诺德房产,诺德花园售楼处
7月10日，中国、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》指出，对去年11月出台的房地产“金融16条”中，关于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。
“金融16条”期限为何延长？多大程度上利好楼市？目前房地产板块悲观预期是否已完全释放？经过数年调整后，房地产指数下跌趋势临近尾声了吗？目前地产板块估值是否已合理？有哪些细分领域的机会值得把握？
针对以上问题，诺德基金研究员杨雅荃在接受中国基金报采访时分享了自己的观点。
诺德基金研究员杨雅荃
1、问：本次两项政策延期，多大程度上利好楼市？后期是否还会有相关支持政策出台？
杨雅荃：商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，这说明过去半年政策取得了一定效果，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
但是，我们看到房企流动性压力仍然存在，房地产投资景气度依然低迷，地产销售在积压的需求集中释放后，从4月开始重回颓势。
“金融16条”期限延长聚焦房企融资和保交楼政策，主要是为了缓解房企流动性压力和随之带来的交付等风险。
2、问：本次两项政策延期，多大程度上利好楼市？后期是否还会有相关支持政策出台？
杨雅荃：“金融16条”的推出有助于缓解房企的流动性压力，虽然能一部分恢复市场信心，但难以扭转房地产市场近期出现的下滑态势。
我们认为，后续仍会陆续有稳楼市、稳预期的政策推出，但政策的核心目的在于稳。例如，近日央行在新闻发布会中也有提到，存量房贷利率仍处在比较高的位置，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款，必要时还可再创设新的政策工具。
3、问：在您看来，目前房地产板块悲观预期是否已完全释放？
杨雅荃：截至7月14日收盘，年初以来申万一级地产行业指数已经下跌超15%，在整个申万一级行业指数中排名倒数第二，市场无疑对地产板块是悲观的。
一方面，地产销售从4月以来确实在走弱，房企的流动性压力依旧很大，另一方面，政策端比较温和，市场预期也不高。未来，若是地产销售进一步走弱，且政策效果不明显，基本面持续环比恶化，那么地产板块目前或难言见底。
但是，我们也观察到目前稳楼市政策出台频率在逐渐加快，这是一个比较积极的信号，后续一旦景气度环比回升，地产板块的空间还是比较大。
4、问：经过数年调整后，房地产指数下跌趋势临近尾声了吗？目前地产板块估值是否已合理？
杨雅荃：从市净率角度而言，目前申万一级地产行业平均市净率为0.8，部分园区企业、物业企业估值还会偏高一点，纯地产开发业务的公司普遍估值较低，即使是全国性的龙头房企，估值破净也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其开发业务有可能亏损的假设。
我们看到，即使是在目前的行业环境下，龙头房企仍能维持盈利，后续一旦行业回暖，其利润率还能企稳回升，市场目前的估值水平确实是偏低了。
5、问：展望后市，如何看待地产板块走势？有哪些细分领域的机会值得把握？
杨雅荃：首先，房地产开发业务仍然是一个空间较大的市场。在过去的一轮行业景气度下滑中，经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清。
在产品端，各家房企的楼盘因为质量、服务、保障度的差异，其产品溢价与去化率有了显著分化。
房地产开发业务不仅具有周期性，其产品也具备消费品属性，经营稳健、产品力强的房企市占率仍能进一步提升。
同时，由于行业供给侧的出清，以及未来需求端的回暖，房企的净利率也将逐渐回归正常水平。
其次，地产链上下游产业链很长，市场空间非常大，很多品种有持续更新需求，行业竞争格局也很分散，部分品种还处于消费升级过程中，是长期投资的较佳赛道。
我们非常关注例如家居建材中的防水材料、建筑涂料、家用管材、智能马桶、智能卫浴这类同时具备较强功能属性、消费痛点，且龙头公司经营稳健、市占率有较大提升空间的赛道。
6、问：投资者应该如何布局房地产板块？需要警惕什么风险？
杨雅荃：房地产板块整体估值偏低，但部分房企的经营风险和流动性风险仍然较大，投资者需要仔细甄别其中的差异。
投资指数和分散投资经营稳健、产品力强的龙头房企或是相对比较不错的选择。
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