒”

房企资金链或遭重压

中国证券投资基金业协会日前叫停了在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个热点城市投资普通住宅地产项目的私募资产管理计划，明确将暂不予备案。此外，该机构还禁止私募产品向房企提供融资用于支付土地出让价款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等提供便利。

此前，中国证监会已明令禁止房企通过再融资的途径拿地，南京、广州等地也提出房企必须使用自有资金拿地。

中原地产首席分析师张大伟告诉国是直通车，此次私募资管领域的收紧，传递出房地产资金再收紧的明确信号。这16个热点城市占据了全国房地产成交额的20%以上，也是过去两年高单价、高溢价“地王”数量最集中的区域，此番政策将明显提升房地产企业在当地的融资难度。

此外，地方政府也加强了调控。

重庆近期发布新政称，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。有专家对国是直通车分析称，这实际上是一记“杀招”，彻底堵死了开发商以抵押房地产融资、以预售回款的传统模式，将对房地产企业的资金链形成巨大考验。

继北京拍出由开发商100%自持的土地之后，天津也推出土地出让新机制，即报价到达上限后，不再接受更高报价，企业竞报“自持面积”。

由开发商自持项目用于租赁能够培育租赁市场，解决部分民众的住房问题。不过，租房收益率较低，而且回款周期长，对于高价拿地的开发商来说，短期必定将面对更大的资金压力。为此，北京万科去年底抛出众筹的开发方案，试图解决自持地块的盈利难题。

大房企拿地热情仍不减

尽管近4个月来，20多个城市出台的近70次或大或小的调控收紧政策，对各地房屋交易量的限制效果正在显现，但对楼市成交将放缓的判断并未影响房地产企业的拿地热情。

中原地产研究中心发布的数据显示，截至2月15日，今年25家中国房企拿地总金额已超过1600亿元。从企业看，包括中海、保利、碧桂园、万科等在内的11家房企拿地金额超过50亿元。

张大伟认为，目前各地房地产调控已经开始影响房企销售，而不断收紧的政策则会进一步加剧房企的资金链紧张。同时，伴随美元走强和热钱流出中国市场的趋势，可能会在今年下半年为房地产企业带来“钱荒”窘境。

同策咨询的一位分析师认为，过去一年里，随着市场行情的一路飙升，房企实际上通过各种渠道“加杠杆”，其自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长。但今年在重重“紧箍咒”下，“加杠杆”较多的民营房企以及大量的中小房企将面临资金面紧张的问题，不排除下半年出现中小房企被收购或破产的现象。

大房企为何仍热衷土地市场拼抢？

据人民网报道，对房地产行业偏乐观的判断刺激了企业在今年继续保持甚至加大拿地力度。一些房企高管称，今年楼市热度下降或许会给企业带来增加土地储备的机会，公司会根据市场情况选择适合自身发展的项目。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前百强房企的土地储备略显不足，其中前20强房企的土地储备周期平均仅为3年，相对于房地产3-5年的开发周期略显不足。特别是那些希望在市场增长放缓周期下继续弯道超车的房企更会加紧拿地。

“有规模才有江湖地位，目前房地产正是江湖整合的时代，今年百强房企的市场份额会超过50%，未来四年更会达到接近70%，未来房地产企业很可能就只剩下1000家，如果房企不加速奔跑，就会逐渐‘沉没’、掉队，所以50强房企几乎没有放弃增长的。”欧阳捷表示。

一家房地产央企驻武汉的投资部门主管表示，从2016年房企的年会关键词来看，无外乎是“规模”和“转型”这两个方向。在强调以规模为前提的情况下，也就意味着房企为了规模怎样都要拿地。( 庞无忌 田苗)