房产增值税是什么意思(房产增值税包含哪些税)

房地产开发企业在项目整个开发过程中，涉及税种较为复杂，包括增值税、附加税、土地增值税、印花税、土地使用税、房产税、环境保护税、个人所得税、企业所得税。本期我们讨论房地产开发企业的增值税涉税处理问题。

根据规定，房地产开发企业销售房屋的增值税纳税义务发生时间在房屋权属发生转移时，也就是交付时才发生增值税纳税义务，导致房地产开发企业在预售期房期间，并不发生增值税纳税义务的，但是，在预售阶段，房地产收取了大量的预售房款，如严格按照规定在交付时缴纳增值税，将会导致企业税金入库不平衡、入库时间滞后等问题，因此，对于房地产开发企业，在收到预收款时，需要预缴增值税，预缴的增值税在后续房产正式交付时，作为预缴税金进行抵扣。具体如下：

（一）预售阶段

预征率：根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，一般纳税人采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴税款金额的计算：根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，预缴增值税的金额按照以下公式计算. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% ，其中若适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

预缴税款的申报：在收到预收款的次月申报期内进行申报。预缴申报表如下：其中，销售额填写税款所属期收到的预收款；计税方法根据实际情况填写是“一般计税方法”还是“简易计税”。

发票开具：房地产开发企业销售期房收到预收款时，向购房者开具不征税（而非零税率的发票）增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”，开具不征税发票时，需要注意，备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主、信息等

政策依据：

增值税预缴：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）:”第十条，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条，应预缴税款按照以下公式计算. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算 适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算

第十二条，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款

第十九条，房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税

第二十条，应预缴税款按照以下公式计算 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。”

发票开具：《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）款：“增加6“未发生销售行为的不征税项目”，下设 602销售自行开发的房地产项目预收款，用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。”

（二）交付之后

增值税纳税义务发生时间：根据规定，房地产开发企业增值税的纳税义务发生时间以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间，具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准，若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

政策依据:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

《安徽国税营改增热点难点问题（房地产）》第十三条规定，“因房地产企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。”

江西省国家税务局营改增领导小组办公室关于发布《江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答四[房地产业]》的通知(赣国税营改增办发[2016]52号 ) 第十一条规定：“十一、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？ 答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。 房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。”

增值税的计算

一般计税方式下：

根据规定，支付的土地价款可以从销售额中剔除，增值税计算如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）

当期应纳增值税税额=销售额*9%-进项税额

当期实际缴纳增值税金额=应纳税额-预缴税额

注意1：上述当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

注意2：上述扣减的顺序要特别关注，不要搞混。

简易计税方式下：

支付的地价款不得从销售额中扣除，增值税计算如下

当期缴纳增值税额=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%-预缴增值税

国家税务总局公告2016年第18号第四条规定：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

二、增值税的涉税处理-销售现房

如果销售的现房，直接按照上述交付之后计算增值税的方法缴纳增值税即可。

三、经典问题问答

问题1：房开企业在预售阶段按3%预缴增值税，在后期交付纳税义务发生时申报销项税额，如果应纳增值税额小于已预缴的增值税额，公司又没有新的开发项目，多预缴的增值税是否可以申请全额退税？

回复：根据四川12366纳税缴费服务热线回复：“房地产开发企业，开发项目预销售时，按3%预缴；转收入时，按销项-进项计算出应纳税额，然后再抵已预缴的增值税销售完毕后，预缴税款仍未抵完，多预缴的税款不能退税。”

建议：就类似四川税务的回复口径，房地产开发企业前期预缴的3%的增值税后期若未抵扣完毕，很多税务局执行口径是不允许退回的，对房地产开发企业而言就会造成税金的浪费。另外，根据增值税计算公式以及抵扣顺序，当期实际缴纳增值税税额=销售额*9%-进项税额-预缴税额

因此，我们建议在项目交付前期，做适当安排，使公司满足留抵退税的条件，在交付之前尽可能多申请留抵退税，降低进项税额，从而使得前期预缴的增值税能够全部抵扣完毕。

问题2：关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

回复：房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

（以上源于：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）

问题3：若一个项目公司开发了A、B两个项目，A项目目前已经交付，达到了增值税的纳税义务时点，而B项目正处于预售阶段正常预缴增值税，那么A项目在计算当期实际缴纳增值税时，是否允许扣除B项目的预缴税金呢？即预缴的增值税是否允许跨项目抵扣呢？

回复：根据北京、安徽、河南等回复，是可以跨项目抵扣的，具体如下：

北京：12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。

问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

答：可以跨项目抵减。

安徽：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?

国家税务总局安徽省税务局货物和劳务税处2019-06-17 10:21回复：

A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。

河北：《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。