委托拍卖房产;拍卖房屋交易流程及费用明细
委托中介拍卖和购买低价房？检察官条分缕析拆解“代拍房屋”陷阱
现在不少人为了追求性价比更高的房源，愿意委托中介拍卖和购买低价房。这事儿到底是“福利”还是“套路”？上海某资产管理公司的实际控制人赵某谎称自己拥有本市某商品房的处置权，声称可以替客户代拍房产，私自要求公司业务员周某等人对接客户，最终骗取客户严老先生共计人民币400余万元。日前，静安区检察院依法以涉嫌合同诈骗罪对被告人赵某提起公诉。
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代拍房屋能便宜？老人入套
2016年，年逾花甲的严老先生为了孙女读书方便，想购买一套学区房。这时恰巧从自己相熟的业务员周某的口中得知，其所任职公司的老板赵某称自己拿到了本市几套商品房的拍卖资格，公司可以代客户以较便宜的价格拿到。
严老先生已经与周某相识多年，周某还在银行工作时，严老先生就经常通过周某购买理财产品，周某换工作后，他还投资了周某现任公司的理财产品。可以说，严老先生长久以来都非常信任她。
在周某告知严老先生所在公司可以以远低于市场价的价格代为拍得一套性价高的房屋后，严老先生心动了。为保险起见，他先去房产交易中心核查了产权人身份，确认了产权人信息与周某告知的一致，也去现场看到了闲置的房屋以及其他看房的客户，便对房屋拍卖一事深信不疑，也就没有进一步核实《委托拍卖》等书面材料。
卖掉老房，新房却没着落？
为购买新房，严老先生于2017年卖掉了自己居住的房子，将200余万人民币打进了赵某控制的公司账户，并与该公司签订了一份《委托购房合同》。三个月后，眼看第一次约定期限已到，公司负责人赵某却仍然没有履行代拍承诺。这时，严老先生找到周某询问房子的具体情况，周某只得搬出公司老板赵某，告知严老先生房产信息等事务都是由赵某直接联系并处理的。
为安抚客户情绪，赵某和严老先生继续签订了《委托购房合同延期协议》，并许诺严老先生年化8%的利息作为回报。几个月后，严老先生又转账200余万，总计400余万人民币进了赵某的“腰包”！
2017年10月开始，赵某租了一套房子供严老先生居住，并支付了三个月的房租。解决了“住房”这一燃眉之急，严老先生对赵某更加深信不疑。在此期间，赵某不断以“快了”“马上下来了”“不要担心”作为搪塞的借口来拖延履行合同，直到赵某因另一刑事案件被法院判处有期徒刑，严老先生都没有买到那套所谓的“房子”。
拒不认罪，检察官识破嫌疑人谎言
在检察官提审赵某的过程中，赵某始终为自己辩解，称自己做的是“合法生意”，有关房屋的信息都是真实可靠，从未在没有书面协议的情况下对外寻找客户，也并未非法占有严老先生的房款。
那么事实的真相到底是怎么样的？通过梳理全案证据，核实相关证人证词，抽丝剥茧，检察官逐个击破嫌疑人谎言。
房屋信息真实可靠？假！根据产权方向检察官出具的回函，该产权方从未与赵某有过任何接洽，也无任何资金往来，对于赵某的行为产权方完全不知情。
从未对外寻找客户？假！公司其他业务员的证词证实，赵某在培训时向他们声称，公司想把几十套产权房全部买下来，让他们赶快去寻找需要购买房屋的客户。
未非法占有房款？假！通过对比相关银行交易流水，从大量的交易数据中，承办检察官发现，赵某所称“两笔房款都打给了周某”的陈述是完全是站不住脚的。银行流水显示这笔钱款在打入公司账户后立刻就被转入了该公司挂名法定代表人的银行账户，再转入了赵某母亲的个人银行账户。这笔房款最终也并没有用于严老先生购房，而是被赵某予以花用。
检察官认为，赵某虚构合同事实，自行对房产进行定价，且明知自身毫无履约能力和履约可能性，却不断收取被害人房款，数次延长合同履行期限。其以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取财物，数额特别巨大，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。
本案中，被害人是一位年逾花甲的老人，只因想要为孙女换一套学区房，却被骗去了自己一辈子的血汗钱。检察官提醒，在房屋交易的过程中，务必要认真浏览合同条款，谨慎核实公司资质，面对不合理的巨额转账和条款设置时，及时说“不”，依法保护自身权益，特别是老年人，不要轻信陌生人的承诺，遇事多与子女商量，不断提升防骗意识。（文中涉案人员均为化名）
通讯员 姚安珂 新民晚报记者 郭剑烽
法拍观察|江苏首例，溢价近30%！法院监管当事人自行委托第三方拍卖房产成交
近日，无锡市滨湖区人民完成全省首例“法院监管”加“委托第三方公开拍卖”的当事人自行房拍处置，并办理过户登记。扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，这套抵押房产最终以230万元成交，溢价近30%，该案从执行立案到过户仅37天时间，远低于常规司法拍卖处置房产所用时间。这样的处置方式有何法律依据呢？又如何保证债权人的合法权益呢？记者对此进行了采访。
当事人不满意网络询价，确认采取自行处置
某公司因经营需要向银行借款，股东杨某用其名下坐落于无锡市的一套房产提供了抵押担保。因未能按约偿还贷款，银行将该公司及杨某起诉至滨湖法院，法院判令公司及杨某偿还贷款并确认银行对抵押房产享有优先受偿权。
案件进入执行程序后，承办法官依法对抵押房产进行了网络询价，确认该房产的拍卖参考价为177.3万余。
但面对传统的财产变价，申请执行人和被执行人都不太满意。杨某提出，上述询价结果偏低，且根据目前的市场行情通过法院拍卖难以将抵押房产出卖。银行也提出，如果按照上述拍卖参考价即使拍卖成功，也难以清偿完毕所有的债权。
在此情况下，承办法官组织银行、杨某以及第三方机构协商自行处置抵押房产的模式。最终各方一致确认，在法院的监管下由银行和杨某共同委托第三方机构在阿里资产平台上公开拍卖抵押房产。
溢价近30%，纳入法拍房“一站式”过户范围
银行和杨某参照司法拍卖的相关法律规定协商好不低于法院询价结果拍卖参考价，以及公示期、起拍价、保证金、竞价增幅、房产交付等事宜。
第三方机构根据双方的协商内容出具拍卖公告，交由法院审核并在平台挂拍后利用大数据平台的优势，向有意向购买抵押房产的不特定的第三人推送拍卖信息，吸引更多的意向竞买人关注和参与。
日前，上述抵押房产以230万元成交，溢价近30%，最大限度地实现了处置财产的价值。该案银行的债权能够全部实现，案件得以顺利执行完毕。
法院方面介绍，经与无锡市不动产登记中心滨湖分中心等机构进行沟通协商，拓宽了前期建立的法拍房“一站式”过户登记机制的适用范围，将上述在法院监管下第三方拍卖的不动产纳入到“一站式”过户登记的范围内。
近日，上述抵押房产成功办理过户登记，成为江苏首例法院监管下当事人委托第三方专业机构通过拍卖平台公开拍卖房产的成功案例。
当事人自行处置，如何保证债权人权益？
那么，在法院监管下通过当事人自行委托第三方专业机构在平台自行处置房产，有何法律依据呢？又如何保证债权人的合法权益呢？
一位执行法官告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中规定，被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。变卖期限由人民法院根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过60日。被执行人认为网络询价或评估价过低，申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封财产清偿债务的，人民法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产情形的，可以监督其在一定期限内进行变卖。
据介绍，在具体操作中，法院负责审核拍卖公告并向杨某的其他债权人告知相关情况，成交后拍卖款进入法院账户，法院负责办理不动产权属转移登记及案款分配工作，确保当事人的自行处置不损害所有债权人的合法权益。
扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源
校对 李海慧
北京首例！法院监管，被执行人自行拍卖房产
7月24日，在北京市东城区人民法院执行法官的主持下，被执行人王某夫妻名下的房子成功交付给买受人。北京法院首例“法院监管+自行处置”模式处置财产圆满收官。
王某夫妻作为被执行人，因一起合同纠纷案，被法院判决应支付申请执行人黄某本金390余万元及相应利息。判决生效后，王某夫妻未履行支付义务，黄某于是向东城法院申请强制执行。
进入执行程序后，北京东城法院依法对被执行人王某夫妻进行传唤，王某到庭表达愿意配合法院处置抵押房产。经了解，王某夫妻并非恶意拖欠不还，而是因经营不善导致资金链断裂，为及时处置房产还债，减少利息负担，王某也向法院表达出还款、卖房变现的愿望，表示愿意配合法院尽快拍卖房产。
见被执行人有履行法律义务的愿望，法官助理牛爽于是积极组织申请执行人黄某、被执行人王某夫妻及第三方机构进行协商，探索引入在法院监管下，网络平台协助当事人自行处置资产的模式。在与当事人谈话过程中，向双方充分释明流程及法律后果。申请执行人和被执行人一致同意，自行委托阿里拍卖平台公开拍卖抵押房产，并愿意全程接受法院监督。双方根据市场行情议定起拍价格，被执行人配合阿里拍卖平台在房产竞价前进行房产预展，公告房屋内部照片，并承诺房产成交后限期交付。
2024年6月7日10时56分，拍卖竞价结束，在此期间，共有10748次围观，290人设置竞价提醒，7人报名，22次竞价，最终涉案房产以480万元的价格成交。
房产成交后，该案被执行人自行打包物品并进行有序搬离腾退，东城法院向朝阳区不动产登记事务中心送达了协助过户通知书，房子已完成过户，案款已审批办理发还。7月24日，在东城法院执行法官的监督和见证下，房子交付到买受人手中。本案从立案到房产变现成交，仅用时84天，减少了被执行人的利息损失，并让申请执行人尽快兑现胜诉权益。
据介绍，当事人自行处置财产模式是《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》确定的一项创新机制。把法院监管与当事人自行处置财产相结合，能够充分调动当事人配合法院处置财产的积极性，最大限度实现处置财产的价值，避免因强制执行产生的矛盾冲突，为房产成交后腾房交接创造条件。相较于传统司法处置周期较长、环节较多、矛盾冲突激烈，“法院监管+自行处置”模式通过司法创新，为保障当事人权益、提升执行效率、化解社会矛盾提供了“更优解”。
